交易中心希望“加快流程” 銀行擔(dān)心交易風(fēng)險 二手“轉(zhuǎn)按揭”陷入“停擺”

　　近期有銀行出具有限制用途的“終止抵押登記聲明”來應(yīng)對轉(zhuǎn)按揭新規(guī)定，大部分銀行仍未作出應(yīng)變措施，三成二手交易受影響。廣州市交易登記中心向本報記者獨(dú)家解釋來龍去脈并緊急召集銀行開會，力圖打消公眾與銀行的疑慮。本報記者多方采訪，試圖解開“轉(zhuǎn)按門”背后的疑問。

　　交易中心想“便民” 加快“轉(zhuǎn)按”流程

　　廣州市房管局下屬的房地產(chǎn)交易登記中心自5月21日起對已抵押登記的房產(chǎn)交易程序作出部分調(diào)整，這“部分調(diào)整”卻為占總體二手交易30%以上的“轉(zhuǎn)按揭”交易帶來諸多不便。

　　記者從廣州市交易登記中心了解到，目前建設(shè)銀行已制定應(yīng)對措施，對該行按揭中的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出具有限制用途的“終止抵押登記聲明”，聲明上以黑體加粗的字體注明“終止抵押登記聲明僅可以用于三類業(yè)務(wù)合并登記辦理”，買賣雙方持此聲明辦理過戶，不需要引入階段性擔(dān)保，買方不需付出額外的擔(dān)保費(fèi)。據(jù)悉，交易登記中心已把建設(shè)銀行的“終止抵押登記聲明”樣本發(fā)至各區(qū)房管局下屬的交易登記中心，5月底以來停擺多時的轉(zhuǎn)按揭交易有望重啟。

　　市房地產(chǎn)交易登記中心有關(guān)人士日前向本報記者獨(dú)家解釋本次“轉(zhuǎn)按門”風(fēng)波，他們也在上周五緊急約見各大銀行詳細(xì)解釋本次“轉(zhuǎn)按揭”新規(guī)定的內(nèi)容。這位人士透露，以往“轉(zhuǎn)按揭”交易程序雖然可帶抵押過戶，但需要兩次遞件和歸檔，買賣雙方為此耗費(fèi)不少時間和精力。為此他們推出涂銷抵押登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、再次抵押登記共三類業(yè)務(wù)合并辦理，簡化程序和便利群眾。銀行對于抵押中的房屋先行涂銷抵押再過戶，認(rèn)為增大了銀行的風(fēng)險。對此，市交易登記中心有關(guān)人士表示，涂銷抵押登記與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和再次抵押登記三項(xiàng)合并辦理，涂銷抵押登記只可與其他兩項(xiàng)一并辦理，若業(yè)主涂銷抵押登記不再繼續(xù)辦理其余兩項(xiàng)，銀行對該物業(yè)的債權(quán)依然存在。該人士也承認(rèn)，他們當(dāng)初沒有預(yù)想到這個便民措施會引起如此大的誤讀以及造成如此大的影響，他們將盡快與銀行進(jìn)行溝通，確保新規(guī)定順利實(shí)施下去。

　　在這次“轉(zhuǎn)按門”爭議中，無論是銀行誤讀或是過于保守，相信事件已給政府有關(guān)部門上了一課：產(chǎn)權(quán)無小事，溝通要細(xì)致。交易登記中心堅(jiān)持的是“加快流程”，銀行擔(dān)心的是交易風(fēng)險，最后為加快流程和規(guī)避風(fēng)險埋單的還是消費(fèi)者。

　　新舊辦法差別在于是否涂銷抵押登記

　　據(jù)了解，已設(shè)定抵押的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移，一向是有兩種方法：一是“轉(zhuǎn)按揭”，二是“贖契”。按揭人士表示，對于按揭中的房子交易，且新買家要做按揭，他們一般建議直接做“轉(zhuǎn)按揭”。銀行方面也較歡迎“轉(zhuǎn)按揭”，因?yàn)殂y行的存量房貸不會流失到其他銀行。按揭人士稱，只有在新買家一次性付款或原按揭銀行滿足不了新買家的貸款需求，他們才建議買賣雙方先“贖契”，再到新貸款銀行做抵押。由此，“轉(zhuǎn)按揭”與“贖契”兩種交易方式演變出三種交易模式：

　　一.買家一次性付款，新買家預(yù)先支付首期或業(yè)主自行贖契，買賣雙方用已涂銷抵押登記的房產(chǎn)證過戶交易；

　　二.帶抵押過戶，即在不涂銷抵押登記的情況下做產(chǎn)權(quán)過戶；

　　三.業(yè)主先贖契，買賣雙方做產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買家再到新貸款銀行做抵押登記。

　　從上面的程序分析可知，一和三是“贖契”交易的兩個變種，二則是“轉(zhuǎn)按揭”。按5月21日實(shí)施的新規(guī)定，已設(shè)定抵押房產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)的程序分為三種方式，方法一、二、三分別可對應(yīng)原有做法的一、二、三，的確如廣州市房屋登記交易中心有關(guān)人士所言——“轉(zhuǎn)按揭”并沒有停掉，反而是抵押過戶流程合并辦理，加快流程。據(jù)政府有關(guān)人士透露，以往抵押中的物業(yè)轉(zhuǎn)讓，必須兩次遞件，耗時超過30個工作天；如今一次遞件合并辦理，最快10個工作天可辦完一次交易。

　　據(jù)記者分析，舊辦法的一和三在新措施之下的確可以加快辦理速度，確保交易安全。新規(guī)定對第二種操作影響最大，新舊措施差別只在于“轉(zhuǎn)按揭”是否涂銷抵押登記。

　　焦點(diǎn)疑問一：新辦法增加銀行風(fēng)險？

　　市房屋交易登記有關(guān)人士表示，銀行對新規(guī)定解讀為“增加風(fēng)險”是可以理解的，過往“轉(zhuǎn)按揭”交易是分步走，先辦理產(chǎn)權(quán)過戶，再做抵押登記。在這個過程中，因?yàn)檎�府先核�?zhǔn)交易，銀行會認(rèn)為交易是安全的，而且房產(chǎn)已過戶并做抵押登記，銀行風(fēng)險較低。在目前抵押與過戶合并辦理的新措施下，銀行必須先出具涂銷抵押登記聲明，他們會認(rèn)為房產(chǎn)尚未過戶給借款人，業(yè)主有可能手持終止抵押登記聲明而把房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣他人，銀行風(fēng)險較大。

　　市房屋交易登記中心有關(guān)人士表示，他們事前已就“轉(zhuǎn)按揭”新規(guī)定與銀行溝通，當(dāng)時各方都未預(yù)料到涂銷登記等三項(xiàng)業(yè)務(wù)合并辦理所產(chǎn)生的交易風(fēng)險。涂銷抵押登記等三項(xiàng)業(yè)務(wù)合并辦理，并不會增加交易風(fēng)險。三項(xiàng)業(yè)務(wù)必須并案辦理，不可以單獨(dú)涂銷抵押登記，業(yè)主并不會持有已涂銷抵押登記的房產(chǎn)證，因此銀行對物業(yè)的債權(quán)是安全的。

　　該人士告訴記者，目前建設(shè)銀行針對“轉(zhuǎn)按揭”新規(guī)定而出臺對應(yīng)措施——出具具有限制用途的終止抵押登記聲明，憑此抵押聲明辦理“轉(zhuǎn)按揭”交易，不需要引入階段性擔(dān)保。有關(guān)人士表示，過去銀行的終止抵押登記聲明只有一個版本，他們可以根據(jù)現(xiàn)在的新規(guī)定而出具不同版本的終止抵押登記聲明。

　　據(jù)記者獲得的獨(dú)家信息，該銀行給“轉(zhuǎn)按揭”交易出具的終止抵押登記聲明會以黑體加粗的字體注明“此終止抵押登記聲明僅可用于合并登記辦理”，且終止抵押登記聲明會清楚寫明合并登記辦理所涉及的買賣雙方。

　　焦點(diǎn)疑問二：

　　新辦法增加購房者成本？

　　廣州競宇按揭公司總經(jīng)理鄢紅勝對此番新規(guī)定非常不解。他認(rèn)為“轉(zhuǎn)按揭”在不涂銷抵押登記的情況下完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，可以防范產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，對各方都有利，不明白為何這次政府單方面出臺新規(guī)定。鄢紅勝表示，自2001年他入行以來，“轉(zhuǎn)按揭”的交易方式一直存在，“轉(zhuǎn)按揭”宗數(shù)隨房屋流通增多及樓價上漲而不斷上升，目前已占總體二手交易的30%以上。

　　匯瀚按揭高級業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜表示，據(jù)了解，大部分銀行還不知如何應(yīng)對新規(guī)定，為防范風(fēng)險，銀行可能會要求買賣雙方出具擔(dān)保函才可以出具終止抵押登記聲明。記者從保來理財、匯瀚按揭和競宇按揭等多家按揭公司了解到，為確�！稗D(zhuǎn)按揭”交易可以順利通過，各公司都盡量為買賣雙方提供最優(yōu)惠的擔(dān)保條件，“轉(zhuǎn)按揭”的擔(dān)保費(fèi)用約在貸款額的1%左右。以一筆60萬元的貸款申請來說，買方將可能額外支付6000元擔(dān)保費(fèi)。

　　廣州市房屋交易登記中心有關(guān)人士表示，他們并不希望消費(fèi)者因便民措施而加重購房成本。他們將盡力與銀行溝通，打消他們的顧慮，以確保新措施順利實(shí)施。

　　記者評述：

　　事關(guān)民眾切身利益

　　最好做好事前溝通

　　在這次“轉(zhuǎn)按揭”新規(guī)定出臺前后，缺席的是消費(fèi)者的聲音。

　　新措施可大大縮短市民交易的時間，這無疑是應(yīng)熱烈鼓掌的，但為節(jié)省的時間，消費(fèi)者卻要花上大筆金錢，有沒有問過他們是否愿意？根據(jù)一般的“轉(zhuǎn)按揭”交易，消費(fèi)者在辦理貸款申請時已同時辦理委托公證，按揭服務(wù)公司會代勞大部分的程序，無論遞多少次件，到房管局多少次，這都是按揭服務(wù)公司的事情，消費(fèi)者已為此支付按揭服務(wù)費(fèi)。

　　如今，他們卻有可能為轉(zhuǎn)按揭新規(guī)定而付上更多的成本，在高樓價的廣州無異于百上加斤，不知道措施出臺前有關(guān)方面有沒有預(yù)見到“銀行防范風(fēng)險——民眾為風(fēng)險埋單”的連鎖后果？“轉(zhuǎn)按揭”交易程序涉及交易登記中心、銀行和消費(fèi)者，政策出臺前是否應(yīng)充分知會各方？出臺前，是否也應(yīng)協(xié)調(diào)好銀行方面的應(yīng)對措施？

　　梳理業(yè)務(wù)流程，簡化業(yè)務(wù)程序，出發(fā)點(diǎn)無疑是好的，但若“加快”與“簡化”是以消費(fèi)者埋單為最終結(jié)果，相信問一百個消費(fèi)者一百個都不愿意。貸款60萬元，可提速20個工作天，但額外要花6000元。廣州大把人月薪在6000元之下，你說遲一個月可省6000元，大把人舉雙手雙腳贊成。從記者了解到的各方意見來看，政府著眼于加快流程，銀行力圖規(guī)避風(fēng)險，而消費(fèi)者既無法在政策出臺前“被咨詢”，最終也可能要為新措施的落地埋單。

　　在記者截稿之時，我們得到廣州市房屋交易登記中心人士的獨(dú)家解釋，希望“轉(zhuǎn)按門”風(fēng)波能順利平息。小記在這里想提醒一下有關(guān)職能部門：制定新措施能否充分聽取各方意見并做好多個預(yù)案？此外，萬一銀行顧慮未能打消，這個新措施是否有修正的必要？(記者李鳳荷)