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近日,央視《經(jīng)濟(jì)半小時》節(jié)目,播報了“各大銀行集體違規(guī)松綁二套房貸,一人貸出35套房”的新聞?偟囊馑际牵哼B續(xù)3個月城市房屋銷售價格上漲和房地產(chǎn)市場的回暖,與去年年底發(fā)布的個人房貸“新政”有關(guān)。但是,各大商業(yè)銀行和開發(fā)商聯(lián)手,在實(shí)際貫徹中集體違規(guī),變相地把第一套房的優(yōu)惠政策套用到第二套。為了掩蓋這個事實(shí),開發(fā)商和銀行相互配合,玩起了數(shù)字游戲。
那么,銀行集體違規(guī)房貸的背后到底有著怎樣的奧秘?
思考之一:違規(guī)房貸的利益根源
在這場互相配合的“游戲”中,究竟誰是出謀劃策者,誰主動誰被動,我們不得而知。但有一點(diǎn)是可以肯定的,開發(fā)商和房貸銀行有著共同的利益。
如果用政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的語言來表達(dá),開發(fā)商是以贏利為直接目的、以雇傭勞動為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)資本家,利潤最大化是唯一目標(biāo)。在房地產(chǎn)火爆的幾年中,他們都很快暴富起來了。自從去年中低收入購房者群體對過高的房價做出“不降價不買房”的反應(yīng),中央實(shí)施緊縮的貨幣政策以后,房地產(chǎn)開發(fā)商的確陷入了困境。
如果把銷售價格降低到合理的程度,開發(fā)商將承受巨大利潤損失;如果力圖保持高價,不僅商品房難以銷售,而且囤積的土地將長時間占用大量流動資金。因此,單靠開發(fā)商自身的力量,很難以兩全其美的方式擺脫困境。其實(shí),開發(fā)商的困難同時也是房貸銀行的困難。經(jīng)過改革的商業(yè)銀行,其基本身份是以贏利為目的金融企業(yè),其信貸資金在很大程度上已經(jīng)資本化了,而房地產(chǎn)業(yè)正是利潤豐厚的投資對象。在經(jīng)濟(jì)高漲的時期,銀行為了增加信貸業(yè)務(wù)量、增加客戶群、獲得高額利息,一方面積極主動地為房地產(chǎn)開發(fā)商提供用于囤積土地和開發(fā)建設(shè)的資金,另一方面又為購房者(包括炒房者)提供很大份額的購房信貸。
在充裕的信貸資金支持下,在炒房大亨們的炒作下,房地產(chǎn)價格一路飆升。如果過熱的房地產(chǎn)和整個過熱的經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)下去,已經(jīng)形成的房地產(chǎn)泡沫不致破裂,那么他們就可以不斷地獲得巨額回報。但是,在過高的價位上,在中央緊縮銀根的情況下,銷售出現(xiàn)了困難。這樣,無論是降價銷售還是長期積壓,對房貸銀行來說都是巨大的風(fēng)險。因此,他們成了和開發(fā)商榮辱與共的難兄難弟。
表面看在違規(guī)房貸的實(shí)際操作中,似乎只涉及開發(fā)商和銀行,但作為利益共同體主要成員的,至少還有地方政府。房地產(chǎn)業(yè)是各級地方政府最重要的財(cái)政收入來源。在征地、舊房改造和拍賣建設(shè)用地的過程中,政府得到的是巨額的土地升值收入;在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展從而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)一同發(fā)展的時期,政府可以征收更多的稅款。地方政府同樣希望盡快改變這種困難局面,而且一般不希望以降價的方式解決這一問題。這是因?yàn),降價的結(jié)果必然影響開發(fā)商的贏利和繼續(xù)開發(fā)的積極性。這樣一來,土地升值收入和稅收收入都會大打折扣。
我們拋開開發(fā)商、房貸銀行和地方政府對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出的貢獻(xiàn)不論,既然三者構(gòu)成了益損與共的利益共同體,那么,他們攜起手來,互濟(jì)互救,就是理所當(dāng)然的事情了。對這個共同體來說,最理想的方式就是,向購房者提供更加優(yōu)惠的信貸。這樣,既托住了房市,保持了商品房的高價位,又可以擴(kuò)大銷售,還可以降低銀行的風(fēng)險。可見,違規(guī)房貸完全是利益驅(qū)動的結(jié)果。
思考之二:違規(guī)房貸的操作空間
所謂房貸違規(guī),指的是對第二套住房的貸款,超出了2007年人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出的359號文件和452號文件的政策規(guī)定。按照這兩個文件的規(guī)定,申請第二套及以上住房貸款的,貸款首付比例不得低于40%,貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍;而且,首付比例和利率水平隨著套數(shù)的增加而增加。彈性只有一點(diǎn),即人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降,房貸可以比照首套執(zhí)行。這兩個文件,都是在“雙防”的指導(dǎo)方針下,為了“加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理”而制定的。因此,這里并沒有多大的違規(guī)空間。
但是,2008年12月國務(wù)院辦公廳發(fā)出的131號文件就不同了。這時候,保增長、擴(kuò)內(nèi)需已經(jīng)成為第一位的任務(wù),宏觀經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向,貨幣政策已經(jīng)由從緊轉(zhuǎn)向?qū)捤。文件要求,要“加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度”。除了重申人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降,在申請貸款購買第二套住房時,可以比照執(zhí)行首次房貸的優(yōu)惠政策外,還進(jìn)一步規(guī)定:“對于其他購買第二套及以上住房的,貸款利率由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險管理確定!比绻麑⑵浜臀募械钠渌麅(nèi)容聯(lián)系起來,文件的宗旨是穩(wěn)定和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在這種背景下,凡是有利于保增長、擴(kuò)內(nèi)需的做法,至少在短期內(nèi)都是可以被理解被接受的。違規(guī)房貸也正是利用了這一點(diǎn)。但主要問題在于,文件的進(jìn)一步規(guī)定是一個可以自主做出決定的模糊彈性空間,人們可以做出不同的解讀。在我國,歷來是以“用足政策”為名鉆政策空子,甚至“上有政策、下有對策”。因此,銀行房貸集體違規(guī)就毫不奇怪了。其實(shí),人們都很清楚,違規(guī)房貸決不是違規(guī)的唯一表現(xiàn)和唯一領(lǐng)域,也未必是最為嚴(yán)重的表現(xiàn)。
思考之三:保增長需防顧此失彼
自從貫徹實(shí)施保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生的方針以來,我們已經(jīng)取得了舉世矚目的成績。在當(dāng)前的情況下,繼續(xù)實(shí)施適度寬松的經(jīng)濟(jì)政策仍然是必要的。這一點(diǎn)也適合于房地產(chǎn)業(yè)。
但是,根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn),在防止經(jīng)濟(jì)下滑成為首要任務(wù)的時候,經(jīng)過一定時間的大規(guī)模投資和大量貨幣供給,不久就會出現(xiàn)高利潤行業(yè)產(chǎn)能過剩、資源緊缺和價格上漲、流動性過剩、通貨膨脹、生態(tài)環(huán)境惡化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步扭曲、重大比例關(guān)系更加不協(xié)調(diào)等問題,粗放發(fā)展就會卷土重來。1990年代初是這樣,本世紀(jì)初也是這樣。這種情況是同現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)體制和誘導(dǎo)機(jī)制密切相關(guān)的。因此,在這個問題上,必須注意“一種傾向掩蓋著另外一種傾向”。
我們的著眼點(diǎn)是科學(xué)發(fā)展。在專注保增長、擴(kuò)內(nèi)需的情況下,那些把GDP看得比什么都重要的人,在投資和上項(xiàng)目時,有可能不惜一切代價,不顧一切消極后果;作為資本主體和市場主體的企業(yè)和當(dāng)事人,有可能利用寬松的政策環(huán)境,以犧牲整體利益和未來發(fā)展為代價,以保增長、擴(kuò)內(nèi)需的名義和其他冠冕堂皇的理由,抓緊牟取自己的特殊利益。
我們要真正明白,我們的問題主要不在于受到外部沖擊,外部沖擊在很大程度上是內(nèi)部結(jié)構(gòu)和比例不合理的表現(xiàn)。如果我們做到了以內(nèi)需為主,國際收支基本平衡,外部沖擊就不會那么大。我國內(nèi)需不足,歷來不是投資不足,而是居民消費(fèi)需求不足。當(dāng)前巨額的固定資產(chǎn)投資,可以起到一定的“替代”作用,從而緩解當(dāng)前的困難;但也是不得已而為之,這樣做必然帶來消費(fèi)率的進(jìn)一步下降。
我國本來不存在貨幣供給不足和流動性不足的問題;之所以發(fā)放巨額貸款,主要是為了支持快速大量投資。但貨幣的大量供給,勢必導(dǎo)致貨幣貶值和通貨膨脹,F(xiàn)在之所以沒有很快從居民消費(fèi)價格水平和工業(yè)品出廠價格水平上表現(xiàn)出來,是因?yàn)榫用裣M(fèi)能力不足和產(chǎn)能過剩。把這種情況說成“通貨緊縮”,完全是南轅北轍。因此,實(shí)施擴(kuò)內(nèi)需的政策,必須全面理解,力度必須適當(dāng),必須適時調(diào)整。 (陳文通)
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