就我國而言，房地產(chǎn)市場的正常發(fā)育和成長，對于國民經(jīng)濟(jì)的推動作用是有目共睹的。如果房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展，對整個經(jīng)濟(jì)的危害也將是巨大的。近期我國出現(xiàn)相對較高的房價，并非由高地價等成本因素決定，而是由“剛性需求”和“彈性需求”共同推動的。所謂“剛性需求”，是指居民的居住性需求，眼下的這種居住性需求有一定比例是因通脹預(yù)期而出現(xiàn)的恐慌性購買；所謂“彈性需求”，則是指投資或投機(jī)性需求。因此，控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險，保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也必須將需求方的因素考慮在內(nèi)。

　　就伴隨于高房價的潛在金融風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險而言，除了要關(guān)注供給方的風(fēng)險，還要關(guān)注需求方等的潛在風(fēng)險。從防范房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險來看：一要著眼于供給方即地產(chǎn)商存在的金融風(fēng)險。這主要表現(xiàn)為融資成本提高后產(chǎn)生的資金鏈斷裂風(fēng)險，而這種風(fēng)險極有可能最后轉(zhuǎn)移到銀行的頭上。二要著眼于房屋需求方存在的風(fēng)險。如果購房者用存款購買房屋，高房價最多對購房者的其他支出產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，即減少了購房者的其他消費(fèi)；如果購房者尤其投資者套取銀行資金來投機(jī)房地產(chǎn)(如假按揭、假首付)，一旦房價波動，就容易引發(fā)“斷供”進(jìn)而引發(fā)銀行的流動性危機(jī)。三要著眼于水泥、建材、家具等上下游相關(guān)領(lǐng)域的金融風(fēng)險。

　　1989年底，日本房地產(chǎn)總價值超過了美國房地產(chǎn)價值的5倍；1990年，日本土地的總價值超過了世界其余地區(qū)全部土地價值的一半。但是，隨后日本經(jīng)濟(jì)就走進(jìn)了“失去的十年”的衰退局面。這已成為現(xiàn)代歷史上最荒謬的資產(chǎn)膨脹現(xiàn)象之一。造成該問題的主要原因就是，銀行資金的大規(guī)模進(jìn)入與大量的股市泡沫�？梢姡�不論通過供給方還是需求方，銀行資本過度進(jìn)入房地產(chǎn)市場，都會蘊(yùn)藏極大的金融甚至經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。而要控制銀行資本的過度流入，就需要宏觀與微觀兩個層面上予以嚴(yán)格調(diào)控。

　　全球金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)的影響，仍在持續(xù)。在這個背景下，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、房價的穩(wěn)定，有著重要的意義。宏觀層面貨幣政策的制定與調(diào)整，微觀層面嚴(yán)格約束銀行資金對投機(jī)性活動的支持，控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，是確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，也是避免金融體系乃至整個經(jīng)濟(jì)體系系統(tǒng)性風(fēng)險和危機(jī)的關(guān)鍵。(中共中央黨校副教授 楊英杰）