近日，經(jīng)過101輪的競拍后，廣東省廣州市科學城某地塊最終以43.41億元被雅居樂集團“拔得頭籌”，也再次刷新了廣州的地價記錄，成為了新的“地王”。但是，與此同時發(fā)生的，卻是廣州市四大重點建設(shè)區(qū)的白云新城地塊，由于只有惟一的公司競標，被大連萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司(以下簡稱萬達公司)以底價11.22億元競得。

　　一邊是頻頻被刷新的“地王”，一邊卻以評估的底價競得，這其中的差異引起了社會各界特別是業(yè)內(nèi)人士的極大關(guān)注。記者了解到，廣州的土地拍賣中，由于沒有競爭對手，被惟一公司以底價拍得的還不僅僅這一例。在此之前，保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司(以下簡稱保利集團)和中國石化集團洛陽石油化工工程公司(以下簡稱石化集團)以惟一競拍者的身份以底價得到了廣州的另兩個重要地塊。

　　廣州接連三次重要地塊被惟一公司以底價獲得的現(xiàn)象，引來了眾多的質(zhì)疑，有業(yè)內(nèi)認為上述土地的拍賣“內(nèi)定”的嫌疑非常大，拍賣程序只是一種形式罷了。對此，有專家指出：這種現(xiàn)象說明，拍賣行業(yè)這種量身定做的傾向近年來沒有得到有效遏制，反而在各種不同的拍賣行為中，有進一步發(fā)展的趨勢。因此，為了維護公平競爭的經(jīng)濟秩序，對此類現(xiàn)象亟待立法予以規(guī)范。

　　設(shè)置有針對性條件

　　今年10月29日，廣州四大重點建設(shè)區(qū)的白云新城地塊首次推地，然而廣州國土房管局土地交易拍賣大廳卻大門緊閉。原來，由于只有惟一的公司競標，該次拍賣根本不需競拍，就被萬達公司以底價11.22億元競得這一重要地塊。

　　房地產(chǎn)開發(fā)歷來都是“寸土必爭”，就拿當天下午同樣進行的一場土地拍賣———廣州科學城某地塊來說，其激烈程度就不亞于一場戰(zhàn)爭。此次拍賣，廣州開發(fā)區(qū)土地拍賣大廳里，齊集了碧桂園、萬科、中信、雅居樂、保利等國內(nèi)著名的房地產(chǎn)開發(fā)商。最后，在歷時5個小時，經(jīng)過101輪的激烈競拍之后，該地塊最終被雅居樂集團競得，并以43.41億元成為了廣州的新“地王”。

　　但是，作為廣州四大重點建設(shè)區(qū)而且發(fā)展前景良好的的白云新城首推地塊，怎么會只有一家公司競標，并被以底價成交呢？

　　采訪中，有不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，白云新城地塊的拍賣條件設(shè)置了很多非常具體且門檻很高的條件：其一，參加競拍的開發(fā)商必須是注冊資本15億元以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年、2008年的總資產(chǎn)均要達到120億元以上，2007年、2008年凈資產(chǎn)均達20億元以上；其二，參加競拍的開發(fā)商要具有在國內(nèi)大中城市成功開發(fā)累計總建筑面積不少于200萬平方米大型商業(yè)中心、五星級酒店項目的經(jīng)驗等；特別是，開發(fā)商還應(yīng)確保地塊上大型商業(yè)中心于2010年10月底前開業(yè)。

　　“如果沒有提前介入，怎么可能在一年的時間內(nèi)，確保大型商業(yè)中心營業(yè)？”該業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑說，而由于具體的條件導致只有一家公司參加競標的還不止這一次，他所了解到的，近期廣州的土地拍賣就已經(jīng)連續(xù)第三次出現(xiàn)大地塊以惟一競拍者進入市場，最后以底價成交———10月20日，保利集團以底價1.42億元競得廣州市海珠區(qū)琶洲城中村地塊；10月27日，廣氮首幅住宅用地以底價5.3億余元被惟一報名競購者石化集團競得。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，三大地塊底價成交，均有一個共同點，那就是設(shè)置了非常具體且苛刻的條件�！熬湍酶偱呐弥蕹侵写宓貕K的，競拍的房地產(chǎn)公司就必須具備以下條件：一級資質(zhì)，注冊資本15億元以上；2007年、2008年總資產(chǎn)均達90億元以上，凈資產(chǎn)均達15億元以上；必須具有成功開發(fā)建筑面積10萬m2以上大型商業(yè)、辦公、酒店綜合項目的經(jīng)驗；須在海珠區(qū)擁有建筑面積5萬m2以上的自有辦公、商業(yè)物業(yè)，確保琶洲村全面改造拆遷安置周轉(zhuǎn)使用；競買申請人及與其有參股、控股、投資關(guān)系的法人、個人及其他組織，在廣州市行政區(qū)域內(nèi)沒有嚴重違反出讓合同、閑置土地或有其他不良記錄�！�

　　根據(jù)以上條件，琶洲村出讓的拍賣條件就是為保利集團量身定做的。因為在廣州市海珠區(qū)，只有保利集團擁有足夠多的自有辦公、商業(yè)物業(yè)。相對而言，其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在上述條件的限制下，根本無緣參加競拍。

　　“面對這樣的條件，當時業(yè)內(nèi)就表示符合條件的僅有保利集團一家。特別是‘競得人須在出讓地塊成交后30日內(nèi)，按照琶洲村全面改造的要求與琶洲經(jīng)濟聯(lián)合社簽訂《琶洲村城中村改造拆遷補償安置和開發(fā)建設(shè)協(xié)議》’這一條，如果開發(fā)商之前沒有和琶洲村有接觸的話，絕對難落實。”業(yè)內(nèi)人士說。

　　記者了解到，在拍賣廣氮地塊時，拍賣條件也同樣設(shè)置了有針對性的條件：參加競買的必須是擁有石油化工國家綜合甲級設(shè)計資質(zhì)的高新技術(shù)企業(yè)，而且其企業(yè)總部應(yīng)設(shè)在或遷至廣州。

　　有專家指出：“而這，就是只能有石化集團一家符合條件參加競拍，并最終以底價成交的真正原因�！�

　　拍賣行為量身定做

　　有專家認為，造成惟一競標者以底價成交現(xiàn)象的發(fā)生，原因很簡單：要想把地賣給誰就以誰的條件為標準量身定做地設(shè)置具體競拍條件。針對這種現(xiàn)象，應(yīng)該出臺規(guī)定：只有一家競標者投標算作流拍，這樣才能杜絕內(nèi)定、底價成交。

　　“招投標法第二十條規(guī)定：招標文件不得要求或者標明特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在投標人的其他內(nèi)容�！庇蟹�律界人士指出，在出讓條件中設(shè)置種種門檻，是對市場的莫大傷害。除了造成壟斷，還會讓其他企業(yè)感受不到一個公開、公平、公正的市場，這將讓市場走向偏差，不利于市場經(jīng)濟的發(fā)展。

　　寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同說：“雖然縱觀房地產(chǎn)業(yè)界，只有保利集團來進行琶洲村的改造最合適，但是政府的做法卻有欠妥當�！�

　　在廣州市局所貼出公告標明參加競拍所需條件時，韓世同就寫了一篇文章質(zhì)問其公平性：“一看公告的條件，能夠符合的只有保利集團，完全是政府為之量身定做，這是變相地取消了公平競爭，讓競拍形同虛設(shè)。這種特定方式與特定價格是否合適，我覺得還需要商討。”

　　“土地招牌掛是制度的進步，也是政府行政行為透明化的必要手段�！睆V東合邦律師事務(wù)所主任楊愛斌認為，不過，透明是公正的必要條件，但不是充分條件。上述事件的發(fā)生，再次暴露出了房地產(chǎn)市場的諸多問題，這些問題有的需要建立新的制度，有的則在于執(zhí)行層面。如果在各方面沒有更加有力的措施，相信還會在拍賣場內(nèi)外出現(xiàn)更多的鬧劇，市場也難以真正做到公正有序。

　　中國政法大學研究生院副院長教授李曙光指出，不能用專項法解決交易過程中出現(xiàn)的普遍性問題。目前，規(guī)范中國的市場經(jīng)濟，缺乏的是配套法律設(shè)施和誠信交易的市場環(huán)境，如交易中出現(xiàn)的串通拍賣和職業(yè)控場行為，就可以通過設(shè)立《反欺詐交易法》來解決。當法律得以規(guī)范，誠信交易社會建立，監(jiān)管部門權(quán)責明晰，拍賣市場才有望真正凈化。

　　記者了解到，在接觸多起關(guān)于拍賣糾紛的案例中，常會聽到關(guān)于只有一個人參加競買的情況下拍賣會能否舉辦的問題，關(guān)于這個疑問，在當前的拍賣理論及實踐當中仍然存在較大的分歧。

　　有專家告訴記者，肯定論認為是應(yīng)當舉辦的：現(xiàn)行拍賣法并沒有對“一個人參加競買不能舉辦拍賣會”的明確陳述，因此即使只有一個單位或個人參加競買的拍賣會仍然是應(yīng)當舉辦的；否定論認為是不應(yīng)當舉辦的：在拍賣會上沒有人和惟一的競買人進行競爭，不符合關(guān)于公開競價的方式，所以不能舉辦拍賣會。該專家認為，雖然現(xiàn)行法律沒有給予明確規(guī)定，但如果允許競買過程中只有一個單位或個人參加，那么會給招標留下“定向設(shè)計”、“量身打造”等暗箱操作的空間，從而為以招標的合法形式掩蓋協(xié)議出讓的非法目的創(chuàng)造條件。因此，建議盡快在拍賣法或相關(guān)法律中對此予以明確。