雖然政策調(diào)控措施出臺，但沒有太多人指望房價能大幅下跌，原因在于，房地產(chǎn)行業(yè)在GDP中占比如此之高，在中國經(jīng)濟的支柱地位確實是難以動搖，政府政策調(diào)控的目的更多希望看到的是房價穩(wěn)步上漲。

　　長期來看，房地產(chǎn)業(yè)仍然有利可圖，特別是二、三線房地產(chǎn)業(yè)增長前景更值得期待。房地產(chǎn)股也依然值得投資，特別是像保利地產(chǎn)(600048.SH)這樣有獨特國企背景優(yōu)勢、高速成長的行業(yè)龍頭在持續(xù)下跌后可以低價介入。

　　房地產(chǎn)業(yè)仍然有利可圖

　　在地王頻現(xiàn)、房價持續(xù)走高、房地產(chǎn)企業(yè)囤地熱情高漲之際，整個行業(yè)終于挨到了兩記重拳，首先是針對二手房交易市場，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年；其后，有報道稱，證監(jiān)會召集“招保萬金”四大地產(chǎn)公司負責人召開內(nèi)部會議，主題是“再融資與高房(地)價的關系”，并且，該報道稱，證監(jiān)會已經(jīng)暫緩房企融資申請的審核工作；而最近的一記重拳是，將開發(fā)商購地預付款比例提高至50%，這一舉措大大降低了土地環(huán)節(jié)的杠桿效應。

　　從短期看，政府為了快速有效地打擊房價上漲過快，可能還將陸續(xù)出臺調(diào)整政策，包括調(diào)高二套房首付比例及利率、提高商業(yè)貸款首付比例、取消商業(yè)貸款利率優(yōu)惠等等。

　　但中長期看，房地產(chǎn)在GDP中占比如此之高，在投資中占比如此之大，決定了房地產(chǎn)稍有閃失和起落對經(jīng)濟的影響是相當大的。尤其拉動內(nèi)需是2010年工作重點，而住房消費正是拉動內(nèi)需的重要組成部分。

　　那么，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標是什么？

　　其實從12月中旬的國務院常務會議可以得到答案，會議提出，要遏制部分城市房價過快上漲，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場在明年能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　而且中央經(jīng)濟工作會議明確提出，“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求”，這說明對于不導致房價過快上漲的住房消費行為，政府的態(tài)度是非常鼓勵。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展才是政府真正愿意看到的。

　　總之，政府的調(diào)控目的是防止房價過快上漲，而不是使房價下跌。實際上，房價下跌將是我國剛出現(xiàn)復蘇苗頭的宏觀經(jīng)濟所無法承受的。如果過度打壓房地產(chǎn)市場，可能使過去一年中為經(jīng)濟復蘇而付出的大量努力毀于一旦。

　　房地產(chǎn)股依然值得投資

　　可以預見的是，政府將在不導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動的情況下對房價過快上漲進行抑制，逐漸退出之前的優(yōu)惠政策，這一過程房地產(chǎn)個股將不可避免地面臨2~3個月時間的調(diào)整。

　　但是，由于在今年的良好銷售情況，房地產(chǎn)上市公司今年及明年上半年的業(yè)績高速增長將非常明確。并且，中長期看，資金充沛、土地儲備充足且提前布局二、三線城市的房地產(chǎn)公司贏得未來3~5年的成長空間仍是大勢所趨。

　　畢竟，目前經(jīng)濟復蘇的基礎仍然非常薄弱，無論國際國內(nèi)都存在對經(jīng)濟二次探底的擔憂。而在未來很長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)還將是我國經(jīng)濟的重要支柱。

　　此外，城市化進程的加速將保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長空間，房地產(chǎn)行業(yè)長期仍然是有利可圖。特別是對中小城市戶籍制度的放開將使得符合條件的農(nóng)業(yè)人口涌入城市，從而提振住房剛性需求，二、三線房地產(chǎn)業(yè)增長前景更值得期待。

　　因此，我們認為房地產(chǎn)板塊依然存在投資機會，特別是兩類公司：一是房價上漲對企業(yè)業(yè)績敏感度高的公司，如保利；二是土地儲備豐富，且存在潛在獲取便宜土地的可能，房價上漲對其重新估值提升明顯，且未來ROE保持在相對較高水平的公司，如冠城大通(600067.SH)。

　　保利地產(chǎn)持續(xù)高增長

　　保利地產(chǎn)是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭，投資保利地產(chǎn)，即是投資我國未來的房地產(chǎn)行業(yè)。從已售未結算金額和可結算資源兩項看，無論是短期，還是中長期，保利地產(chǎn)的業(yè)績高速增長都較為確定，完全值得期待。

　　作為中央企業(yè)，保利地產(chǎn)擁有充沛的現(xiàn)金和強大的融資能力，目前已經(jīng)出臺的地產(chǎn)調(diào)控政策實質(zhì)上并不存在太大的直接負面影響。

　　事實上，公司今年的業(yè)績增長就非常強勁，增速遠超過老對手萬科A。雖然銷售額與萬科仍有較大差距，但成為行業(yè)老大并非空想。

　　2009年1至10月份,保利地產(chǎn)全國市場占有率達到1.17%,萬科為1.67%.保利近兩年市場占有率迅速提升的重要動力在于其基本完成的全國化布局正式開始進入收獲期。

　　特別是保利今年的增長速度著實令人贊嘆。今年前11個月，公司房屋簽約面積486萬平方米，同比增長134%；實現(xiàn)簽約金額403.65億元，同比增長了147.5%，無論銷售面積還是增長速度，行業(yè)內(nèi)都有很明顯的優(yōu)勢。

　　2008年末，公司已售未結轉金額為138.85億元，根據(jù)2009年前三季度公布的數(shù)據(jù)進行推測，到第三季度末，公司已售未結算金額預計達到347.7億元，較年初大幅增長了150%。

　　項目銷售收入的結算時間在竣工驗收后進行，因此，結算時間一般較預售時間滯后半年到一年，這意味著，在未來半年到一年，公司可以進行收入確認的金額是2008全年收入的2.24倍，是2009前三季度收入的3倍。

　　從短期看，保利地產(chǎn)的業(yè)績增長將非常確定。從可結算資源的角度看，公司中長期的業(yè)績增長空間值得期待。根據(jù)公布的營運數(shù)據(jù)，截至11月底，保利地產(chǎn)可結算資源高達2823萬平方米，目前是A股上市公司中最高的，若以5000元/平方米的平均銷售價格計算，可結算總額超過1400億元，這將是2008全年銷售額的約9倍之多。

　　此外，未來二、三線城市的房地產(chǎn)市場崛起盛宴，保利地產(chǎn)不會錯過。根據(jù)我們的匯總統(tǒng)計，2008年至今，保利地產(chǎn)合計新增土地儲備面積844萬平方米，規(guī)劃建筑面積1628萬平方米。其中，在二線城市或一線城市郊區(qū)的分別達到約760萬平方米和1460萬平方米。

　　特別是最近一年來，保利地產(chǎn)加大了在二、三線城市拿地的速度，2008年，公司新增土地儲備中二線城市占比超過90%，2009年以來略低，但也達到88%左右。

　　逢低買入保利地產(chǎn)

　　頻出的“地王”身份大多是大中型國企，民營企業(yè)少之可憐，這是因為國企資金相對雄厚，市場敏感度較低，抗風險能力也較強。

　　而且他們并不不認為這些調(diào)控政策會影響到他們的市場前景。的確，所有可能增加交易成本都是可以輕易地轉嫁到消費者身上。

　　因此，拿地首付款比例不低于50%的土地市場新政并不會對保利構成壓力，由于其充沛的資金和強大的融資能力，而競爭對手可能因資金問題減少拿地，新政反而可能幫助其以更低的價格獲得更多的優(yōu)質(zhì)土地儲備。

　　經(jīng)過最近半個月來的持續(xù)下跌調(diào)整，目前，按照機構對2009年的一致盈利預期值，保利地產(chǎn)的市盈率只有20倍左右，2010年則只有15倍。

　　公司未來的業(yè)績增長使得目前的A股股價有不錯的估值優(yōu)勢，若短期內(nèi)受地產(chǎn)政策高壓而出現(xiàn)繼續(xù)調(diào)整，則會出現(xiàn)更好的估值低洼。

　　因此，盡管目前保利地產(chǎn)的股價已經(jīng)有不錯的估值優(yōu)勢，但投資者不妨靜待短期內(nèi)可能出現(xiàn)的受地產(chǎn)高壓導致的行業(yè)調(diào)整期，待調(diào)控壓力釋放完畢后，公司將有一個更具有吸引力的股價，基于未來中長期的明確增長能力，投資者可以放心地投資于這一房地產(chǎn)新龍頭。 （周俊）