萬科A(000002)8月27日宣布了再融資計(jì)劃，擬公開增發(fā)A股，發(fā)行股票數(shù)量不超過招股意向書公告日萬科總股本的8%，扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額不超過人民幣112億元。

　　在發(fā)行方式上，萬科此次發(fā)行向原A股股東全額優(yōu)先配售，剩余部分向其他有意向認(rèn)購的投資者發(fā)售的方式。增發(fā)募集資金中92億元擬投向14個(gè)住宅項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)，剩余20億元募集資金將用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。

　　資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有望優(yōu)化

　　截至6月底，萬科持有現(xiàn)金268.8億元。萬科執(zhí)行副總裁肖莉表示，保持足夠的資金一方面體現(xiàn)了萬科在此前市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期穩(wěn)健經(jīng)營的效果，另一方面以萬科目前的開發(fā)規(guī)模，公司也必須持有必要的資金確保經(jīng)營上的騰挪空間。

　　肖莉稱，萬科目前的資金狀況，體現(xiàn)了財(cái)務(wù)上的高度安全性，也可以滿足正常經(jīng)營的需求，但從持續(xù)增長和發(fā)展的角度，考慮到項(xiàng)目獲取和新增開工的需要，進(jìn)一步充實(shí)資金實(shí)力是有必要的。分析人士也認(rèn)為，下半年隨著新增項(xiàng)目地價(jià)款的支付，以及開發(fā)節(jié)奏的加快，預(yù)計(jì)年底時(shí)萬科持有的現(xiàn)金量將有較大下降。

　　截至6月底，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為66.4%，較年初呈現(xiàn)一定的下降，但仍然略高于行業(yè)平均水平。盡管不久前萬科剛剛和建設(shè)銀行簽署500億元的授信額度，融資渠道豐富，但總負(fù)債率仍偏高。經(jīng)過測(cè)算，如果此次成功融資112億元，則融資后萬科資產(chǎn)負(fù)債率將下降至60.9%左右。

　　上調(diào)開工計(jì)劃順應(yīng)市場(chǎng)

　　今年以來，隨著住宅市場(chǎng)的回暖，很多房地產(chǎn)公司都有增加開工和補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的計(jì)劃，對(duì)資金的需求量較大。業(yè)內(nèi)人士稱，此前已經(jīng)先后有多家房地產(chǎn)企業(yè)成功融資，作為地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，萬科此次增發(fā)亦在意料之中。今年上半年萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額307億，由于去存貨化速度快于預(yù)期，萬科將全年開工計(jì)劃由403萬平方米上調(diào)至585萬平方米。

　　對(duì)于近期政策影響帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化和憂慮，萬科董事會(huì)秘書譚華杰認(rèn)為，從目前各地的新房供需情況來看，7月份主要城市的成交批售比為1.78，和6月持平，明顯高于2008年同期的0.58和2007年同期的1.13，因此盡管市場(chǎng)成交量環(huán)比有所下降，但新房供應(yīng)更加緊張，短期內(nèi)局面很難改變。企業(yè)上調(diào)開工面積，增加供應(yīng)是順應(yīng)市場(chǎng)的行為。

　　“從最近一年的銷售情況來看，從去年7月份到今年6月份，萬科共實(shí)現(xiàn)銷售面積640萬平方米，比今年上調(diào)后的開工面積585萬平方米還要高近10%，而去年下半年是市場(chǎng)特別低迷的時(shí)期�？紤]到這些因素，增加開工是合理的選擇，公司未來的經(jīng)營計(jì)劃還會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況不斷進(jìn)行調(diào)整�！弊T華杰表示，由于今年以來各地銷售形勢(shì)良好，目前萬科的存貨結(jié)構(gòu)非常健康，部分城市的可售資源甚至一度緊張。

　　數(shù)據(jù)顯示，萬科今年調(diào)整后的開工面積依然低于2007年776.7萬平方米的新開工面積，較2008年的實(shí)際新開工523.3萬平方米僅上升11.8%。而今年1至7月，全國商品住宅的成交面積較2007年增長23.9%，較2008年增長38.8%。

　　不拿“地王”

　　萬科總裁郁亮在談到萬科拿地思路時(shí)作出總結(jié)，不買太多地，規(guī)劃權(quán)益建筑面積夠三年左右開發(fā)為宜；不拿地王，獲取項(xiàng)目的地價(jià)不能包含房價(jià)上漲的預(yù)期；利用戰(zhàn)略縱深靈活把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，發(fā)揮騰挪空間大的優(yōu)勢(shì)。

　　截至中報(bào)公布日，萬科今年新增項(xiàng)目對(duì)應(yīng)權(quán)益建筑面積414.6萬平方米，規(guī)劃中項(xiàng)目權(quán)益建筑面積為2079萬平方米，考慮到未來開工量的增長因素，現(xiàn)有項(xiàng)目資源低于未來三年的開發(fā)需求。招商證券研究報(bào)告顯示，上半年萬科新增土地的面積最多，但平均的樓面地價(jià)在同期拿地的房企中具有一定優(yōu)勢(shì)。

　　對(duì)于5月份之后萬科拿地轉(zhuǎn)向密集，新聞發(fā)言人表示，萬科一直保持對(duì)土地市場(chǎng)的關(guān)注，新增項(xiàng)目中很多是比較早就開始洽談的，拿地策略仍是“精挑細(xì)選，把握機(jī)會(huì)”，新增項(xiàng)目的價(jià)格合理性和風(fēng)險(xiǎn)可控性都經(jīng)過仔細(xì)評(píng)估，“絕不購買只有基于房價(jià)快速上漲才能盈利的地塊”。

　　中報(bào)顯示，萬科今年以來新增的土地大多集中于二三線城市，萬科表示：“一線城市的土地競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)其它城市更加激烈，為了保證項(xiàng)目的收益水平，本年新增的項(xiàng)目多數(shù)位于沈陽、鞍山、青島、無錫、佛山、廈門、福州、重慶等城市�！庇袅猎诠�開場(chǎng)合也表示，萬科沒有“志在必得”的地，拿地的判斷標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，即是否有利于提升股東回報(bào)。（記者 吳銘 萬晶）