空置率上升，租金下滑，北京樓市有可能再次進(jìn)入觀望期，仲量聯(lián)行日前發(fā)布的2009年二季度“北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧”，概括了目前及未來(lái)18個(gè)月內(nèi)北京樓市的主要特征。

　　該機(jī)構(gòu)發(fā)布的消息顯示，今年二季度北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求有小幅回升，其中國(guó)內(nèi)需求不斷增加，外資企業(yè)需求也有所上升，內(nèi)資銀行、國(guó)內(nèi)能源類(lèi)公司及媒體公司成為市場(chǎng)需求主體，特別是省市商業(yè)銀行在京尋找新辦公樓的數(shù)量增長(zhǎng)迅速，成為近期市場(chǎng)需求一大亮點(diǎn)，金融街成為主要受益地區(qū)，而媒體公司有向CBD聚集的趨勢(shì)，本季度市場(chǎng)整體吸納量78450平方米，高于去年四季度及今年一季度。為了刺激需求，租金進(jìn)一步下調(diào)，但降幅趨緩，二季度市場(chǎng)平均租金比上季度降4.7%，好于上海的下跌8.9%和香港的10.2%。

　　由于本季度新增供應(yīng)量近41萬(wàn)平方米，使得市場(chǎng)整體空置量達(dá)880萬(wàn)平方米，空置率達(dá)27.3%，下半年還有114萬(wàn)平方米上市，其中A級(jí)寫(xiě)字樓比例占43%，供大于求明顯，預(yù)計(jì)平均租金將繼續(xù)下降，空置率還將進(jìn)一步走高。

　　商鋪市場(chǎng)方面，大量國(guó)際高檔奢侈品牌停止了全球擴(kuò)張計(jì)劃，也有部分零售商關(guān)閉一些店鋪，但中檔品牌在過(guò)去幾個(gè)月中迅速擴(kuò)張，本季度項(xiàng)目招租進(jìn)展依然緩慢，優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)整體存量達(dá)360萬(wàn)平方米。新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商和業(yè)主開(kāi)始轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)思路，盲目追求高檔大牌的定位正在減少，由于需求謹(jǐn)慎，本季度市場(chǎng)成交租金比上季下滑4%，平均空置率達(dá)16.1%。下半年將有7個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)57萬(wàn)平方米入市，明后年還將有更多新增供應(yīng)，因此，空置率將進(jìn)一步走高。

　　高端住宅方面，二季度盡管跨國(guó)公司高管租房需求開(kāi)始恢復(fù)，但高檔公寓租金平均成交價(jià)環(huán)比依然下降1.3%，高檔別墅租金環(huán)比下降0.9%，下半年由于假期因素，整體租賃市場(chǎng)平均空置水平將有所提高，租金也將保持小幅下降的態(tài)勢(shì)。本季度，高檔住宅市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)漲量跌現(xiàn)象，據(jù)該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，高檔公寓平均售價(jià)比上季度漲0.8%，高檔別墅環(huán)比上季度漲0.6%。該行表示，最近地王頻出，有三方面因素：一是公司自身戰(zhàn)略選擇，二是開(kāi)發(fā)商看好中長(zhǎng)期市場(chǎng)，三是部分開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流充足。盡管從中長(zhǎng)期看土地價(jià)格肯定會(huì)上漲，但該機(jī)構(gòu)還是希望市場(chǎng)能夠平穩(wěn)發(fā)展，不希望出現(xiàn)“強(qiáng)勁反彈”。在經(jīng)濟(jì)沒(méi)有完全回暖的情況下，房?jī)r(jià)快速上漲不利于成交量持續(xù)回升，市場(chǎng)很可能再次進(jìn)入觀望期。

　　酒店市場(chǎng)奧運(yùn)后需求減弱，使得北京酒店日平均房?jī)r(jià)和入住率較去年同期分別下降22.2%和18.4%，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來(lái)3-5年內(nèi)供應(yīng)量將在2008年的基礎(chǔ)上增加三成，因此，一些現(xiàn)金流吃緊的酒店將面臨關(guān)閉或重新定位以保持競(jìng)爭(zhēng)力。

　　對(duì)于地產(chǎn)投資市場(chǎng)，仲量聯(lián)行稱，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓及商業(yè)物業(yè)租金均在上半年持續(xù)下滑，但資產(chǎn)價(jià)格下跌幅度有限，買(mǎi)家和賣(mài)家之間對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期差距正在縮小。將于今年10月正式生效的《保險(xiǎn)法》，為保險(xiǎn)公司投資收購(gòu)物業(yè)掃清了法律障礙，很多公司都在積極籌建專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)以加強(qiáng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)下半年國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金將在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域扮演重要角色。