上海新江灣城地塊或拍出新低 北京出現(xiàn)價(jià)高者“失地”

　　土地成交趨冷的現(xiàn)象，是否能夠代表開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)調(diào)控有所忌憚，對(duì)未來(lái)的全方位調(diào)控有所預(yù)見(jiàn)？還是僅僅由于供給量減少，抑或地方政府刻意營(yíng)造的調(diào)控業(yè)績(jī)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪土地趨冷與以往大不相同，其一定程度上確實(shí)說(shuō)明開(kāi)發(fā)商初現(xiàn)謹(jǐn)慎觀望的心態(tài)。而從目前調(diào)控趨勢(shì)來(lái)看，中央政府調(diào)控決心堅(jiān)定，以?xún)r(jià)格為核心的全面調(diào)整期正在到來(lái)。

　　宏觀調(diào)控全面來(lái)襲，樓市所受沖擊正從住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)向土地市場(chǎng)蔓延。記者從消息人士處獲悉，具有上海住宅用地風(fēng)向標(biāo)性質(zhì)的區(qū)域新江灣城將于五一后確定C4地塊歸屬。在政府有意調(diào)控和開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎觀望雙重作用下，這一地塊很可能以1萬(wàn)元樓板價(jià)的底價(jià)成交，相比一路之隔的C6地塊，成交樓板價(jià)或有50%以上大幅縮水。

　　另外，北京近日一幅位于房山的熱門(mén)地塊因?yàn)橥稑?biāo)價(jià)格高于政府設(shè)定的4700元/每平方米樓板價(jià)上限，最終流標(biāo)。

　　另?yè)?jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周全國(guó)住宅用地僅成交3宗，環(huán)比減少67%；成交面積2.8萬(wàn)平方米，環(huán)比減少93%。一線城市無(wú)一宗住宅用地供應(yīng)和成交。土地市場(chǎng)在由熱到冷的通道中沉靜過(guò)渡。

　　上海熱門(mén)地塊或現(xiàn)價(jià)格“腰斬”

　　上海新江灣城，這個(gè)曾被稱(chēng)為上海市中心最后一塊處女地的超大住宅板塊，從2005年出讓土地至今，屢創(chuàng)地王紀(jì)錄，也幾經(jīng)地價(jià)起伏，成為上海土地市場(chǎng)走向的重要風(fēng)向標(biāo)。

　　在2005年至2007年的樓市大牛市中，新江灣城同步火爆。2005年初，新江灣城首塊地塊出讓?zhuān)�珠江投資經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)拍以15.8893億元總價(jià)拿下C1地塊，折合樓板價(jià)5617元/平方米。彼時(shí)，僅5000余元的樓板價(jià)被市場(chǎng)驚呼為天價(jià)。第二年，經(jīng)過(guò)176輪競(jìng)買(mǎi)，華潤(rùn)置地以15.41億元價(jià)格拿下新江灣城C2地塊，樓板價(jià)已經(jīng)升至6676元/平方米。又過(guò)一年，新加坡仁恒置地再下一城，樓板價(jià)達(dá)到20000元/平方米。

　　直到2008年，受金融危機(jī)影響，新江灣城F地塊出讓?zhuān)�由于只有一家支付保證金并通過(guò)資質(zhì)審查并報(bào)名競(jìng)價(jià)的開(kāi)發(fā)商，鐵獅門(mén)房地產(chǎn)基金毫無(wú)懸念地以底價(jià)67.5億元成交，折合樓板價(jià)僅為7502元/平方米。

　　戲劇性的是，在2009年樓市的報(bào)復(fù)性反彈中，新江灣城C6地塊出讓又現(xiàn)瘋狂。在與龍湖、中糧等巨頭激烈角逐后，中建地產(chǎn)以37.2億元的總價(jià)競(jìng)得，樓板價(jià)從起拍的1.5萬(wàn)元/平方米飆升至3.25萬(wàn)元/平方米，成為當(dāng)時(shí)內(nèi)地最昂貴住宅用地。

　　隨著今年3月以來(lái)宏觀調(diào)控再起，新江灣城即將出讓的C4地塊又為市場(chǎng)所矚目。上海證券報(bào)從權(quán)威人士處獲悉，新江灣城C4地塊將于五一后公布掛牌結(jié)果，受開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎入市和地方國(guó)企暗地“勸退”競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的雙重影響，該地塊很可能由上海某大型國(guó)企以唯一競(jìng)買(mǎi)人身份底價(jià)成交。

　　而以掛牌起始價(jià)約11億元計(jì)算，其折合樓板價(jià)約1萬(wàn)元/平方米，比一路之隔的新江灣城C6地塊樓板價(jià)減少一大半。

　　“在宏觀調(diào)控氣氛下，國(guó)企的努力勸退將更加有效。上輪C6地塊其實(shí)也存在意向企業(yè)的勸退流程，但由于市場(chǎng)太好，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)在不忍退出，導(dǎo)致價(jià)格畸高。這次如果加上人才公寓任務(wù)和公建成本等，開(kāi)發(fā)商算一算，也未必就認(rèn)準(zhǔn)這是穩(wěn)賺的便宜貨。”知情人士稱(chēng)。

　　全方位調(diào)整即將到來(lái)

　　一位接近保利、萬(wàn)科等大型房企的代理機(jī)構(gòu)高層表示，在與龍頭房企的接觸中，一個(gè)非常鮮明的感受是，此前從未悲觀過(guò)的房企大佬初現(xiàn)謹(jǐn)慎姿態(tài)�！半m然他們并不認(rèn)可這種硬性干預(yù)市場(chǎng)的做法，但開(kāi)發(fā)商們確實(shí)感覺(jué)到了這輪政府的調(diào)控決心。從政策發(fā)力的精準(zhǔn)程度來(lái)看，樓市可能面臨全方位調(diào)整。開(kāi)發(fā)商的拿地戰(zhàn)略、銷(xiāo)售戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略等都將隨之調(diào)整�！痹撊耸勘硎�。

　　而恒大、龍湖等近日在長(zhǎng)春、濟(jì)南大舉拿地，在專(zhuān)家看來(lái)也并不代表其樂(lè)觀看好后勢(shì)�！斑@些地塊在宏觀調(diào)控前已經(jīng)協(xié)調(diào)商定，現(xiàn)在我們看到的只是簽字這一個(gè)流程。因此不能說(shuō)恒大、龍湖等未改樂(lè)觀預(yù)期�！睂�(zhuān)家表示。

　　這一態(tài)度得到開(kāi)發(fā)商的證實(shí)。4月23日，在濟(jì)南天橋區(qū)2010年春季房地產(chǎn)項(xiàng)目招商推介會(huì)上，龍湖地產(chǎn)與濟(jì)南天橋區(qū)達(dá)成了北湖片區(qū)和北湖南片區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目共計(jì)近2500畝項(xiàng)目的合作意向，濟(jì)南被解讀為龍湖下一個(gè)擴(kuò)張目標(biāo)。但龍湖相關(guān)人士在隨后接受采訪時(shí)表示，目前項(xiàng)目還只是處于意向階段，并不代表真正拿地，且不需馬上支付地價(jià)款。在目前調(diào)整政策頻繁的背景下，面對(duì)近2500畝的地塊規(guī)模，龍湖還將謹(jǐn)慎對(duì)待。因此龍湖是否最終拿地尚未確定。

　　政策還將持續(xù) 北京率先發(fā)力

　　而在北京，26日，招拍掛機(jī)制微調(diào)后的首宗住宅用地出讓終因價(jià)格過(guò)高而流標(biāo)。政府部門(mén)調(diào)控地價(jià)的決心再次顯現(xiàn)。當(dāng)日拍賣(mài)的地塊位于北京房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村，建設(shè)面積為43241平方米，起拍價(jià)為7725萬(wàn)元。據(jù)報(bào)道，在該地塊拍賣(mài)之前設(shè)定了4700元/每平方米樓面價(jià)的上限，而最終拍賣(mài)的價(jià)格為樓面價(jià)4718元/平方米。

　　北京中原地產(chǎn)李文杰向記者證實(shí)，這一地塊確實(shí)因此流標(biāo)，并準(zhǔn)備重新出讓。

　　今年兩會(huì)結(jié)束后，隨著新國(guó)十條的發(fā)布，中央從住宅消費(fèi)貸款、開(kāi)發(fā)企業(yè)融資及土地市場(chǎng)等幾方面收緊樓市政策，其打擊高房?jī)r(jià)的決心空前堅(jiān)定。北京，因?yàn)榇饲暗倪B續(xù)地王現(xiàn)象被視為重點(diǎn)調(diào)控城市，其地方政府的配合力度也堪稱(chēng)表率。

　　3月19日，北京市國(guó)土資源局出臺(tái)抑制高地價(jià)的舉措，宣布暫停熱點(diǎn)地區(qū)高價(jià)土地的交易，以穩(wěn)定土地市場(chǎng)。4月16日，北京國(guó)土局表示，將完善商品房住宅用地“招拍掛”方式，不再“價(jià)高者得”，而是更多地采用綜合評(píng)標(biāo)方式，報(bào)價(jià)占比僅為25%。同時(shí)設(shè)定地價(jià)合理區(qū)間，如果超出區(qū)間，開(kāi)發(fā)商即使報(bào)價(jià)再高，評(píng)標(biāo)中也無(wú)法加分。

　　另?yè)?jù)最新的權(quán)威消息，今天北京將出臺(tái)新國(guó)十條后首個(gè)地方調(diào)控細(xì)則，在其框架與國(guó)十條相仿的前提下，北京將設(shè)定更嚴(yán)格的執(zhí)行細(xì)則，比如三套房和工作不滿一年的外地人購(gòu)房貸款暫停等。另一個(gè)可能出臺(tái)的細(xì)則是，北京將以家庭為單位，對(duì)本地居民的購(gòu)房套數(shù)做出限制。

　　“如果嚴(yán)格執(zhí)行上述政策，北京房?jī)r(jià)將下跌30%�！北本┲性�地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰稱(chēng)。(記者 于兵兵)