萬科又要融資了。

　　本周，萬科相關(guān)高管多次釋放欲融資信息，“年初公司 曾表示考慮在時(shí)機(jī)成熟時(shí)進(jìn)行一次股權(quán)融資，目前萬科的這一思路并未發(fā)生變化。再融資方案仍在積極探討中�！比f科副總裁肖莉在8月5日的網(wǎng)上投資者交流會(huì)上說。

　　高調(diào)釋放融資背后是，自2008年來，萬科業(yè)績增長相對(duì)乏力，同期，保利、金地、招商、中海均實(shí)現(xiàn)了不同程度的大幅度增長。

　　“根據(jù)我這么多年的跟蹤，說白了萬科最重要的秘密就是融資，在最合適的時(shí)間融最合適的資。”一位曾長期跟蹤萬科的知名券商分析師說。

　　21年來，萬科累計(jì)融資9次，達(dá)到250億，而分紅僅僅29.9789億元，因此，萬科融資在業(yè)內(nèi)，尤其是基金 界早有“圈錢專業(yè)戶”的噱稱。

　　試圖再融資

　　本周，萬科相關(guān)高管再次釋放欲圖融資的信息，但從2009年半年報(bào) 上看，萬科似乎并不缺錢，截止至6月30日，萬科貨幣資金一項(xiàng)數(shù)據(jù) 達(dá)到268.8億元。

　　從萬科半年報(bào) 和七月簡報(bào)看，萬科似乎在圖謀新一輪擴(kuò)張。萬科半年報(bào) 提到，其新開工計(jì)劃將調(diào)高45.2%，全年新開工面積由年初計(jì)劃的403萬平方米增加到585萬平方米，提高45.2%。背后的故事是，一家獨(dú)大多年的萬科，被保利地產(chǎn) 追趕的情形已越來越明顯。

　　實(shí)際上，今年5月至7月，萬科以迅雷不及掩耳的速度增加土地儲(chǔ)備，三個(gè)月的時(shí)間新增項(xiàng)目19塊，總建筑面積達(dá)到450.6萬平方米，合計(jì)需支付土地款項(xiàng)約69億元。

　　萬科圈錢史

　　對(duì)地產(chǎn)公司圈錢的反感由來已久，近期市場 保利地產(chǎn)高價(jià)增發(fā)一事，即已引起部分基金 的“不買賬”。而在這個(gè)問題上，萬科更為顯著。

　　從萬科21年來的歷次融資看，萬科的擴(kuò)張、度過危機(jī)無不仰賴于融資之上。18年來萬科通過配股、發(fā)行可轉(zhuǎn)債及增發(fā)九次融資總共獲得約250億元，目前萬科總資產(chǎn)為1245億元。按照(當(dāng)年融資額/當(dāng)年資產(chǎn))計(jì)算，2008-2004五年比值分別為0.1520、0.2948、0.2406、0、0.3014。18年來的比值總和達(dá)到1.09，這即意味著萬科的擴(kuò)張對(duì)于融資依賴性非常強(qiáng)。

　　萬科21年來，分紅派現(xiàn)17次，總派現(xiàn)29.9789億元，僅從投資本源看，萬科并不是一筆劃得來的買賣，其總派現(xiàn)額與總?cè)谫Y額之比為0.12。這個(gè)數(shù)值在上市 公司排名居1000名之后。

　　萬科成長性何來？

　　萬科成長性有目共睹，但如果抽掉融資這一條，反思萬科自1984年來的發(fā)展，不難看出，萬科每一次的大擴(kuò)張和度過危機(jī)幾乎都仰賴于融資。

　　1988年所獲的2800萬元促成萬科前身第一次試水房地產(chǎn) 。

　　1991年和1993年所獲的1.3億元和4.5億港元，則促成了萬科最終轉(zhuǎn)身為房地產(chǎn) 企業(yè)。1997年的融資則扭轉(zhuǎn)了萬科在1996年主業(yè)增長乏力的困境，1997年其營業(yè)收入由上年的負(fù)增長21.68%猛然提升至65.37%。

　　1999年、2002年所獲的共18億元，為萬科實(shí)施擴(kuò)大市場占有率和規(guī)模的戰(zhàn)略提供了資金支持。1999年、2000年?duì)I業(yè)收入增長分別為27.9%、31.71%。2003年?duì)I業(yè)收入由上年的微幅增長2.68提升至39.47%。2004年的19億元，實(shí)為其前幾年高速的圈地速度所買單。2004年、2005年?duì)I業(yè)收入分別增長20.17%、37.17%。

　　2006年的融資則最得天時(shí)地利，期間樓市迎來有史以來最好的時(shí)期，至2007年底，其兩年?duì)I業(yè)收入復(fù)合增長近3倍。2007年公開增發(fā)和2008年的公司債，大大減輕了萬科因2007年所犯錯(cuò)誤，及陡然轉(zhuǎn)向的樓市帶來的壓力。

　　萬科融資的故事 兩次融資促成涉足房地產(chǎn)

　　1988年，萬科完成了股份制改造，并由此獲得了2800萬元資本金。彼時(shí)的萬科所有資產(chǎn)不過為三個(gè)來料加工廠，據(jù)萬科1988年的招股說明書，其時(shí)融資的募投方向在擴(kuò)大其原有的加工能力上。不過，也正是在這一年的11月18日，萬科2000萬元購得一塊土地使用權(quán)為50年住宅用地，并在隨后的12月，再次中標(biāo)拿下另外一塊地。

　　1991年萬科在深交所上市融資所獲1.3億元人民幣，借該次新股 發(fā)行所獲資金，萬科開始在上海等東南海沿海不斷圈地。

　　1993年，萬科在爭取發(fā)行可轉(zhuǎn)債未果之后，借道發(fā)行4500萬B股融資4.5億港元。實(shí)際上，正是這筆資金使得彼時(shí)的萬科在國家宏觀調(diào)控的大背景下，其房地產(chǎn)業(yè) 務(wù)仍然獲得長足的發(fā)展。此后的三年，萬科逐次退出其他業(yè)務(wù)，確立房地產(chǎn)為主業(yè)。1993-1995年三年間，其主營業(yè)務(wù)增長率分別為63.91%、13.24%、22.50%。

　　兩次配股和兩次增發(fā)

　　時(shí)隔四年，萬科采取配股融資近3億元，從1997年的公告 看，萬科其時(shí)資金投向主要為深圳的兩個(gè)項(xiàng)目及增加土地儲(chǔ)備上。在配股前一年1996年，萬科整個(gè)經(jīng)營已經(jīng)遇到了較大的困難，當(dāng)年?duì)I業(yè)收入增長率同比猛降21.68%。不過借助配股募集的3億資金，之后的1997年、1998年、1999年，其營業(yè)收入增長率分別為65.37%、15.33%、27.90%。

　　兩年過后，萬科再次實(shí)施配股方案，募集資金達(dá)到近6億元。所擬投方向主要為位于深圳、北京、上海等三個(gè)居民住宅項(xiàng)目。其時(shí)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè) 形勢并不樂觀，一邊是國內(nèi)商品房高庫存，另一邊是持續(xù)下降的房地產(chǎn)價(jià)格。盡管如此，萬科借助募集所得資金的支持，得以進(jìn)一步擴(kuò)大市場占有率。

　　2006年初，萬科在其2005年年度報(bào)告中提出，年內(nèi)新增1000萬平方米的項(xiàng)目儲(chǔ)備。萬科2006年三季報(bào) 已將其當(dāng)時(shí)資金所承受的壓力表露無遺，其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)72.1%，比2005年度末提高了11.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　2007年底的融資規(guī)模在2006年的基礎(chǔ)上再次加碼，從募集資金投向看，其轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市的跡象更為明顯，投向的十一項(xiàng)目，其中七個(gè)位于二線城市。正是依賴于本次高價(jià)增發(fā)所獲近百億資金，萬科2008年在已深陷調(diào)整的房市氛圍中，仍然大舉拿地，全年新增項(xiàng)目17個(gè)，總規(guī)劃建筑面積422.8萬平方米，其中絕大部分為前三季度所得。

　　如果說2006年的增發(fā)給萬科帶來了實(shí)質(zhì)增長外，2007年底和2008年8月實(shí)施的融資則更多是為其2007年所犯錯(cuò)誤買單。在地王頻出的2007年，萬科亦多次高價(jià)地，這直接導(dǎo)致其2008年年報(bào)，不得不計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備十三個(gè)項(xiàng)目，跌價(jià)準(zhǔn)備總金額達(dá)到12.41億元，其中十一項(xiàng)目為2007年購入的高價(jià)地項(xiàng)目。