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7月9日,江西省建設(shè)廳和監(jiān)察廳聯(lián)合下發(fā)通知,要求全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從9月1日起,在商品房銷售場(chǎng)所醒目位置和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門網(wǎng)站上公示7大類信息。其中,包括最受人們關(guān)注的每平方米建筑面積商品住房平均成本,以及經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃條件、項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖等。
制度一推出,卻受到了多方質(zhì)疑。人們質(zhì)疑,由開發(fā)商自己“曬成本”,公示的程度能有多大?公示出的成本單有多真?
四市尚未公示
《關(guān)于建立健全房地產(chǎn)開發(fā)銷售公示制度的通知》在7月9日即已由江西省建設(shè)廳和監(jiān)察廳聯(lián)合下發(fā)。
截至9月13日,據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者統(tǒng)計(jì),江西省11個(gè)市的房管局官方網(wǎng)站上,南昌在8月31日率先曬出了55個(gè)樓盤的成本。宜春、鷹潭、贛州、撫州、上饒等市在不同位置進(jìn)行了公示,而吉安、萍鄉(xiāng)、新余、景德鎮(zhèn)等市還沒(méi)有上網(wǎng)公示。九江市在網(wǎng)站首頁(yè)中部顯著位置鏈接了專門的公示網(wǎng)頁(yè),但內(nèi)頁(yè)中的規(guī)劃條件公示表和商品住宅成本公示表下載后的文件名是“.aspx”格式,無(wú)法打開。
9月8日、9日,中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者以普通居民的身份電話咨詢了各市有關(guān)部門工作人員。
其中,萍鄉(xiāng)房管局房產(chǎn)信息網(wǎng)的工作人員稱這項(xiàng)工作才開始,具體不清楚。新余房管局開發(fā)科一位男性工作人員告訴記者,該市已經(jīng)有部分樓盤在售樓處進(jìn)行了公示,但網(wǎng)站公示可能需要到9月中旬乃至10月份以后。而吉安房管局信息中心的工作人員稱等新的網(wǎng)站“房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)網(wǎng)”建成以后,能看到相關(guān)的信息,對(duì)于記者提出的“不是說(shuō)9月1日開始就公布么?”他的回答是:“9月1日開始公布?這個(gè)我不知道。”景德鎮(zhèn)房產(chǎn)管理局辦公室一位女性工作人員在接到記者的電話后表示出疑惑,她說(shuō),局里沒(méi)有收到省里的文件。
在一些已經(jīng)進(jìn)行了公示的市里,公示程度還無(wú)法估量。其中,南昌陸續(xù)公示了97個(gè)項(xiàng)目,而九江公示的項(xiàng)目顯示是29個(gè),贛州公示19個(gè),而據(jù)記者從贛州“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站上了解,9月13日,該市商品房房源一欄中共有81個(gè)預(yù)售項(xiàng)目。鷹潭公示18個(gè),鷹潭房管局信息中心主任李某稱,網(wǎng)上公示的是鷹潭市中心城區(qū)所有的在建項(xiàng)目,不包括下設(shè)區(qū)縣樓盤和已售樓盤。撫州市中心城區(qū)的48個(gè)項(xiàng)目中,公示了16個(gè),房管局房地產(chǎn)信息網(wǎng)負(fù)責(zé)人梁某解釋,這是因?yàn)橛胁糠址康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)有多個(gè)項(xiàng)目,網(wǎng)站只以企業(yè)為單位進(jìn)行公示。
上饒市房管局開發(fā)科科長(zhǎng)當(dāng)?shù)匾呀?jīng)公示了全部40多個(gè)開發(fā)企業(yè),而記者根據(jù)他所說(shuō)的“預(yù)售公示”欄目里查看到,其中共有135個(gè)預(yù)售項(xiàng)目,70多個(gè)填寫了公示信息,所占比例約為57%。另一位姓徐的女性工作人員所做的解釋是:這些信息由開發(fā)企業(yè)自己上傳,這些企業(yè)可能會(huì)有各種原因,比如說(shuō)電腦有問(wèn)題,上傳的時(shí)候上傳不了等等,并反問(wèn)記者:“你沒(méi)有看到跟我有什么關(guān)系呢?”
出現(xiàn)“天價(jià)”成本
與房地產(chǎn)信息公示程度本身相比,開發(fā)商所公示的成本的真實(shí)程度,更為人們所質(zhì)疑。8月31日,省會(huì)城市南昌市首批公示55個(gè)樓盤的成本,新華社記者報(bào)道,除10個(gè)樓盤信息不全外,有14個(gè)樓盤出現(xiàn)成交均價(jià)低于成本。天涯網(wǎng)友造出了一個(gè)新詞——“被虧損”。
上饒房地產(chǎn)信息網(wǎng)上公示的這些信息中,還出現(xiàn)了“天價(jià)”成本。例如,江西省統(tǒng)一制定的以“元/平方米”為單位的成本公示表,上饒市贛新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名星廣場(chǎng)3號(hào)樓項(xiàng)目,前期工程費(fèi)一項(xiàng)為82.22,其中可行性研究費(fèi)為100000,勘察設(shè)計(jì)費(fèi)700000,三通一平費(fèi)680000。前期工程費(fèi)總價(jià)與其子項(xiàng)目單價(jià)之間的關(guān)系讓人看不懂。
這種情況不光出現(xiàn)在上饒。在贛州,京華苑8號(hào)樓等項(xiàng)目的公示表同樣存在這類情況。
此外,項(xiàng)目規(guī)劃條件公示中,“符合條件”之類概括性的詞句經(jīng)常出現(xiàn)。
新余市房管局開發(fā)科的工作人員對(duì)記者說(shuō),把成本公示出來(lái),至少能讓老百姓清楚其中都有一些什么費(fèi)用,而且在同一個(gè)地區(qū)樓房開發(fā)的成本都差不多,開發(fā)商造不了太多假。但是他說(shuō),制度沒(méi)有規(guī)定公示出來(lái)的成本由誰(shuí)審核,沒(méi)有辦法核準(zhǔn)。
江西省天睿不動(dòng)產(chǎn)策略有限公司總經(jīng)理盛政祥則認(rèn)為對(duì)成本核算其實(shí)很簡(jiǎn)單,通過(guò)銀行、稅收,以及招投標(biāo)的合同備案,即可核算項(xiàng)目成本。他認(rèn)為江西省監(jiān)察廳此次參與到信息公示的過(guò)程中來(lái),應(yīng)該就是要起到一種協(xié)調(diào)各部門進(jìn)行監(jiān)督的作用。
他給本報(bào)記者算了一筆賬:在商品住房成本結(jié)構(gòu)中,建筑安裝費(fèi)、稅費(fèi)基本全國(guó)一致,而真正能體現(xiàn)價(jià)差的,首先是樓面地價(jià)(即土地出讓價(jià)),其次是財(cái)務(wù)成本、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)成本,以及營(yíng)銷和管理成本。他認(rèn)為這就是商品房成本結(jié)構(gòu)。而他注意到,在江西此次成本公示過(guò)程中,出現(xiàn)了大量的結(jié)構(gòu)性沖突,業(yè)界無(wú)法在開發(fā)商公示的成本權(quán)重中進(jìn)行分析比較,“是亂的”。盛政祥說(shuō),這說(shuō)明開發(fā)商還沒(méi)有應(yīng)對(duì)成本公示的經(jīng)驗(yàn)。
“從這次的執(zhí)行情況來(lái)看,我們發(fā)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本結(jié)構(gòu)缺乏相對(duì)成熟的結(jié)構(gòu)性指導(dǎo)規(guī)范和原則!笔⒄檎f(shuō)。
曬成本能否治根本
在江西省建設(shè)廳的官方網(wǎng)站“房地產(chǎn)”內(nèi)頁(yè),有且僅有三篇文章,對(duì)江西省推出的房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度進(jìn)行了正面的評(píng)價(jià)。其中一篇未署名的短文稱,這一制度可以抑制開發(fā)商非理性抬高房?jī)r(jià),指導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房,并可以為政府有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供依據(jù),有著積極的意義。
江西建設(shè)廳新聞中心一位不愿具名工作人員稱,這項(xiàng)制度推出后,各方反響很強(qiáng)烈,有正面的也有負(fù)面的。他認(rèn)為,一項(xiàng)新制度推出以后,需要過(guò)一段時(shí)間才能看到效果,并表示,建設(shè)廳已展開調(diào)研,準(zhǔn)備出臺(tái)一系列的配套措施,其中主要包括監(jiān)察政策。
“從信息透露的角度,房地產(chǎn)行業(yè)信息的透露是不夠的,不管是政府層面的信息也好,還是企業(yè)的信息也好,比如房子的銷售情況,土地的供應(yīng)情況,現(xiàn)在還是不夠的!敝袊(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌接受本報(bào)記者電話采訪時(shí)說(shuō),他認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,或者房?jī)r(jià)的抑制,并不是公示成本能解決的。
顧云昌認(rèn)為,決定房?jī)r(jià)的主要不是成本,而是供求關(guān)系。此外,商品房成本除了土地、財(cái)務(wù)、管理和營(yíng)銷等環(huán)節(jié)的差異外,包括規(guī)劃設(shè)計(jì)的差異,而樓房規(guī)劃設(shè)計(jì)水平和品質(zhì),使得樓房?jī)r(jià)格和銷售狀況出現(xiàn)不同,“很可能你3000元賣不掉,我5000元的賣掉了!
調(diào)整房?jī)r(jià)的根本在于調(diào)整市場(chǎng)的供求關(guān)系,顧云昌說(shuō)。相比房?jī)r(jià)成本信息,他認(rèn)為房子的品質(zhì)信息更為老百姓所關(guān)注,“開發(fā)誰(shuí)開發(fā)的,施工誰(shuí)施工的,裝修誰(shuí)裝修的,監(jiān)理誰(shuí)監(jiān)理的,最后質(zhì)量檢驗(yàn)誰(shuí)做的,檢驗(yàn)結(jié)果如何?這些東西最不保密,老百姓也可能更關(guān)注!鳖櫾撇f(shuō)。
盛政祥則認(rèn)為,沒(méi)有市場(chǎng)化的系統(tǒng)定價(jià)機(jī)制之前,一切都是做秀。
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