專(zhuān)家認(rèn)為，大量的保障性住房可以平抑房?jī)r(jià)，隨著保障性住房越建越多，享受標(biāo)準(zhǔn)也越來(lái)越高，依賴商品房市場(chǎng)來(lái)解決住宅問(wèn)題的人群將會(huì)越來(lái)越小，這樣的話，商品房的價(jià)格將越來(lái)越趨于理性和平穩(wěn)。

　　房?jī)r(jià)快速上漲，工薪階層對(duì)保障性住房抱有很大期望，從中央到各省市，每年都列出很多保障性住房計(jì)劃。但從年頭到年尾，也沒(méi)見(jiàn)多少保障性住房竣工�！袄茁暣�、雨點(diǎn)小”，“只聽(tīng)樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”，這些牢騷話，足見(jiàn)人們對(duì)保障房建設(shè)太慢的不滿，那么，保障性住房，建設(shè)起來(lái)咋就這么慢呢？

　　保障房不及建房總量20%

　　保障房建設(shè)速度如蝸牛爬行。與之形成鮮明對(duì)比的是，各個(gè)城市拍地的槌子震天響，商品房?jī)r(jià)格噌噌地漲。

　　最近，濟(jì)南市民李麗到處打聽(tīng)一件事，那就是龍泉居何時(shí)能交房。去年9月通過(guò)搖號(hào)，她在龍泉居選了一套經(jīng)濟(jì)適用房，東拼西湊交了19萬(wàn)元的房款，當(dāng)時(shí)承諾今年5月底交房，現(xiàn)已經(jīng)過(guò)去半年了，她仍然沒(méi)有拿到鑰匙。

　　龍泉居只是一個(gè)小小的側(cè)面，不僅是濟(jì)南，全國(guó)很多城市的保障性住房建設(shè)速度都不快。一般說(shuō)來(lái)，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚改房等構(gòu)成保障性住房體系。全國(guó)人大前不久的一份調(diào)研報(bào)告指出，截至8月底，全國(guó)保障性住房投資僅完成394.4億元，占全年計(jì)劃的23.6%。

　　時(shí)間過(guò)了一大半，保障房才蓋了不到四分之一，供應(yīng)量更是有限，不少網(wǎng)友把保障房的建設(shè)速度比喻成蝸牛爬行。但與之形成鮮明對(duì)比的是，各個(gè)城市拍地的槌子震天響，商品房?jī)r(jià)格也是噌噌地漲。僅以濟(jì)南為例，根據(jù)有關(guān)部門(mén)調(diào)查，從年初到現(xiàn)在，商品房每平方米平均上漲1500元，南昌、鄭州等地也是如此。

　　今年初，濟(jì)南市曾公開(kāi)表示，將通過(guò)多種途徑新建保障性住房和安置房80萬(wàn)平方米，向1萬(wàn)戶低收入住房困難家庭提供保障性住房。但到目前為止，只提供了839套廉租房，經(jīng)適房、限價(jià)房及公共租賃房沒(méi)了動(dòng)靜。

　　“商品房?jī)r(jià)格太高，廉租房門(mén)檻太高�！睗�(jì)南市民陳林表示，對(duì)于中低收入家庭來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在買(mǎi)套房子太難了，又沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房或公共租賃房等保障性住房可買(mǎi)。中低收入家庭的呼聲很高，對(duì)保障性住房的期望值也很高，但從一些城市公布的2008年至2011年住房建設(shè)計(jì)劃上來(lái)看，保障性住房建設(shè)仍然不超過(guò)總體住房建設(shè)比重的20%。

　　拉動(dòng)GDP太少，地方政府不上心

　　地方政府更愿意去建商品房，商品房對(duì)GDP帶動(dòng)非常大，對(duì)地方政府的財(cái)政收入貢獻(xiàn)也大，更能體現(xiàn)政績(jī)。

　　日前，住建部向各地發(fā)出《關(guān)于對(duì)保障性住房建設(shè)情況進(jìn)行自查的通知》，要求各省12月5日前將2009年保障房建設(shè)情況上報(bào)住建部。消息稱(chēng)，2010年住房保障中央投資分配將會(huì)與各地2009年的投資完成情況掛鉤。

　　與中央的高度重視不同，很多地方政府對(duì)保障性住房提不起太大的精神，往往是雷聲大雨點(diǎn)小�！爸醒胫匾暠Ｕ闲宰》�，但地方政府更愿意去建商品房，商品房的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，對(duì)GDP帶動(dòng)非常大，對(duì)政府的財(cái)政收入貢獻(xiàn)也大，更能體現(xiàn)政績(jī)。”我省某高校一位房產(chǎn)專(zhuān)家分析說(shuō)，房?jī)r(jià)過(guò)高，和保障性住房體系不完善有著很大關(guān)系。

　　最近，一家開(kāi)發(fā)商公布的一份房產(chǎn)開(kāi)發(fā)清單也有力地證明了這個(gè)說(shuō)法。清單顯示，高高在上的房?jī)r(jià)中，土地出讓金、各種配套費(fèi)等政府所得超過(guò)三分之一。房?jī)r(jià)高，地價(jià)高，政府的收入也高。

　　“零地價(jià)、低稅費(fèi)讓地方政府沒(méi)有興趣進(jìn)行保障房的開(kāi)發(fā)�！卑舶钭稍兎治鰩熖K晶指出，地方政府并不是無(wú)力投資，而是不感興趣。

　　對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，與普通商品房相比，建保障性住房手續(xù)多，只要是政府盯得不緊，保障性住房的建設(shè)速度肯定會(huì)受到影響。

　　“經(jīng)濟(jì)適用房介于商品房和廉租房之間，運(yùn)作起來(lái)難度很大，開(kāi)發(fā)商對(duì)這樣的項(xiàng)目不大感興趣�！睗�(jì)南一位房地產(chǎn)商說(shuō)。目前，北京等地的經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)了許多問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)悄悄地退出了保障性住房的市場(chǎng)。

　　保障房不賺錢(qián)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)興趣

　　由于利潤(rùn)的控制，地方政府以及開(kāi)發(fā)商對(duì)于修建經(jīng)濟(jì)適用房的興趣不是很高。

　　“棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房等利潤(rùn)都不高。”濟(jì)南一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商透露說(shuō)，棚戶區(qū)改造拆遷費(fèi)用高，而且還要建設(shè)回遷房，成本高而且銷(xiāo)售起來(lái)受到的限制也多，雖然政府給了很多優(yōu)惠政策，除非是政府指定，否則很多開(kāi)發(fā)商對(duì)保障性住房不會(huì)太感興趣。

　　在濟(jì)南，政府從2007年起啟動(dòng)了棚戶區(qū)改造，二環(huán)路以內(nèi)很多棚戶區(qū)都列入了改造范圍，但開(kāi)發(fā)商只對(duì)一些位置好的感興趣，一些地塊小一些或者零星的棚戶區(qū)，開(kāi)發(fā)商興趣不大。濟(jì)南經(jīng)七緯二路附近一個(gè)地塊，2007年啟動(dòng)了拆遷，現(xiàn)在仍未招拍掛，官方的解釋為，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商看上這塊地。

　　“開(kāi)發(fā)商都追求利益最大化�！鄙綎|大學(xué)王力教授分析說(shuō)，保障性住房既沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)起來(lái)利益也不大，開(kāi)發(fā)商肯定不會(huì)太感興趣。從目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)過(guò)高，保障性住房體系不完善負(fù)有不可推卸的責(zé)任。

　　安邦咨詢分析師蘇晶認(rèn)為，按照政策，經(jīng)濟(jì)適用住房用地由國(guó)家劃撥，利潤(rùn)率必須控制在3%以內(nèi)，各方面的稅費(fèi)也要減免。零地價(jià)、微利性和低稅費(fèi)，構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)適用住房的三大基本屬性。正是由于利潤(rùn)的控制，地方政府以及開(kāi)發(fā)商對(duì)于修建經(jīng)濟(jì)適用房的興趣不是很高。

　　保障房缺失，商品房?jī)r(jià)格猛漲

　　很多居民對(duì)房子的需求是剛性的，沒(méi)有保障性住房，只能買(mǎi)商品房。

　　近期瘋漲的房?jī)r(jià)更讓房子顯得稀缺，許多人為此心急萬(wàn)分。

　　“房?jī)r(jià)快速上漲，凸顯了保障性住房的重要。”省城一位知名房產(chǎn)專(zhuān)家表示，保障性住房體系不完善，也是高房?jī)r(jià)的推手之一。很多居民對(duì)房子的需求是剛性的，沒(méi)有保障性住房，只能買(mǎi)商品房。

　　新加坡原重建局局長(zhǎng)、總規(guī)劃師，被稱(chēng)為“新加坡規(guī)劃之父”的劉太格從另外一個(gè)側(cè)面表達(dá)了保障性住房的重要性。他認(rèn)為，大量的保障性住房可以平抑房?jī)r(jià)，隨著保障性住房越建越多，享受標(biāo)準(zhǔn)也越來(lái)越高，依賴商品房市場(chǎng)來(lái)解決住宅問(wèn)題的人群將會(huì)越來(lái)越小，這樣的話，商品房的價(jià)格將越來(lái)越趨于理性和平穩(wěn)。

　　目前的住房保障體系設(shè)計(jì)里面有一個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題，就是執(zhí)行機(jī)制的缺失。因?yàn)橹醒胝�府雖然做了一些條文的規(guī)定，但是多為“軟約束”，缺乏“硬約束”，也就是明確的激勵(lì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制沒(méi)有在制度設(shè)計(jì)中予以體現(xiàn)。由“軟約束”變成“硬約束”，光靠國(guó)務(wù)院和建設(shè)部發(fā)文還解決不了問(wèn)題，應(yīng)該從國(guó)家法律層面予以規(guī)范。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副所長(zhǎng)黃興文教授曾公開(kāi)表示，目前最缺乏的就是“硬約束”，明晰地方政府的激勵(lì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制，避免地方政府“雷聲大雨點(diǎn)小”。蘇晶認(rèn)為，如果保障房的建設(shè)能直接跟政府領(lǐng)導(dǎo)的獎(jiǎng)懲掛鉤，無(wú)疑將會(huì)更有效率。

    本報(bào)記者 常新喜 楊珂 張璐 葛亮