今年公積金倒掛47億

　　據(jù)了解，今年1—9月份，南京歸集住房公積金50.69億元，同比增長16.64%。不過，截至9月30日，今年已發(fā)放公積金貸款97.80億元，比去年同期增長224.49%，目前已經(jīng)倒掛47億多元。

　　南京市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)人介紹說，由于住房公積金屬于地方區(qū)域性封閉運作資金，資金來源有限，資金流動性已明顯趨緊，目前已出現(xiàn)調(diào)度困難。如今每月資金缺口10億元左右，住房公積金個貸率(貸款余額/歸集余額)已達(dá)96.16%，并以每周1個百分點的速度遞增。當(dāng)年資金處于負(fù)增長狀態(tài)，個貸率已超預(yù)警線，如不進行控制，將影響住房公積金繳存人正常使用，極易出現(xiàn)提兌危機和貸款困難的現(xiàn)象。

　　對于公積金出現(xiàn)的調(diào)度困難，此前已被部分房屋中介機構(gòu)預(yù)感到，建康路上一家房屋中介公司負(fù)責(zé)人告訴記者，從上個月開始，她就感到公積金較難審批下來，當(dāng)時業(yè)內(nèi)就有傳言說公積金貸款將要被收緊。

　　樓市火爆貸款量劇增

　　為什么今年公積金一下子倒掛47億多元？該負(fù)責(zé)人介紹說，這主要因為今年以來房地產(chǎn)市場住房銷售量大幅走高，選擇公積金貸款的市民大幅增加，最終導(dǎo)致公積金貸款量劇增。

　　南京師范大學(xué)畢業(yè)的王晴工作已經(jīng)有四五年了，手中攢下20多萬元，今年6月份她開始在河西、江寧一帶看房。經(jīng)過2個多月的時間看房，最終她選擇在江寧購買一套89平方米的房子，不過這套房她并不滿意，“但如果再不下手的話，也許就要被別人買走。”王晴回憶說，果然，幾天后，該樓盤好一點的戶型也被搶購一空。

　　據(jù)了解，今年1—5月，南京全市商品房銷售增幅除2月份外創(chuàng)下新高。商品房銷售面積318.89萬平方米，比去年同期增長45.3%，商品房銷售一直處于持續(xù)回暖態(tài)勢。從銷售結(jié)構(gòu)看，住宅及商業(yè)營業(yè)用房分別銷售304.00萬平方米和9.4萬平方米；從二手房看，5月當(dāng)月成交量達(dá)62.3萬平方米，較2006年月均銷售量35.8萬平方米增長74.0%，較2007年月均銷售量36.7萬平方米增長69.8%。

　　昨天下午，南京市住房公積金管理中心召開新聞發(fā)布會，10月10日起將實行新的貸款政策：新政下調(diào)了市民購買第二套住房和所購房屋建筑面積超過144平方米以上的貸款額度、實際可貸額度計算公式中的個人還貸能力系數(shù)由0.45下調(diào)至0.3。

　　據(jù)了解，目前可貸額度計算公式為：借款人住房公積金可貸額度＝借款人住房公積金月繳存額/借款人住房公積金繳存比例×個人還貸能力系數(shù)×12(月)×實際可貸年限(距離法定退休的年齡，不超過30年，男性的法定退休年齡為60歲、女性為55歲)。在該公式中，個人還貸能力系數(shù)由0.45下調(diào)至0.3。

　　【解讀】南京市住房公積金管理中心貸款處處長宋寧：

　　經(jīng)過調(diào)整后，部分市民的公積金貸款最高額度會發(fā)生變化，比如說離退休年齡比較近的市民，同時他們的公積金繳存額度比較低；或者是年齡不大，但公積金繳存額度比較低的市民會受到影響。新政出臺后，在同種條件下，他們的貸款額度將會是原先的三分之二。

　　不過，一些年紀(jì)比較輕離退休時間還有很長一段時間，同時公積金繳存額度比較高的市民，比如說他們每個月的繳存額在640元(單位和個人共同繳納)以上，這部分市民的貸款額度依然會在30萬元。

　　【個案】陳先生今年30歲，每個月個人繳存公積金675元，住房公積金繳存比例10%。按照老政策他的貸款最高額度為30萬元，而如果按照新政策他的貸款最高額度依舊是30萬元。李先生今年30歲，他每個月的個人繳存公積金200元，住房公積金繳存比例同樣是10%。按照老政策他的貸款最高額度為30萬元，而按照新政策他的貸款最高額度只有21萬多。

　　【新政之一】 個人還貸能力系數(shù)下調(diào)至0.3

　　調(diào)整后的新政策為：對所購房屋建筑面積為144平方米以上的，其貸款額度為可貸額度的50%。

　　【解讀】宋寧：對于購買144平方米以上非普通住宅的貸款作出限制，也是對普通市民購房的一種保護。實行新政后，如果市民的最高貸款額度能達(dá)到30萬元，但由于房屋面積超過了相關(guān)規(guī)定，最終只能貸到15萬元。

　　【個案】張女士在河西購買了一套150平方米的房子，按照以往的房貸政策，她最多能貸到30萬元公積金，實行新政之后，她最多只能貸到15萬元。

　　【新政之二】 144平方米以上貸款額度減半

　　據(jù)介紹，公積金貸款政策調(diào)整后，市民第二套房貸最高上限為15萬，夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過住房公積金貸款的職工，貸款全部結(jié)清后再次申請住房公積金貸款的，其貸款額度為可貸額度的50%。

　　【解讀】宋寧：以前公積金貸款政策中對購買第二套住房作出相關(guān)限制，之后把該限制取消。如今對第二套住房政策再次做些修改，夫妻雙方中任何一方以前辦理過住房公積金貸款的話，購買第二套住房時兩人的貸款額度由原先60萬元降為30萬元。

　　【個案】姜小姐結(jié)婚前用公積金購買了一套50平方米的住房，2年后她把公積金貸款還清。今年8月份，姜小姐結(jié)婚了，如今她和老公在河西看中一套房子，總價在120萬元，他們準(zhǔn)備用公積金購買第二套住房，按照新政策，他們最多只能貸到30萬元。

　　【新政之三】 第二套房貸額度減半

　　問：為什么要下調(diào)個人還貸能力系數(shù)？

　　答：主要是目前房貸的資金量比較大，另外，公積金是公共資金，安全性也是要考慮的一個因素。據(jù)目前掌握的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，產(chǎn)生逾期的80%以上都是繳存比較低的，這也是比較大的風(fēng)險點。

　　問：個貸率通常維持在什么樣的狀態(tài)比較正常？

　　答：正常在80%以下，因為建設(shè)部和省建設(shè)廳住房公積金監(jiān)管辦有明文規(guī)定，個貸率到了80%就要做出相應(yīng)的調(diào)整。

　　問：如果80%以下正常的話，現(xiàn)在調(diào)整為0.3的系數(shù)，是不是通過調(diào)整就可以達(dá)到80%以下？

　　答：目前采取的三項措施，調(diào)整的政策主要是想在短期內(nèi)盡快降低資金的支出，確保收支平衡。經(jīng)過一段時間的運作以后，個貸率逐漸下降以后會達(dá)到理想的狀態(tài)。

　　問：實行新政后，什么樣的人群會受到影響？

　　答：首先是144平方米的，還有二次貸款會受到影響。此外，繳存比較低的，離退休年齡比較近的市民可能會受到影響。

    本報記者 季燃冰