“如果說2009年是政策推動的增長，那么明年則很可能是房地產(chǎn)及其相關(guān)消費帶來的增長�！彼坪跖c摩根士丹利中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家王慶“英雄所見略同”，近期，國內(nèi)主流券商陸續(xù)出爐的中期策略報告，多數(shù)將房地產(chǎn)視為中國宏觀經(jīng)濟的增長引擎之一。他們在看好中國經(jīng)濟的理由中，賦予了房地產(chǎn)很大的“權(quán)重”。

　　一方面，以房地產(chǎn)等大宗支出為主的耐用消費品銷售放量能否持續(xù)，成為內(nèi)需能否真正啟動的基礎(chǔ)；另一方面，作為政府4萬億投資后最有可能被帶動的民間投資，房地產(chǎn)投資何時跟進，跟進程度有多大，又成為固定資產(chǎn)投資增速能否維穩(wěn)的關(guān)鍵。

　　在地產(chǎn)趨熱和經(jīng)濟復(fù)蘇的預(yù)期下，地產(chǎn)股近期持續(xù)上攻。6月份，申萬地產(chǎn)指數(shù)累計漲幅已達22%。“看多房地產(chǎn)”成為多數(shù)券商中期策略的一大關(guān)鍵詞，并認為，房地產(chǎn)將成為推動中國經(jīng)濟復(fù)蘇的重要因素。

　　但是，“過于樂觀往往會蒙蔽理性�！庇薪�(jīng)濟學(xué)者指出，房地產(chǎn)業(yè)迅速反彈值得警惕。上輪地產(chǎn)調(diào)整尚未釋放完畢的泡沫可能會再度膨脹。中國經(jīng)濟增長的原動力，應(yīng)該是制度變革和技術(shù)創(chuàng)新帶來的財富集聚,僅靠寬松貨幣政策驅(qū)動的經(jīng)濟增長顯然并不牢固。

　　看漲房價

　　在發(fā)布2009年下半年房地產(chǎn)行業(yè)策略報告的券商中，多數(shù)認為未來房價仍將呈現(xiàn)上漲趨勢，一、二線城市漲幅將更加明顯。國內(nèi)房地產(chǎn)需求、寬松貨幣政策、房地產(chǎn)去庫存化完成后短期供不應(yīng)求以及房價泡沫預(yù)期等因素，成為支撐券商作出上漲判斷的主要理由。

　　對房地產(chǎn)市場持較為樂觀態(tài)度的安信證券認為，未來3-6個月房價可能會達到甚至超過2007-2008年間的最高水平，全國房價可能比今年一季度上漲大約14%。

　　寬松貨幣政策成為券商看多房價最一致的理由。國泰君安認為，寬松貨幣政策驅(qū)動通脹和房價泡沫預(yù)期，無論經(jīng)濟前景是復(fù)蘇還是滯漲，未來一段時間內(nèi)房價都將呈上漲趨勢。貨幣政策松緊程度將直接決定房價上漲速度和地產(chǎn)股收益空間。安信證券認為，如果未來3-6個月內(nèi)依然執(zhí)行寬松貨幣政策(可能性較高)，預(yù)計房地產(chǎn)市場將加速走向高潮。平安證券認為，寬松的貨幣政策和通脹預(yù)期提升資產(chǎn)價格。2009年寬松的貨幣政策預(yù)計不會改變，貸款增速上升會滯后影響貨幣流通速度和通脹。數(shù)據(jù)分析表明，通脹對房價的推動作用十分明顯。

　　券商報告對一、二線城市房價上漲作出較為樂觀預(yù)計。中金公司認為房價將呈結(jié)構(gòu)性上漲，由于去庫存化的結(jié)束以及新增投資、土地進入市場的滯后性，有效供給將呈區(qū)域和結(jié)構(gòu)性短缺，但因潛在庫存較大，房價不會出現(xiàn)普漲，土地供給相對有限的一線城市，城市中心及高檔商品房項目價格漲幅將明顯；供應(yīng)量較大的二三線城市、城市郊區(qū)房價漲幅有限，而商業(yè)和寫字樓市場仍將低迷。安信證券也預(yù)計，一、二線城市核心區(qū)域的物業(yè)價格表現(xiàn)強勢，進而提升全國整個房地產(chǎn)市場的價格；同時，三、四線城市房地產(chǎn)價值將會進一步提升。投資性購房占比將進一步提高。平安證券也指出，一、二線城市的去庫存化已經(jīng)完成，由于短期內(nèi)供不應(yīng)求以及政策繼續(xù)扶持，預(yù)計下半年房價將繼續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。

　　對于寬松貨幣政策推生泡沫導(dǎo)致政策轉(zhuǎn)向，中金公司認為，經(jīng)濟的前景仍不明朗，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的抑制政策將很有限，預(yù)計下半年需求仍將維持較高水平。國泰君安也指出，可能導(dǎo)致貨幣政策緊縮的是經(jīng)濟復(fù)蘇確立并走向景氣、通脹惡化和房價泡沫進入半理性半狂熱狀態(tài)。

　　但聯(lián)合證券卻持較為謹慎觀點，聯(lián)合證券認為，擴張的貨幣政策可以促使房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，同樣緊縮的政策也可以終結(jié)房地產(chǎn)市場的過度繁榮。井噴的貨幣投放量可能無法被實體經(jīng)濟所吸納，轉(zhuǎn)而溢出到房地產(chǎn)市場，并推動房價與地價持續(xù)上漲，最終令房地產(chǎn)市場由復(fù)蘇階段過快地走向泡沫化階段�？紤]到土地資源的稀缺性以及開發(fā)商資金狀況的改善，預(yù)計地價漲幅將超過房價。

　　經(jīng)濟引擎

　　對于房地產(chǎn)，多數(shù)研究人士給予了太多的期待。在券商中期策略中，較為一致的看法是：較高的財富積累加歷史低點的利率，有效形成了現(xiàn)實的房地產(chǎn)需求；在房地產(chǎn)銷售的帶動下，房地產(chǎn)投資增速有望繼續(xù)回升。今年中國經(jīng)濟的雙輪驅(qū)動將是“政府投資+房地產(chǎn)”，而明年的雙輪將是“房地產(chǎn)+出口”。

　　申銀萬國認為，在流動性總體寬裕的情況下，投資仍將是保增長的主要途徑。房地產(chǎn)銷售的提前恢復(fù)，使得房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟的正向循環(huán)提前啟動，為亟待拯救的中國經(jīng)濟增添了政府投資之外的驅(qū)動力。

　　中信證券也認為，中國經(jīng)濟回升的主要拉動力將是內(nèi)需，出口型投資也將向內(nèi)需型投資轉(zhuǎn)型，而城市化繼續(xù)深化是推動投資增長的主要動力。城市化將帶來房地產(chǎn)與汽車投資行業(yè)的高速增長。中信證券房地產(chǎn)行業(yè)報告指出，2009年以來，房地產(chǎn)市場交易活躍，商品房成交金額大幅提高，增速迅速回升。房地產(chǎn)投資一般滯后房屋銷售大約半年左右，三季度正是房地產(chǎn)投資恢復(fù)的時間區(qū)間。

　　安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文更是直接用“地產(chǎn)復(fù)蘇與經(jīng)濟回暖”作為中期策略演講標(biāo)題，他認為，中國的房地產(chǎn)市場全面恢復(fù)勢頭的確立，意味著在中期之內(nèi)以房地產(chǎn)投資為龍頭的投資增長率有望逐步回升，從而使得中國經(jīng)濟增長率的恢復(fù)和回升在中期之內(nèi)變得更加可以維持，并在這樣的背景之下逐步推動企業(yè)部門盈利能力的回暖和改善。

　　高善文同時表示，從短期內(nèi)來看，中國的地產(chǎn)市場很可能正在全面回暖并將逐步支持經(jīng)濟的全面復(fù)蘇，在中期之內(nèi)可能逐步形成一定程度和一定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫，新一輪房地產(chǎn)泡沫的啟動在中期之內(nèi)對經(jīng)濟的恢復(fù)是及時的和必要的，但是在中長期之內(nèi)非常嚴重的挑戰(zhàn)是宏觀經(jīng)濟政策如何管理和應(yīng)對房地產(chǎn)市場泡沫化的基本趨勢：收縮的過程太早，經(jīng)濟的修復(fù)過程就基本停止并可能再次掉頭向下；收緊的過程太晚，則會發(fā)生類似日本、美國的嚴重后果。

　　不過，也有部分券商認為房地產(chǎn)等內(nèi)生增長難以推動中國經(jīng)濟U型復(fù)蘇。海通證券認為，由于我國經(jīng)濟增長較高依賴出口，一旦外需持續(xù)不振，未來我國宏觀經(jīng)濟增速存在二次回落風(fēng)險。

　　盈利改善

　　在銷售放量、房價上漲的趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率、增長率、凈資產(chǎn)收益率等業(yè)績指標(biāo)有望持續(xù)改善，盈利能力見底回升成為券商中期策略中一致的看法。

　　平安證券預(yù)測，2009年，全國住宅銷售金額預(yù)計同比增長24.9%。雖然在目前通縮經(jīng)濟背景下，開發(fā)商仍然擔(dān)心未來的需求，但房價見底的預(yù)期基本上已經(jīng)形成一致；由于2007年高價拿地導(dǎo)致2009年報表毛利率的修復(fù)仍然需要時間，但房地產(chǎn)實際銷售的毛利率仍然具有吸引力。

　　長城證券認為，隨著樓市步入復(fù)蘇，未來兩年，行業(yè)收入有望進入新一輪的增長。具體來看，土地成本將明顯提升，建安成本變動對盈利影響較小，稅費占比將略有下降，行業(yè)毛利率和凈利率小幅下降，業(yè)績增長逐步恢復(fù)。預(yù)計行業(yè)2009和2010年可實現(xiàn)10%和25%的業(yè)績增長，重點公司平均可實現(xiàn)30%的增長。同時，經(jīng)過長城證券的敏感性分析，房價上漲使項目毛利率低的公司受益程度更大。

　　國都證券則指出，投資熱情與投資能力雙升，土地需求必然上升，而商品住宅供給有限，很有可能推動地價上漲，加劇土地資源的爭奪之戰(zhàn)，這將使得具有土地資源優(yōu)勢的企業(yè)受益較大。