誰(shuí)也沒(méi)想到，2009年樓市回暖得如此之快；更沒(méi)有人想到的是，回暖之后的樓市猶如脫韁的野馬一路狂飆直至瘋狂。與此對(duì)應(yīng)的是，在政策層面，年初有關(guān)部門還在想盡各種辦法刺激樓市走向復(fù)蘇，而隨后樓價(jià)的飆升，調(diào)控樓價(jià)過(guò)度上漲則成為人們普遍的呼聲。終于，就在2009年馬上就要過(guò)去的時(shí)候，國(guó)家終于出臺(tái)有關(guān)政策，將調(diào)控之手正式砍向樓市。樓市政策也如樓市行情一樣，來(lái)了一個(gè)“V”形反轉(zhuǎn)。　　

　　關(guān)鍵詞：松綁

　　承接2008年的救市政策，2009年上半年樓市政策還是以寬松為主，特別是在信貸方面，無(wú)論是房貸利率優(yōu)惠還是開發(fā)商信貸，都有一個(gè)比較寬松的信貸環(huán)境。

　　房貸優(yōu)惠利率：2009年1月3日，建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行四大行關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率措施在新年終于松口：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。由于各銀行對(duì)政策的解讀不一致，這一優(yōu)惠政策擴(kuò)大至二套房貸上。之后二套房貸不僅普遍可以首付低至三成，而且利率也可有七折優(yōu)惠。房貸利率優(yōu)惠政策直接推動(dòng)了今年樓市的快速回暖。

　　信貸政策：5月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年的水平，也預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。自有資金比例降低后，意味著開發(fā)商的貸款門檻更低，可以用更少的資金貸到更多的貸款，無(wú)疑給在2008年陷入資金斷裂危險(xiǎn)的開發(fā)商送上了一場(chǎng)及時(shí)雨。

　　個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅：作為刺激樓市復(fù)蘇的又一大政策，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅新政1月1日正式施行。由于新政使得購(gòu)房者的購(gòu)房成本大幅度降低，從而推動(dòng)了市場(chǎng)上需求的釋放。另外，隨著通脹預(yù)期的增加，使得通過(guò)買房實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值的購(gòu)房者大幅增加，從而支撐了二手樓市持續(xù)走高。

　　關(guān)鍵詞：收緊

　　由于樓市快速回暖，樓價(jià)上漲過(guò)快，從今年下半年開始，關(guān)于調(diào)控樓市呼聲逐漸高漲，而房地產(chǎn)政策也開始走向收緊，其中最主要的反映在二套房貸政策上。6月份開始，各地有關(guān)取消房貸七折優(yōu)惠的傳聞越傳越烈，之后各地相繼傳來(lái)銀行嚴(yán)格執(zhí)行之前的二套房貸政策。而在廣州市場(chǎng)，二套房首付三成、利率七折的優(yōu)惠也逐漸成為歷史。

　　清理閑置土地：9月11日，在國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快之際，國(guó)土資源部對(duì)開發(fā)商囤地發(fā)出最嚴(yán)厲警告：清理自2007年1月1日后的商品房用地開發(fā)情況，對(duì)確因政府原因造成土地閑置的，會(huì)同有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理促進(jìn)開發(fā)，否則就將嚴(yán)懲不貸。而強(qiáng)化“新版土地出讓合同”中對(duì)竣工期規(guī)定的監(jiān)管，成為一條可行的路徑。以前的土地出讓合同中只規(guī)定了開工期限，現(xiàn)在的新版合同還有竣工期的約定，要是到期仍然未完工，國(guó)土部門可以對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。這是國(guó)土部今年對(duì)于開發(fā)商囤地最為明確的表態(tài)。

　　“限大令”：11月12日，國(guó)土資源部再次發(fā)文，對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首度設(shè)定明確上限：大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市(鎮(zhèn))7公頃。此政策被一些業(yè)內(nèi)人士稱為“限大令”。不少人士認(rèn)為，這一辦法對(duì)抑制地價(jià)過(guò)快上漲、減少開發(fā)商“囤地”等具有現(xiàn)實(shí)作用，但成效如何取決于政策是否落實(shí)到位。

　　關(guān)鍵詞：調(diào)控

　　如果說(shuō)下半年開始的一些收緊的政策只是零星出現(xiàn)的話，年底出臺(tái)的一系列政策可以說(shuō)是國(guó)家正式采用“組合拳”的方式調(diào)控樓市。

　　調(diào)控組合拳：12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議落下帷幕，關(guān)于房地產(chǎn)的態(tài)度可謂明確，那就是：增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求等。隨后的半個(gè)月內(nèi)，樓市政策密集調(diào)整幾乎令人應(yīng)接不暇。特別是一次會(huì)議上提出了“抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”等四條具體措施，這一措施被稱為“國(guó)四條”，是對(duì)金融危機(jī)以前國(guó)家抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲一系列措施的重申和完善，從住房供給、需求、監(jiān)管等方面對(duì)畸高房?jī)r(jià)打出的組合拳。12月17日財(cái)政部等5部門要求地方政府必須將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，開發(fā)商拿地，分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限，原則上不得超過(guò)一年。首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%。隨后財(cái)政部又發(fā)文指出明年終止二手房交易優(yōu)惠政策。密集宏觀政策出臺(tái)后，不少人士預(yù)計(jì)明年第一季度樓市可能出現(xiàn)盤整的可能。(記者黃濤)