上海十多個樓盤在售單價已經(jīng)遠超拿地時樓板價數(shù)倍甚至十多倍，政府如果嚴格征收土地增值稅，對地產(chǎn)商的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)影響重大，開發(fā)商將承受巨額繳稅壓力。而擁有大量高價樓盤的開發(fā)商將受到最大沖擊。

　　增值稅清算施壓資金鏈

　　針對房地產(chǎn)開發(fā)的土地增值稅清算工作，國家稅務總局2010年6月4日發(fā)布《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(簡稱《通知》)，首次硬性規(guī)定了土地增值稅的預征率和清算時的核定征收率。

　　《通知》將會對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。為此，高價樓、捂盤以及擁有大量高價樓盤的開發(fā)商也將最早受到?jīng)_擊。業(yè)內(nèi)人士認為，房價高、漲幅快的一、二線城市清算力度將更大，很多高毛利項目將率先成為清算典型。

　　作為稅率較高的稅種，土地增值稅征收的“松緊”程度將對房地產(chǎn)商的盈利水平產(chǎn)生截然不同的效果，如嚴格征收，地產(chǎn)商的實際繳稅額和計提撥備都將大幅增加。相關(guān)分析顯示，這一稅負相當于銷售收入的6%，對房地產(chǎn)公司的凈利潤影響達20%以上。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，本次清算將對開發(fā)商的資金鏈造成巨大考驗，不少開發(fā)商會因為承受不住而選擇降價回籠資金。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，《通知》一實施，等于是砍在了開發(fā)商利潤最大的地方，土地增值越多，交的稅金就越多，過去那些靠捂盤、囤地等行為推高房價的做法肯定會有所收斂，樓市降價預期進一步增強。

　　樓盤售價數(shù)倍樓板價

　　據(jù)中房信數(shù)據(jù)顯示，上海十余樓盤現(xiàn)在售價已超拿地樓板價數(shù)倍甚至十多倍之多。

　　中糧集團在滬的首個住宅項目海景壹號，首期66套房源在一個月內(nèi)銷售完畢，成交均價達11萬元/平方米，這一單價是其拿地時樓板價的25倍。

　　上海市房地產(chǎn)交易中心提供的最新信息顯示，中糧海景壹號已售66套，現(xiàn)僅剩一套面積為636平方米位于頂樓復式在售。已售房總面積達21588平方米，成交均價(累計合同均價)為每平方米11.03萬元。據(jù)統(tǒng)計，中糧集團在首期項目上回籠資金23.76億元。

　　盧灣區(qū)世博場館的樓盤“豐盛皇朝”通過反復延長竣工時間，“囤房”近9年。該樓盤現(xiàn)今售價為68000元/平方米左右，和其2002年首次開盤均價5000-6000元每平方米相比，已上漲11倍。

　　除了豐盛皇朝之外，夏陽金城在1年間售價已經(jīng)翻番，據(jù)中房信數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度其銷售均價只有7072元/平方米，而現(xiàn)今對外報價已達16000元/平方米，而該樓盤樓板價每平方米僅為2344元，售價已經(jīng)是樓板價7倍多。而其他樓盤如合生高爾夫、保利葉上海、龍湖滟瀾山等售價均已超過樓板價數(shù)倍不等。本報記者 周文天