一套109平方米的一居室，從戶型圖上看，暗廚暗衛(wèi)，除了西側(cè)的一排落地玻璃窗外，其他三面都沒有窗戶，也不通天然氣。七月，位于東三環(huán)CCTV央視新址旁的首創(chuàng)禧瑞都項(xiàng)目就要開盤了，現(xiàn)在已進(jìn)入正式排號(hào)階段，均價(jià)每平方米68000元，109平方米的一居總房款在741萬(wàn)元左右，比順義、昌平的一套獨(dú)棟別墅還要貴。

　　延期開盤、無(wú)理由退房、試探性折扣，端午節(jié)以后，京城的一些新開盤項(xiàng)目，終于邁出了降價(jià)的“小碎步”。雖然絕大多數(shù)都是“毛毛雨”般的99、98折，但持續(xù)萎靡的成交狀況，正漸漸撕開著開發(fā)商死扛的心理防線。不過(guò)，本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于降價(jià)上的謹(jǐn)小慎微，開發(fā)商們?cè)跐q價(jià)上更加隨性大膽。首創(chuàng)禧瑞都、銀河灣、融華世家，幾個(gè)本月底或下月初即將開盤入市的住宅項(xiàng)目，目前都開出了超過(guò)40000元的銷售均價(jià)，均比上一期有不同程度的調(diào)高。盡管各家對(duì)于漲價(jià)原因的解釋各不相同，但動(dòng)輒20000元乃至30000元的漲價(jià)幅度，卻令人咋舌。

　　★搭車漲價(jià)型

　　代表樓盤：首創(chuàng)禧瑞都

　　漲價(jià)理由：CBD東擴(kuò)后的稀缺性

　　上周六下午3點(diǎn)，位于東三環(huán)首創(chuàng)禧瑞都項(xiàng)目售樓處，空空蕩蕩得異常安靜，只有前臺(tái)的接線小姐在和朋友煲著電話粥，銷售人員則都躲在休息室里沒有露面。記者成為了現(xiàn)場(chǎng)唯一的一位“看房人”。

　　自從2009年5月和8月開過(guò)兩棟樓后，首創(chuàng)禧瑞都就再也沒有對(duì)外推過(guò)盤，直到端午節(jié)前，開發(fā)商才傳出要開出天瑞1號(hào)樓的消息，精裝修，共184套房源，包括110平方米左右的一居和175平方米的三居，2011年5月交房�！艾F(xiàn)在就在等預(yù)售證，預(yù)計(jì)7月初才能開盤�！变N售人員告訴記者，對(duì)于高價(jià)盤項(xiàng)目，市住建委現(xiàn)在一個(gè)月就只批一個(gè)，所以原本6月的開盤計(jì)劃延遲了一點(diǎn)兒，“但均價(jià)已經(jīng)定好了，每平方米63000元至68000元，全款99折、按揭97折�，F(xiàn)在開始接受排號(hào)，可以先選房，而且在房?jī)r(jià)上可以享受一個(gè)‘內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)’，在原折扣基礎(chǔ)上再享受97折。”

　　每平方米68000元的均價(jià)，令記者吃了一驚。根據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在2009年7月20日至12月30日之間，首創(chuàng)禧瑞都的均價(jià)還是每平方米38000元，而北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的已簽約均價(jià)統(tǒng)計(jì)中，每平方米的價(jià)格是36732元。短短半年時(shí)間，每平方米的開盤價(jià)就增加了30000元，幾乎就翻了一番。

　　“肯定是要漲的。CBD東擴(kuò)了3平方公里，作為這個(gè)區(qū)域內(nèi)唯一的一個(gè)聚合型住宅項(xiàng)目，我們的稀缺性毋庸置疑，升值潛力太大了�！睂�(duì)于記者在價(jià)格上的驚訝，銷售人員立即展開了一張CBD東擴(kuò)規(guī)劃圖，銷售人員委婉地告訴記者，因?yàn)橛龅綐鞘行抡�的調(diào)控，北京目前整個(gè)樓市的狀況都不是很好，所以開發(fā)商此次定價(jià)已經(jīng)沒有標(biāo)得太高，還給予了折扣優(yōu)惠,68000元的均價(jià)是很劃算的了，很多客戶都搶著要哪。

　　點(diǎn)評(píng)：華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理公衍奎告訴記者，高端住宅的開發(fā)商在定價(jià)邏輯上與普通住宅完全不同，追求的不是性價(jià)比，而是資源的唯一性。對(duì)于首創(chuàng)禧瑞都項(xiàng)目，地段是它的核心資源，定價(jià)越高，給購(gòu)房人的感覺就是升值空間越大。而且，本輪的新政調(diào)控，主要針對(duì)是投機(jī)型買家，對(duì)于手中持有大量貨幣的高端住宅買家，影響并不大�！安贿^(guò)，這種豪宅的稀缺品質(zhì)是否真的屬于稀缺，升值空間又有多大，這都是值得商榷的問題�！�

　　★借故精裝型

　　代表樓盤：銀河灣

　　漲價(jià)理由：裝標(biāo)達(dá)每平方米20000元

　　近日，號(hào)稱全市最貴裝修的銀河灣項(xiàng)目傳出即將對(duì)外開盤。

　　上周末，記者來(lái)到銀河灣在大山子環(huán)島的售樓處，一進(jìn)門，迎面而來(lái)的假山和噴泉，以及來(lái)來(lái)往往的施工人員，顯示著整個(gè)小區(qū)還在施工中，但看房人只有稀疏的一個(gè)兩個(gè)。銷售人員告訴記者，項(xiàng)目二期的四棟樓盤，下個(gè)月初就將正式對(duì)外開盤銷售，但現(xiàn)在個(gè)人也可以簽約認(rèn)購(gòu)，均價(jià)每平方米48000元，主力戶型為兩居和三居，也有少量一居，定金30萬(wàn)�！�48000元算是初期認(rèn)購(gòu)的折扣價(jià)吧，估計(jì)到正式開盤時(shí)，均價(jià)有可能提到每平方米55000元。”

　　在樣板間中，記者看到了玉石鋪就的地面，據(jù)稱是由緬甸等地空運(yùn)而來(lái)的整塊玉石專人打造而成。“去年中旬我們銷售了一期的三棟樓，但裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，所以均價(jià)也就才每平方米20000元�！变N售人員主動(dòng)向記者爆料，上一期的開盤價(jià)格比較便宜，但品質(zhì)也相對(duì)一般。二期的四棟樓，開發(fā)商就提高了裝修標(biāo)準(zhǔn)，每平方米的造價(jià)就達(dá)到了20000元，“可以保證地說(shuō)，全北京市內(nèi)，您找不到一家用玉石裝修的樓盤，也找不到一家裝修如此講究高檔的樓盤。我們要的就是讓一切與眾不同，所以這次開盤價(jià)定在了48000元，除去裝修費(fèi)用，一點(diǎn)兒也不貴�！�

　　點(diǎn)評(píng)：業(yè)內(nèi)一位專家告訴記者，精裝修也是開發(fā)商售樓時(shí)的一種營(yíng)銷手段，這樣一來(lái)，不僅在樓盤項(xiàng)目上賺了購(gòu)房者一筆，還可以在裝修上再賺上一筆。其實(shí)，裝修費(fèi)的浮動(dòng)空間很大，一般來(lái)說(shuō)，每平方米6000元的標(biāo)準(zhǔn)可以報(bào)到10000元，8000元的標(biāo)準(zhǔn)可以報(bào)到20000元。如果真像銷售所說(shuō)，每平方米的裝標(biāo)已經(jīng)達(dá)到了20000元，簡(jiǎn)直不敢想象，而且按48000元的均價(jià)售賣，開發(fā)商是要虧本的。以裝修作為漲價(jià)的理由，只不過(guò)是開發(fā)商為自己找到的一個(gè)相對(duì)合理的說(shuō)辭罷了。

　　★穩(wěn)步上升型

　　代表樓盤：融華世家

　　漲價(jià)理由：四居室戶型僅此一棟

　　相對(duì)于動(dòng)輒兩萬(wàn)、三萬(wàn)元的漲價(jià)幅度，6月初才開過(guò)盤的融華世家項(xiàng)目，23日將再次開盤，漲價(jià)幅度就相對(duì)小很多，一個(gè)月內(nèi)每平方米漲了3000元，屬于穩(wěn)步上升型。據(jù)了解，此次開盤的7號(hào)樓，是25層的小板樓，兩梯兩戶，231平方米的四居，銷售均價(jià)是每平方米42000元，精裝修，明年6月入住。

　　記者查看了焦點(diǎn)網(wǎng)上融華世家的歷史銷售數(shù)據(jù)，從2009年年底之前，融華世家的銷售均價(jià)一直徘徊在每平方米27000元左右。到了今年3月份，伴隨著樓市瘋漲的狂潮，它的銷售均價(jià)也一下子跳到每平方米36000元，之后每個(gè)月的價(jià)格就以每平方米2000元的增幅穩(wěn)步上漲，6月初開盤的三居是每平方米39000元，而這次則變成每平方米42000元。

　　“為什么別人家都是大居室比小居室便宜，而你們家卻反過(guò)來(lái)呢？面積越大單價(jià)越高�！贬槍�(duì)記者的提問，銷售人員將漲價(jià)理由解釋為，四居室房源套數(shù)少。“我們之前賣的幾棟樓都是三居室，只有這次開盤的7號(hào)樓是四居室，就50多套。而且7號(hào)樓也是我們的樓王，配套也相對(duì)好點(diǎn)，自然均價(jià)也會(huì)高點(diǎn)，每平方米就多出3000元，已經(jīng)很合理了�！�

　　點(diǎn)評(píng)：“從去年開始，部分樓盤的大居室房源開始賣得貴起來(lái)。”華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理公衍奎告訴記者，開發(fā)商在營(yíng)銷中抓住了人們“買漲不買跌”的消費(fèi)心理，將大面積戶型的配套資源弄得稍好一些，然后在價(jià)格上再調(diào)高一些，從中獲利。

　　專家預(yù)測(cè)

　　高端住宅不會(huì)一直位處高價(jià)

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事李文杰分析，是因?yàn)楹暧^政策暫時(shí)還未對(duì)高端住宅產(chǎn)生太大影響。對(duì)于高端住宅的購(gòu)買人群來(lái)說(shuō)，絕大多數(shù)都是不需要貸款的人，受政策影響不大。而既然即使調(diào)低也不會(huì)讓普通市民成為購(gòu)買客戶，考慮到前期業(yè)主對(duì)降價(jià)的接受能力，高端住宅的開發(fā)商自然會(huì)選擇高價(jià)位開盤，新一期比前一期的銷售均價(jià)繼續(xù)上漲�！皟r(jià)格依然是上浮的，但我想等開盤后的銷售狀況，可能大不如前�！辈贿^(guò)，這種高位上漲的趨勢(shì)不會(huì)一直延續(xù)下去。(趙瑩瑩)