“新嫁娘”川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊折合樓板價(jià)高達(dá)1.4萬元/平方米，意味著最終建成的樓盤單價(jià)可能接近每平方米2萬元。

　　迪士尼尚未開建，周邊地塊已提前升溫。“迪士尼項(xiàng)目離我們小區(qū)19公里，開車20分鐘左右。對(duì)我們小區(qū)有影響嗎？”這是記者在焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)看到的熱門帖標(biāo)題�，F(xiàn)在，所有和川沙沾上一點(diǎn)邊的業(yè)主已開始關(guān)注自家房產(chǎn)的未來。

　　住宅飆價(jià)或已透支

　　受益于迪士尼項(xiàng)目落戶川沙的消息，川沙，這個(gè)目前還沒有地鐵直達(dá)、離上海市中心有兩個(gè)多小時(shí)車程的郊區(qū)小鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)已經(jīng)從2004年初每平方米3000多元一路飆升至當(dāng)前1.4萬元左右。

　　數(shù)據(jù)顯示，川沙板塊商品住宅成交均價(jià)2005年至2009年短短5年內(nèi)累計(jì)漲幅達(dá)到48.2%。

　　同時(shí)，“迪士尼概念”也滲透到二手房領(lǐng)域。安居客數(shù)據(jù)顯示，具備“迪士尼概念”的二手房房?jī)r(jià)今年3月至10月漲了30%。

　　“從住宅市場(chǎng)看，與奧運(yùn)及世博的短期效應(yīng)不同，迪士尼落戶，周邊配套必將逐步成熟，對(duì)當(dāng)?shù)刈≌�市�?chǎng)將產(chǎn)生長(zhǎng)期利好作用�！贝鞯铝盒芯C合住宅服務(wù)華東區(qū)主管伍惠敏表示。

　　不過，伍惠敏從另一個(gè)角度分析，目前受此利好消息影響，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已在高位，或已透支未來溢價(jià)空間。同時(shí)，這一概念僅對(duì)川沙地區(qū)的住宅產(chǎn)生影響，并不會(huì)由此而推高整個(gè)上海市的房?jī)r(jià)。微觀來看，該地區(qū)也有可能會(huì)因游客太多，導(dǎo)致交通負(fù)擔(dān)過重，反而間接影響住宅成交。

　　商業(yè)地產(chǎn)獲利最豐

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹更是看淡“迪士尼概念”。他認(rèn)為“迪士尼概念”對(duì)周邊商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值提升究竟有多大很不確定，“或許遠(yuǎn)不如一個(gè)交通樞紐中心建立對(duì)周邊物業(yè)價(jià)值的提升”。潘石屹舉例，法國(guó)、日本等國(guó)的迪士尼項(xiàng)目也都是建立在遠(yuǎn)離市中心的地方，建成多年后也沒在其周邊掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，“迪士尼概念”對(duì)樓市肯定會(huì)產(chǎn)生正面影響。這一巨大娛樂項(xiàng)目的導(dǎo)入，將使周邊產(chǎn)業(yè)格局產(chǎn)生聚積效應(yīng)，從而帶動(dòng)人口、消費(fèi)增長(zhǎng)，使川沙區(qū)域房地產(chǎn)需求增加，檔次提高。同時(shí)，由于游客流量巨大，周邊旅游的配套產(chǎn)業(yè)如酒店業(yè)、餐飲業(yè)等將升級(jí)，從而刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。此外，隨著周邊市政配套的完善，以及居住環(huán)境的改善，會(huì)促進(jìn)區(qū)域住宅市場(chǎng)的發(fā)展，另外由于此區(qū)域就業(yè)人群的顯著增加，也會(huì)導(dǎo)致住宅需求的增加。

　　但楊紅旭也指出，“迪士尼概念”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的利好大于住宅。他指出，迪士尼項(xiàng)目將吸引大量的高端消費(fèi)人群，這些人群只具有商業(yè)消費(fèi)價(jià)值，而不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)刈≌�市�?chǎng)形成直接促進(jìn)，“對(duì)高端住宅項(xiàng)目甚至?xí)�有�?fù)面影響。但對(duì)于普通住宅項(xiàng)目，屬利好消息”。