誰在購買？

　　據(jù)調(diào)查，南京的“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在雨花臺(tái)區(qū)、棲霞區(qū)、六合區(qū)等城郊接合部。

　　“‘小產(chǎn)權(quán)房’在一定程度上承擔(dān)了經(jīng)適房的角色�！币患以�代理“小產(chǎn)權(quán)房”銷售的置業(yè)公司負(fù)責(zé)人介紹，買“小產(chǎn)權(quán)房”的大多是中低收入者，買不起商品房，也不符合購買經(jīng)適房的條件，但又急需房子住。這些人包括農(nóng)民、城市中低收入者、外地來寧工作者等。

　　但也有一些買家是投資者。2007年，市民阮先生就在六合投資購買了一套“小產(chǎn)權(quán)房”，當(dāng)時(shí)才20多萬元，建設(shè)方打著旅游度假公寓的旗號(hào)，承諾可以負(fù)責(zé)出租和轉(zhuǎn)讓�！扒皫啄辏�商品房價(jià)格高，投資‘小產(chǎn)權(quán)房’還行，現(xiàn)在不太行了，也不太好轉(zhuǎn)讓了�！比钕壬�說。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)，本質(zhì)上是市場需求的產(chǎn)物。不過，它在現(xiàn)行的法律意義上是違法的。購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人也知道其中的風(fēng)險(xiǎn)，但有不少人抱著“法不責(zé)眾”的僥幸心理，認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”遲早會(huì)“轉(zhuǎn)正”。

　　如何妥處？

　　既然國土資源部已表態(tài)，不會(huì)出臺(tái)統(tǒng)一的處理意見，要求各地依法妥善處理，那地方又怎樣才能妥善處理？

　　一、簡單查處拆除可行嗎？

　　南工大天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長吳翔華認(rèn)為，首先必須解決的是法律層面的問題。按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”都是違法建筑，理應(yīng)被查處拆除。但“小產(chǎn)權(quán)房”是一個(gè)涉及國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)等多個(gè)監(jiān)管部門的問題，靠某一個(gè)部門很難解決。久而久之，“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)模越來越大，涉及利益群體越來越廣，再想查處已面臨“投鼠忌器”、擔(dān)心影響社會(huì)穩(wěn)定的尷尬。

　　“簡單化的查處顯然已不現(xiàn)實(shí)，當(dāng)務(wù)之急是盡快出臺(tái)相關(guān)政策，盡早明確界定‘小產(chǎn)權(quán)房’的命運(yùn)。如：什么時(shí)間以前、什么性質(zhì)土地上建的‘小產(chǎn)權(quán)房’可有條件‘轉(zhuǎn)正’，什么樣的‘小產(chǎn)權(quán)房’肯定要拆除等。”吳翔華認(rèn)為，界定得越早就越主動(dòng)，否則一直模糊不清，可能會(huì)激勵(lì)更多的人去買“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　二、“轉(zhuǎn)正”的途徑在哪？

　　“小產(chǎn)權(quán)房”有可能“轉(zhuǎn)正”嗎？記者就此采訪市國土部門，有關(guān)人士出言謹(jǐn)慎，“我們到目前為止，還沒接到上面的新文件，這個(gè)問題很敏感，不好說。”

　　據(jù)了解，集體土地要想轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，唯一的途徑是國家征收，將其所有權(quán)變?yōu)閲�有。但這注定是個(gè)漫長的過程：一方面，國家征收集體土地，一定要基于公共利益。所謂的公共利益，是指學(xué)校、道路、橋梁等公共設(shè)施的建設(shè)；另一方面，“農(nóng)轉(zhuǎn)用”土地指標(biāo)每年都在減少，“小產(chǎn)權(quán)房”所占土地只能利用“農(nóng)轉(zhuǎn)用”指標(biāo)逐步消化。

　　三、土地出讓金怎么補(bǔ)繳？

　　土地如果“農(nóng)轉(zhuǎn)用”，則須評估，補(bǔ)繳土地出讓金。但這個(gè)錢誰來收？向誰收？還是一筆糊涂賬。

　　吳翔華指出，即使明確了補(bǔ)繳土地出讓金的主體，也勢必會(huì)遭遇“執(zhí)行難”的問題。你找開發(fā)商要嗎？有的開發(fā)商早跑了。獲取利益的當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)，會(huì)爽快地掏錢嗎？如果向住戶收，著急辦兩證的還比較好收。不著急辦兩證的，就很難了。

　　四、政府能收購再利用嗎？

　　也有人提出，政府能否收購歷史積留的“小產(chǎn)權(quán)房”，然后根據(jù)規(guī)劃，該拆除的拆除，能保留的則改成經(jīng)適房或廉租房，納入城鎮(zhèn)住房保障體系。

　　吳翔華認(rèn)為，這個(gè)更難操作。多少錢住戶才能接受？政府又哪來這么多錢？另外，很多“小產(chǎn)權(quán)房”戶型都很大，它也不太適合作經(jīng)適房或廉租房。

　　有關(guān)專家指出，種種關(guān)系和利益紛繁交織，注定“小產(chǎn)權(quán)房”問題很難在短期內(nèi)得到徹底解決。但“小產(chǎn)權(quán)房”問題，無論如何不能再拖下去了。深圳提出，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的要求，分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時(shí)使用等方式，分期分批處理“小產(chǎn)權(quán)房”問題，雖引起爭議，但不失為勇敢和有益的探索。

　　新聞提示

　　從月初的深圳“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”傳聞，到隨后的“辟謠”，再到國土資源部近日表態(tài)“不會(huì)出臺(tái)統(tǒng)一的處理意見，要求各地從實(shí)際出發(fā)，依法妥善處理”，近一個(gè)月來，“小產(chǎn)權(quán)房”持續(xù)成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)話題。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”是目前國內(nèi)眾多城市共同面臨的難題，南京亦不例外。“小產(chǎn)權(quán)房”的實(shí)際狀況如何？妥善處理需具備哪些條件？有哪些路徑可選？記者就此進(jìn)行了多方調(diào)查。

　　南京究竟有多少“小產(chǎn)權(quán)房”？記者咨詢國土、規(guī)劃、房產(chǎn)等多個(gè)部門，未能得到具體答案。

　　上個(gè)雙休日，記者輾轉(zhuǎn)城南、城北多個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房”小區(qū)現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的小區(qū)規(guī)模已達(dá)數(shù)千戶，有的小區(qū)還在施工和銷售中，不時(shí)有人前往咨詢選購。

　　第一站：鳳翔花園

　　鳳翔花園小區(qū)位于鐵心橋大街邊上，有20多幢，里面有樹有綠地，已是個(gè)比較成熟的小區(qū)。午后，記者走進(jìn)該小區(qū)時(shí)，有不少老人正在小區(qū)內(nèi)的陰涼處休息、閑聊。

　　“我們是2004年拆遷安置在這里的本地居民，沒花錢買，也沒有兩證。當(dāng)時(shí)是說，5年后給辦兩證的，也就是今年底，但到底能不能辦到，我們也不清楚�！币幻�住戶說。

　　“這里大部分是本地居民住的，轉(zhuǎn)賣的很少，當(dāng)初賣給外邊的主要是房子的頂樓，現(xiàn)在早賣完了。”另一名住戶補(bǔ)充道。

　　在門衛(wèi)處，一名工作人員說，現(xiàn)在這房子要轉(zhuǎn)讓的話，每平方米也就3000多元吧，主要是因?yàn)樗鼪]有兩證。

　　第二站：七彩星城

　　“你買有證的還是無證的？有證的均價(jià)每平方米6000多元，無證的均價(jià)每平方米3800多元。”在油坊橋附近的七彩星城銷售中心，銷售員對該小區(qū)中在售的“小產(chǎn)權(quán)房”并不避諱。

　　銷售員介紹，有證的是七彩星城中的“10號(hào)公館”，無證的是七彩星城中的“國學(xué)府”。“國學(xué)府”現(xiàn)在已經(jīng)封頂，明年3月份交付。但必須說明的是，“國學(xué)府”不能貸款，也不能落戶，至于以后能否辦到兩證，那要看國家的政策。

　　七彩星城小區(qū)一名門衛(wèi)說，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)入住的已有1000戶左右。

　　在七彩星城小區(qū)內(nèi)，業(yè)主王先生說，他是安徽巢湖人，在南京做生意，是去年元旦入住的。當(dāng)初買7彩星城的房子，主要是因?yàn)樗�便宜。另外，合同中也寫了，說今年底能辦到兩證，如果辦不到，每平方米退還500元。

　　第三站：壹城

　　壹城是南京另一個(gè)在售的“小產(chǎn)權(quán)房”小區(qū)，位于經(jīng)五路合作村公交站附近。

　　“這邊賣的房子有證嗎？”

　　“都是沒有證的�！�

　　“以后能辦到嗎？”

　　“這個(gè)不能保證�！�

　　“以后會(huì)不會(huì)有被查處或被沒收的風(fēng)險(xiǎn)？”

　　“你可以去小區(qū)里看看，這里都住了幾千戶了，你說的怎么可能呢？”

　　在壹城售樓處，銷售員介紹，在售的主要是58幢，戶型都是127平方米以上的，每平方米均價(jià)4060元，全是現(xiàn)房。

　　在壹城小區(qū)74幢等，有不少業(yè)主正在裝修。問及“小產(chǎn)權(quán)房”的兩證問題，一名業(yè)主顯得不屑一顧，“撐死膽大的，餓死膽小的。每平方米3000多元時(shí)我在這買了1套，4000多元時(shí)我在這又買了1套。國家最近不剛出臺(tái)文件嗎？讓各地根據(jù)情況妥善處理‘小產(chǎn)權(quán)房’問題。房子不會(huì)被拆掉的，你就放心買吧。”(鄒 偉)