對于由外地購房者撐起半邊天的廈門樓市，4月中旬出臺的房貸新政，威力最大的一條恐怕就是“非本地居民”房貸的收緊了。

　　“五一”小長假歷來是廈門樓市的傳統(tǒng)旺季，但受4月以來國家出臺的一系列調(diào)控政策影響，今年卻明顯遇冷。房管部門公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月1日至3日三天時間內(nèi)，廈門分別僅成交住宅16套、23套和18套，僅為去年“五一”三天成交量的約五分之一，并創(chuàng)下3月以來日成交量的新低。不僅一手房，二手房市場“五一”期間同樣是一片低迷。

　　-背景

　　細(xì)則待出

　　異地購房貸款有緊有松

　　《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》規(guī)定，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。近日，陸續(xù)有民生銀行、中信銀行傳出消息，明確要求外地人購房必須提供在廈1年以上的完稅證明和工作證明，交通銀行等也收緊了異地購房貸款。這一消息讓林先生很是郁悶。

　　林先生供職于泉州一家事業(yè)單位的駐廈站點(diǎn)，雖然戶籍關(guān)系在泉州，工作地點(diǎn)卻在廈門。由于長期在廈工作，他正準(zhǔn)備在廈門買套房子安定下來，沒想到這次房貸新政竟然波及自己——他的工資發(fā)放都在泉州，自然無法在廈門開出1年以上的納稅證明，這意味著他有可能無法在廈門貸款買房。

　　“的確有不少外地客戶表示了這方面的擔(dān)憂，不過在廈門出臺具體細(xì)則之前，具體影響還未可知�！钡�廈房產(chǎn)市場總監(jiān)邱航和高鵬房產(chǎn)總經(jīng)理傅強(qiáng)均表示，目前廈門關(guān)于新政的實(shí)施細(xì)則還未出，廈門是否屬于“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”還沒有定論，各家銀行的反應(yīng)也各不相同。

　　“最近有不少客戶催著我們簽合同，就是想趕在細(xì)則出臺之前把貸款先辦下來。”廈門新百瑞物業(yè)企劃有限公司代理的領(lǐng)秀城項(xiàng)目，外地客戶居多，新政既出，便感覺到明顯的影響。該公司策劃總監(jiān)鄒紹軍稱，就與他們長期合作的幾家銀行而言，目前還未出現(xiàn)嚴(yán)格限制外地人購房貸款的現(xiàn)象。藍(lán)火置業(yè)研展部總監(jiān)曾劍平也表示，目前各家銀行對于異地購房貸款的態(tài)度的確比較含糊，“該收件的還是會收件，只是不保證能夠批下來”。

　　-現(xiàn)狀

　　異地購房

　　撐起廈門樓市半邊天

　　說外地購房者撐起廈門樓市“半邊天”并不夸張。據(jù)廈門立丹行統(tǒng)計，2010年廈門客戶群多元化趨勢進(jìn)一步顯現(xiàn)，省外客戶占比28%，省內(nèi)其他地區(qū)客戶占比32%，本地客戶占比40%。藍(lán)火置業(yè)的數(shù)據(jù)也顯示，去年廈門的外地置業(yè)群體比例高達(dá)總數(shù)的55.8%。

　　“去除55.8%，在剩下的44.2%里再扣除進(jìn)入觀望的大批二、三套房投資者，真正首次置業(yè)的剛性需求能有多少？”北京樓市調(diào)控政策細(xì)則出臺之前，SOHO中國有限公司董事長潘石屹曾用“屏住呼吸等待”形容眾多開發(fā)商的心情，這種焦慮，廈門本土開發(fā)商也正在經(jīng)歷，曾劍平的一番話，道出的正是他們焦慮的核心。

　　目前，北京、深圳等房價過快上漲的重點(diǎn)城市已經(jīng)出臺新政細(xì)則，明確限制外地人購房貸款。部分業(yè)內(nèi)人士僥幸認(rèn)為，作為二線城市的廈門有可能打擦邊球，逃過這一“劫”，但更多業(yè)者指出，房價漲幅一度排名全國榜首的廈門，也是國家重點(diǎn)監(jiān)測的城市，“半邊天”會不會塌，懸！

　　雖然整體情勢還未明朗，外地客戶來廈買房的熱情受到打擊已成事實(shí)。據(jù)透露，4月25日，就在福廈高鐵通車的前一天，位于翔安的某樓盤三期推出新房源，本來已經(jīng)蓄客500人以上，并且都是“A級忠實(shí)客戶”，不料當(dāng)天成交情況還是不盡如人意。

　　-聲音

　　新政和交通利好互為平衡

　　“此次房貸新政區(qū)別二套房、三套房實(shí)行差別化住房信貸政策，比起此前的二套房政策更有著力點(diǎn)，也更具操作性�！睆B門城市年輪房產(chǎn)策劃代理有限公司董事長張文彪表示，新出臺的房貸新政能精準(zhǔn)打擊投機(jī)者，同時抑制一部分超前、過度的住房消費(fèi)，“讓本來可能要舉債換房的潛在消費(fèi)者更加理性地對待自己的改善性需求”。

　　整體而言，張文彪認(rèn)為，新政的實(shí)施有利于廈門樓市朝著健康的方向發(fā)展，特別是在海西、高鐵、島內(nèi)外一體化建設(shè)等利好背景下，廈門樓市迎來新政，既避免了諸多利好之下一路狂漲，也不會像其他城市一樣失去依托，出現(xiàn)大回落。

　　觀望情緒需長時間消化

　　“由于市場消化政策需要時間,其后續(xù)影響將逐步顯現(xiàn)，目前開發(fā)商對后市更多是持謹(jǐn)慎態(tài)度�！庇谐彩戏康禺a(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理王東稱，房貸新政從長遠(yuǎn)看對廣大購房者有利，畢竟一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場才能更好地保護(hù)購房者的權(quán)利，但由于房貸政策過于“嚴(yán)厲”，甚至有可能影響到部分剛性需求者，特別是改善性換房。不過，國家出臺政策的同時，也強(qiáng)調(diào)是針對房地產(chǎn)市場泡沫嚴(yán)重的地區(qū)，地方可根據(jù)具體情況區(qū)別對待，因此，是否“一棍子打死”還要看廈門出臺的實(shí)施細(xì)則。

　　“目前，成交低迷、價格僵持的局面或?qū)��?dǎo)致價格調(diào)整重演——由開發(fā)商率先降價，從而打破樓市僵局�！蓖鯑|表示，但這與2007年相比有一個本質(zhì)的區(qū)別，畢竟國家經(jīng)濟(jì)面基本向好，在經(jīng)歷了2007年的這輪調(diào)整后，投資客都比較謹(jǐn)慎。從中長期來看，在新政實(shí)施后市場主體間的博弈決定了房價未來不可能大幅下降，但市場觀望情緒需要長時間消化。

　　-應(yīng)對

　　開發(fā)商：照常開工開盤搶占市場

　　上周(5月6日)，恒大地產(chǎn)全國約40個樓盤同時推出8.5折促銷讓利活動。這一舉措被業(yè)內(nèi)解讀為“有著明確的戰(zhàn)略意圖”——一方面要在新政環(huán)境下快速搶占市場份額，保證公司現(xiàn)金流階段性安全，另一方面也為下一輪地產(chǎn)洗牌積累并購資金。

　　在廈門，開發(fā)商應(yīng)對新政，也紛紛出招搶占市場份額，招數(shù)之一，就是調(diào)整戶型設(shè)計。

　　隨著海底隧道的貫通和通車，翔安樓市也迎來春天，不過多以投資需求為主。明發(fā)集團(tuán)今年拍下隧道口附近地塊，目前正處于前期規(guī)劃階段，新政之下，便及時做了相應(yīng)調(diào)整，提高中小戶型的比例。該集團(tuán)行政總裁黃慶祝表示，開發(fā)中小戶型是為了吸引首次置業(yè)者，他們有信心，在島內(nèi)外一體化建設(shè)加速的背景下，會有更多的首次置業(yè)者把目光投向翔安，而中小戶型的產(chǎn)品類型能夠滿足剛性需求，受新政影響小，完全可以在本地客群中得以消化。他們正在加快項(xiàng)目進(jìn)度，爭取今年10月開盤。

　　“改變結(jié)構(gòu)性供給的確是應(yīng)對新政的一個有效招數(shù)，不過，對于大多數(shù)項(xiàng)目，并不具有很強(qiáng)的操作性�！痹鴦ζ酵嘎�，新政出臺后，便有上市地產(chǎn)營銷顧問代理機(jī)構(gòu)為開發(fā)商提出預(yù)見性建議，其一便是改變結(jié)構(gòu)性供給。

　　廈門國貿(mào)地產(chǎn)巧妙利用交通優(yōu)勢，推出了自己的新項(xiàng)目，同時還以新的業(yè)主組織機(jī)構(gòu)吸引社會的關(guān)注。4月30日，國貿(mào)地產(chǎn)在國貿(mào)金門灣舉辦了“國貿(mào)金鑰匙會成立暨國貿(mào)金門灣開盤慶典”。項(xiàng)目所在地領(lǐng)導(dǎo)和公司高層的出席最以體現(xiàn)他們對市場的重視和信心。

　　同時，國貿(mào)金門灣首次開盤的產(chǎn)品包括日光海的獨(dú)幢別墅和朗琴園聯(lián)排別墅樣板區(qū)，利用香港知名設(shè)計大師的理念打造，希望得到更多購房者的關(guān)注。國貿(mào)金門灣雄踞海西中心，面朝金門，總建筑面積約28萬平方米，擁攬25公里海岸線。在新的背景下，這樣的項(xiàng)目被看好是出于海底隧道通車以及海峽論壇、翔安國際機(jī)場等諸多利好規(guī)劃的未來影響。

　　繼上月世茂集團(tuán)湖邊水庫的項(xiàng)目開工后，上周五，外來開發(fā)商萬達(dá)地產(chǎn)的新項(xiàng)目奠基再次成為關(guān)注熱點(diǎn)。2010年4月8日，萬達(dá)集團(tuán)成功摘得廈門2010G09地塊，標(biāo)志著萬達(dá)集團(tuán)正式登“鷺”，具有重要的戰(zhàn)略意義——這是繼福州金融街萬達(dá)廣場后，萬達(dá)集團(tuán)全面布局海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的又一力作。

　　廈門萬達(dá)廣場位于湖里區(qū)，所處湖邊水庫板塊是廈門市島內(nèi)外一體化建設(shè)中的重點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目北臨城市迎賓大道——仙岳路，東臨環(huán)島干道，離海邊僅2公里，南臨廈門市高科技軟件園，西臨金山西路，馬路對面即是湖邊水庫。

　　作為廈門“城中城”項(xiàng)目——廈門湖里萬達(dá)廣場借助的不僅僅是自己在全國的影響力，他們看中的更是廈門樓市的未來。

　　代理機(jī)構(gòu)：迎來“蜜月期” 進(jìn)軍三線城市

　　越是市場冷清的時期，越能體現(xiàn)房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的專業(yè)價值。這條定律，在2008年得到充分體現(xiàn)。新政之下，房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)再次進(jìn)入和開發(fā)商的“蜜月期”。

　　“正式或者非正式的，最近開發(fā)商找我們溝通的次數(shù)明顯多起來了�！� 曾劍平表示，新政之下如何擴(kuò)容外地市場是他們探討的熱點(diǎn)之一。在沒有積極應(yīng)對措施之前，開發(fā)商只能叫停異地推介活動。據(jù)透露，4月之前，溫州投資客來廈門買房的熱情還很高，4月中旬，到溫州設(shè)展的房產(chǎn)項(xiàng)目卻明顯感覺到了落差——以往能匯集一二百組意向客戶，現(xiàn)在只有二三十組，成交量更是寥寥。無獨(dú)有偶，島內(nèi)一高端樓盤本來策劃了廈門、溫州兩地的雙向巡展，受新政影響，最后變成單向。

　　“外地人購房貸款嚴(yán)格受限，其實(shí)是把房子的居住屬性放大，淡化其商品屬性。以前宣傳的是不動產(chǎn)可以動起來，現(xiàn)在則相反，這無異于‘二次房改’。”非常時期，決定了代理機(jī)構(gòu)必須洞悉市場，比開發(fā)商看得更遠(yuǎn)。不過，面對此次“史上最嚴(yán)”的新政，就連久經(jīng)沙場的代理機(jī)構(gòu)也感慨“影響長遠(yuǎn)，還需觀望”。他們透露，如果新政后續(xù)執(zhí)行不折不扣，可預(yù)見的非常手段是由開發(fā)商降低購房者的首付壓力，即首付拆解，實(shí)行零首付等措施，但這些在2008年有不錯效果的措施能否適應(yīng)當(dāng)下市場還未可知。

　　在鄒紹軍看來，新政意味著改變行業(yè)生存方式的歷史時刻的到來。事實(shí)的確如此，接受記者采訪的多家房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)均表示，雖然還處于新政發(fā)威的“溫水期”，他們卻無不開始思考未來的發(fā)展之道，畢竟經(jīng)歷去年的一輪擴(kuò)張，不少代理機(jī)構(gòu)手上的樓盤銷售壓力陡增。而銷售壓力比較小的機(jī)構(gòu)，則紛紛把目光投向受新政影響較小的三線城市，尋找下一撥的商機(jī)。

　　房產(chǎn)中介：主動尋找房源 撮合買方成交

　　一方面延續(xù)上半年的熱度，招聘廣告都還來不及撕下；一方面已感覺到壓力，做好打長久戰(zhàn)、“門店該關(guān)就關(guān)”的心理準(zhǔn)備。房產(chǎn)中介的境遇，因其對新政反應(yīng)迅速而顯得尤為“混沌”。

　　家住國貿(mào)新城的小康前幾天在自家門樓發(fā)現(xiàn)了一條“尋房啟事”，張貼者自稱急尋婚房，并注明將一次性付款，撥通啟事里留的電話號碼，才發(fā)現(xiàn)其實(shí)是房產(chǎn)中介變著招數(shù)在尋找房源。小楊4月初在本土房產(chǎn)門戶網(wǎng)站登了一條信息，想出租一套一房一廳，不到三天就找到租客。不料，時隔1個月，最近又頻繁有中介打電話給她詢問房源，仔細(xì)一問，才知道詢問房子是否出租是假，試探房東有否出售房子意愿的口風(fēng)是真。

　　“成交銳減三至五成，買賣雙方都進(jìn)入觀望，房產(chǎn)中介主動出擊不足為奇�！币幻�房產(chǎn)中介從業(yè)人員透露，非常時期，他們更加注重與客戶的溝通，“新政并不可怕，可怕的是買賣雙方不能領(lǐng)會新政的影響”，因此，他們一方面說服賣方合理出價，一方面曉以利弊撮合買方成交，比起3月份，促成交易費(fèi)勁不少。

　　同樣在國貿(mào)新城小區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，短短一排臨街店面單僅房產(chǎn)中介就有五六家，雖然門可羅雀，包括置強(qiáng)房產(chǎn)在內(nèi)的幾家還貼著醒目的招聘廣告。工作人員稱，招聘廣告是1個月前貼上去的，目前仍接受報名，對于咨詢者更是熱情有加，聲稱即使受新政影響，中介行業(yè)仍欣欣向榮。

　　不過，與門店的樂觀形成對比，也有不同的聲音�！�2007年，我們只有三四個門店，現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)張到13個門店400多人�！睆B門置強(qiáng)房產(chǎn)總經(jīng)理余永燦表示，新政讓房產(chǎn)中介再次感到實(shí)實(shí)在在的壓力，他們已做好打長久戰(zhàn)和再次“修煉內(nèi)功”的準(zhǔn)備。而這個過程，大概只要3個月就能看出效果，到時候“門店該關(guān)還是會關(guān)”。東南早報