10月20日，南京推出10幅土地、總出讓面積高達(dá)109.77萬(wàn)平方米，體量創(chuàng)下2007年以來(lái)推地之最。這場(chǎng)大規(guī)模推地吸引了44家開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)奪，一天時(shí)間創(chuàng)造了三個(gè)“地王”。土地拍賣(mài)槌聲剛落，土地出讓較為集中的江北板塊房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲。土地供應(yīng)不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，何以大面積推地房?jī)r(jià)依然高企？地價(jià)與房?jī)r(jià)為何陷入循環(huán)怪圈？本期《頭腦風(fēng)暴》邀請(qǐng)南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)教授和南京德文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)陳晗對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行探討。

　　土地資產(chǎn)性滋生“怪圈”

　　葛揚(yáng) 南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任

　　房?jī)r(jià)不斷上漲，如果源于供應(yīng)不足，就以加大土地供應(yīng)的方式緩解供求緊張，是當(dāng)前抑制房?jī)r(jià)漲得太快的解決辦法之一。但如今地塊不停出讓，地價(jià)卻又繼續(xù)上升，房?jī)r(jià)隨之上漲，與多推土地平抑房?jī)r(jià)的邏輯理論背道而馳，土地與房?jī)r(jià)之間形成悖論，原因何在？

　　目前的房?jī)r(jià)本身與當(dāng)前所出讓的土地價(jià)格是沒(méi)有關(guān)系的，目前的房?jī)r(jià)是該房源地塊拍賣(mài)時(shí)價(jià)值在價(jià)格上的反映，只與該地塊有關(guān)，但現(xiàn)在是當(dāng)下拍賣(mài)的地塊導(dǎo)致在售的房源價(jià)格上漲，使得當(dāng)前的房?jī)r(jià)與當(dāng)前出讓地塊的價(jià)格表面上關(guān)系緊密。這其中被忽視的就是土地的資產(chǎn)性，其價(jià)格會(huì)發(fā)生變動(dòng)，且呈上升趨勢(shì)。比如一個(gè)已建成的項(xiàng)目周邊沒(méi)有土地供應(yīng)，土地的資產(chǎn)性價(jià)值便無(wú)法實(shí)現(xiàn)，如果項(xiàng)目周邊有地塊，其價(jià)格將上升，資產(chǎn)性價(jià)值也會(huì)得以體現(xiàn)。而現(xiàn)在的土地制度對(duì)這一特性考慮不完善，導(dǎo)致了當(dāng)前地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

　　同時(shí)，多推土地平抑房?jī)r(jià)存在一個(gè)周期，現(xiàn)在推土地的效應(yīng)只能在建設(shè)周期后才可能顯現(xiàn)，并不能緩解當(dāng)下的供求矛盾。而只要商品房項(xiàng)目周?chē)�有地塊，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格就可能有上升，導(dǎo)致悖論不斷重復(fù)。

　　當(dāng)前的土地收益為政府和開(kāi)發(fā)商所得，購(gòu)買(mǎi)成本則為業(yè)主承擔(dān)。這一怪圈的解決需要系統(tǒng)性的制度安排，在利益分成上要注重國(guó)家和業(yè)主利益，使開(kāi)發(fā)商在提價(jià)上缺乏動(dòng)力。

　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)決定房?jī)r(jià)上行

　　陳晗 南京德文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)

　　近一段時(shí)期內(nèi)政府推地速度明顯加快，且總體的量較前一階段也是有所增加，這應(yīng)該與目前火爆的市場(chǎng)及未來(lái)的戰(zhàn)略考慮等有關(guān)。但是怪圈出現(xiàn)了：地越推越多，房?jī)r(jià)卻越來(lái)越高，這其中值得我們深思。

　　從宏觀面看，城市化進(jìn)程的不斷加快促進(jìn)了市場(chǎng)需求的日益擴(kuò)大，老百姓對(duì)未來(lái)發(fā)展的信心十足，也使供不應(yīng)求的情況在很多區(qū)域都存在，即使現(xiàn)在推地越來(lái)越多，也有個(gè)上市時(shí)間滯后性的問(wèn)題。對(duì)房?jī)r(jià)而言，經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定增長(zhǎng)也決定了房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)仍是一個(gè)上行過(guò)程，只不過(guò)是升得快慢的問(wèn)題。

　　再來(lái)說(shuō)說(shuō)地價(jià)。土地價(jià)格的上升也是房?jī)r(jià)上漲的重要因素，暫不討論房?jī)r(jià)地價(jià)誰(shuí)占據(jù)主導(dǎo)權(quán)這樣“雞生蛋還是蛋生雞”的問(wèn)題，但是土地價(jià)格毫無(wú)疑問(wèn)是房?jī)r(jià)的重要補(bǔ)充部分，現(xiàn)在很多區(qū)域“地王”頻出也為后市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)埋下了伏筆。

　　當(dāng)然我們也要考慮到影響房?jī)r(jià)的其他因素。房?jī)r(jià)成本構(gòu)成中建設(shè)成本、財(cái)務(wù)成本等近幾年都不斷增加，而近期人們出于對(duì)通貨膨脹的預(yù)期而買(mǎi)房保值等現(xiàn)象也都存在，這些都會(huì)影響到房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

　　目前房?jī)r(jià)的高漲對(duì)普通購(gòu)房者而言負(fù)擔(dān)已經(jīng)很大，市場(chǎng)調(diào)節(jié)下政府的調(diào)控此時(shí)尤為重要。相對(duì)高端市場(chǎng)，符合購(gòu)買(mǎi)條件的客戶群不斷擴(kuò)大，土地供應(yīng)卻非常稀缺，未來(lái)的價(jià)值體現(xiàn)會(huì)不斷升高。

　　其他 觀點(diǎn)

　　大舉推地不能平抑房?jī)r(jià)

　　房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論人 牛刀

　　加大住宅用地的推廣速度和規(guī)模，是頭痛醫(yī)腳的事。中國(guó)本輪房?jī)r(jià)上漲是處在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，主要矛盾是貨幣供應(yīng)量過(guò)大，中央政府的許多產(chǎn)業(yè)政策被投機(jī)資金沖得稀里嘩啦的時(shí)候，用解決供求關(guān)系的辦法來(lái)平抑高房?jī)r(jià)，顯然不是一個(gè)得力的措施。

　　推地平抑房?jī)r(jià)

　　不如嚴(yán)查閑置地

　　網(wǎng)友 孟嗣貴

　　規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，最主要的還是要加強(qiáng)對(duì)違規(guī)行為的處罰。比如我們已有的兩年不動(dòng)工，土地要強(qiáng)制收回的政策。對(duì)于開(kāi)發(fā)了一部分算不算開(kāi)始，故意把設(shè)計(jì)弄得很復(fù)雜而報(bào)審批拖延時(shí)間，等等這些情況，如何確定怎樣算土地沒(méi)開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)細(xì)則的出臺(tái)，讓政策真正地執(zhí)行下去，這才是平抑房?jī)r(jià)的好辦法。

　　平抑房?jī)r(jià)

　　需要系列配套措施

　　《北京晚報(bào)》評(píng)論

　　不管土地多么便宜，供應(yīng)多么充足，開(kāi)發(fā)商總是希望通過(guò)賣(mài)高價(jià)房獲得最大利潤(rùn)，決不會(huì)主動(dòng)采取薄利多銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)策略。他們寧可土地握在自己手中，等待土地升值，也不情愿大量蓋房看到房?jī)r(jià)下跌。政府若想通過(guò)大舉推地平抑房?jī)r(jià)，還需要有一系列配套措施。