深圳房價前7月漲5000元／平方米，鹽田區(qū)的新房成交均價已高達(dá)20206元／平方米，創(chuàng)出了2009年以來的新高，已逼近2007年時的水平。深圳上半年商品房銷售面積熏也已逼平去年全年的銷售總面積。

　　今年上半年，深圳新建商品房銷售面積406.78萬平方米，同比增加138.71%。其中，商品住宅銷售面積385.26萬平方米，同比增加149.77%，已經(jīng)逼平去年全年389萬平方米的成交量。

　　新房價格也攀上了14197元／平方米的新高，半年時間上升了30%。據(jù)深圳本地中介機構(gòu)統(tǒng)計，深圳前7月房價漲了5104元／平方米，這個價格漲幅甚至超過了2007年前7月市場最為瘋狂時期的表現(xiàn)，逼近警戒線。

　　新房成交萎縮卷土重來

　　盡管深圳新房成交已是“天價”，但購房者近日來似乎開始回歸理性持幣觀望了。有關(guān)部門提供的最新數(shù)字顯示，8月2日深圳新房的成交量為46套，創(chuàng)今年春節(jié)以來單日成交量的新低。這也是2008年10月樓市最低迷時期的單日成交水平。

　　根據(jù)世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺監(jiān)測深圳市國土房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從(7月27日～8月2日)這周來看，深圳一手房市場共成交725套，環(huán)比下降16.7%；二手房同樣繼續(xù)下滑，上周共成交3310套，環(huán)比下降4%。

　　8月1日開盤的深圳南山區(qū)某豪宅項目推出100多套，定價雖在5萬元／平方米，但當(dāng)天現(xiàn)場進(jìn)行VIP認(rèn)籌的人數(shù)多達(dá)400多人，高端項目的銷售依然火爆。業(yè)內(nèi)專家分析，二套房貸政策對豪宅的影響較小，由于通脹預(yù)期的存在，購買豪宅的人群主要是出于轉(zhuǎn)移財富儲存的形式考慮。

　　8月5日，記者在寶安區(qū)西鄉(xiāng)一處在售普通住宅樓盤發(fā)現(xiàn)，看房的人數(shù)寥寥無幾。不過，售樓人員對于看房客態(tài)度不緊不慢，價格更是咬定一口價，沒有優(yōu)惠，顯示出開發(fā)商依然強勢的心態(tài)。

　　據(jù)了解，近期新房成交量萎縮的原因主要是，二套房貸要收緊的消息打擊了部分消費者對樓市的信心，重新開始觀望；另外，房價上漲過快，超出了普通老百姓的承受范圍，也逼退了部分剛性需求；由于上半年新房消耗快，新房存量減少，尤其是適合白領(lǐng)的普通住宅供應(yīng)量近期極少，也是導(dǎo)致成交量減少的原因。

　　在二手住宅方面，7月27日～8月2日，除深圳寶安區(qū)成交量環(huán)比上漲12.1%外，其余各區(qū)均出現(xiàn)不同程度的下滑，其中南山區(qū)跌幅最大，環(huán)比下跌14.4%。據(jù)世華地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測，受“二套房貸”的影響，改善型購房者的入市步伐明顯加快，在上周成交比例有明顯上升。

　　根據(jù)世華地產(chǎn)成交系統(tǒng)統(tǒng)計，中心區(qū)的甲級寫字樓依然是上周寫字樓租賃和買賣成交的主力。租賃市場上，隨著深圳經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，寫字樓的需求量有所放大，上周寫字樓租賃成交面積環(huán)比上漲超五成，且平均租金水平也比前兩個月上漲了15元／平方米·月左右。

　　近幾周由于房價上漲導(dǎo)致交易量下降，出現(xiàn)了典型的“有價無量”的局面。深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒認(rèn)為，“大多數(shù)老百姓對高價房有切膚之痛，開發(fā)商提高房價，肯定會抑制剛性需求的消費。市場需求量減少，其實就等于供應(yīng)量相應(yīng)增加了。供求關(guān)系總是會因為價值規(guī)律而變化。”

　　存量房預(yù)計可售三年

　　截至7月28日，官方網(wǎng)站顯示的深圳可售房源為34067套。對這個數(shù)據(jù)表示認(rèn)可，這是歷年統(tǒng)計累計出來的，能夠準(zhǔn)確反映深圳樓市的存量情況。

　　王鋒同時認(rèn)為，判斷樓市的供應(yīng)情況，不能只看存量。存量只能反映在建項目達(dá)到批售狀態(tài)的情況，可實際上，還有很多在建項目沒有拿到預(yù)售許可證，這部分?jǐn)?shù)量很大，但沒有被計入存量數(shù)據(jù)里。目前存量不多的情況是短暫的，而且隨著市場形勢轉(zhuǎn)好，開發(fā)商加快開發(fā)速度，下半年樓市的存量將明顯增多。他告訴記者，根據(jù)目前的情況，即使沒有新樓盤的推出，深圳的住宅至少可以保證未來兩到三年的供應(yīng)量。

　　來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)佐證了這一點：深圳下半年入市的房地產(chǎn)項目將達(dá)137個，其中包括新樓盤和加推新戶型的在售樓盤。

　　深圳市國土房產(chǎn)部門有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，對深圳而言，土地資源匱乏是一個不爭的事實。然而，另一個不爭的事實是，政府在解決市民居住問題上也做好了充足準(zhǔn)備。根據(jù)最新制定的深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2008-2012)，商品住房用地供應(yīng)總量中，特區(qū)內(nèi)新批用地為0.4平方公里，特區(qū)外新批用地為3.6平方公里；特區(qū)內(nèi)利用存量土地為0.83平方公里，特區(qū)外利用存量土地為2.47平方公里。

　　據(jù)了解，未來三年，深圳全市將新增商品住房用地為7.3平方公里，其中新批用地4平方公里，利用存量土地3.3平方公里。5.2平方公里的商品住房用地將用于建設(shè)中低價位、中小套型普通商品住房。

　　記者了解到，未來三年中，深圳特區(qū)內(nèi)將建設(shè)商品住房1.7萬套，建設(shè)保障性住房2.3萬套。特區(qū)外建設(shè)商品住房43.3萬套，到2012年，特區(qū)外將建設(shè)保障性住房共計12.4萬套，建筑面積620萬平方米。為應(yīng)對不斷變化的市場需求，深圳還將根據(jù)年度住房需求變化，對每一年度各類住房實際建設(shè)規(guī)模進(jìn)行調(diào)整，同時通過舊城改造和城市更新等多種手段拓展土地空間。

　　深圳一地產(chǎn)專家認(rèn)為，心理因素對房地產(chǎn)市場波動有著舉足輕重的作用。王鋒建議，對于廣大中低收入的普通消費者來說，必須清醒地意識到市場波動的價值規(guī)律，量力而為，在價格下降到可以承受的范圍內(nèi)，就可以選擇購買，因為市場上沒有只漲不跌也沒有只跌不漲的房子，目前，如果置業(yè)者感覺購房壓力大的話就沒必要現(xiàn)在出手。(記者胡嘉莉）