“公司高層剛開(kāi)過(guò)會(huì)，整體的調(diào)子就是進(jìn)一步調(diào)高新開(kāi)樓盤的售價(jià)�！�12月10日，珠江地產(chǎn)一位不方便透露姓名的高層人士告訴《投資者報(bào)》。公司位于馬駒橋的項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)未來(lái)將達(dá)到25000~30000元/平方米，而珠江壹千棟的售價(jià)最終也會(huì)向50000元/平方米靠攏！“當(dāng)然，我們不會(huì)也不可能一步(漲)到位�！�

　　年初還籠罩在金融危機(jī)陰影下的房地產(chǎn)企業(yè)，卻在今年上演了集體狂歡，早早確立了業(yè)績(jī)的超預(yù)期增長(zhǎng)。而《投資者報(bào)》近日得到消息，眾多賺得缽滿盆滿的開(kāi)發(fā)商一反往年常態(tài)，正醞釀新年到來(lái)之際再次大幅調(diào)高銷售價(jià)格。

　　醞釀漲價(jià)的不僅僅是珠江地產(chǎn)一家。近日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)已經(jīng)數(shù)次發(fā)表了自己對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，“明年房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲�！倍�就在11月20日，任志強(qiáng)開(kāi)發(fā)的華遠(yuǎn)?九都匯正式亮相開(kāi)盤，均價(jià)33000~34000萬(wàn)元/平方米。較2008年年初預(yù)計(jì)的價(jià)格上漲了70%~80%。

　　“大家都在等。市場(chǎng)到一定程度之后需要有一個(gè)契機(jī)。但目前這個(gè)契機(jī)在政策面和市場(chǎng)面都還沒(méi)有出現(xiàn)。到了以后(房?jī)r(jià))會(huì)翻番的。”代理華遠(yuǎn)?九都匯的北京偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理梁煒表示，明年CBD、工體、朝陽(yáng)公園、燕莎可能就有“更多的項(xiàng)目是5萬(wàn)了，不是3萬(wàn)，再過(guò)兩年就8萬(wàn)了�！�

　　歲末之際，不僅是北京出現(xiàn)了房?jī)r(jià)猛漲。進(jìn)入12月份，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅均價(jià)已達(dá)到33435元/平方米，突破了2008年7月份33229元/平方米的高點(diǎn)；目前天津房?jī)r(jià)從去年年底的8000元/平方米漲到目前1.5萬(wàn)至1.6萬(wàn)元/平方米；而武漢、合肥、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、西安等二線城市房?jī)r(jià)在年底也出現(xiàn)集中飆升。

　　據(jù)《投資者報(bào)》調(diào)查，2009年初至今，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377.HK)、首開(kāi)股份(600376.SH)、龍湖地產(chǎn)(0960.HK)、華僑城A(000069.SZ)等上市公司均有旗下項(xiàng)目大幅漲價(jià)的記錄。當(dāng)記者電話詢問(wèn)是否在醞釀新一輪漲價(jià)時(shí)，他們均不承認(rèn)，但同時(shí)也沒(méi)承諾不漲價(jià)，但根據(jù)此前的記錄以及現(xiàn)在的捂盤等做法，在宏觀一片“漲”聲之下，他們肯定不會(huì)做縮頭烏龜?shù)摹?/p>

　　越來(lái)越多的人感覺(jué)到買不起房了，那么，是否可以轉(zhuǎn)而通過(guò)投資房企上市公司獲利，從而達(dá)到財(cái)產(chǎn)與房?jī)r(jià)“賽跑”的圓滿結(jié)局呢？

　　多因素“助漲”，政策居首

　　雖然業(yè)內(nèi)廣泛預(yù)期明年房?jī)r(jià)上漲，但珠江地產(chǎn)“策劃”中的1~2倍漲幅仍令人吃驚。為了進(jìn)一步印證珠江地產(chǎn)漲價(jià)消息，《投資者報(bào)》撥通了珠江地產(chǎn)市場(chǎng)部的電話。

　　“價(jià)格肯定一直在調(diào)，這個(gè)看我們的銷售數(shù)據(jù)就知道了�！睋�(jù)珠江市場(chǎng)部一位工作人員透露，今年來(lái)珠江的很多樓盤價(jià)格都漲了1倍，最近有些樓盤已經(jīng)又一次上調(diào)開(kāi)盤價(jià)。該工作人員還強(qiáng)調(diào)，近期公司提價(jià)的主要原因是市場(chǎng)的火爆�！氨緛�(lái)已經(jīng)覺(jué)得價(jià)格定的很高了，結(jié)果一開(kāi)盤就被一搶而空，再開(kāi)盤肯定要漲價(jià)。”

　　“房?jī)r(jià)上漲的原因有4個(gè)，包括地王的帶動(dòng)、開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤惜售和炒房。當(dāng)然，最根本的原因還是需求�！钡禺a(chǎn)專家賈臥龍分析。

　　“大龍地產(chǎn)拍下的‘地王’土地價(jià)平均就有3萬(wàn)/平方米，開(kāi)盤至少得賣5萬(wàn)。那我們類似位置、品質(zhì)的別墅產(chǎn)品肯定也要賣5萬(wàn)，誰(shuí)都不傻�！鼻笆鲋榻�地產(chǎn)市場(chǎng)部人員也表示，地王很快就會(huì)帶動(dòng)周邊樓盤漲價(jià)。

　　此外，與漲價(jià)緊密相關(guān)的一個(gè)策略是“捂盤惜售”。在房?jī)r(jià)火箭式上漲的過(guò)程中，惜售一方面可以爭(zhēng)取更多的利潤(rùn)，同時(shí)也讓供應(yīng)更加緊張，為進(jìn)一步漲價(jià)做出鋪墊。梁煒認(rèn)為，臨近九都匯的禧瑞都目前明顯就是在惜售。“弄不好過(guò)兩年禧瑞都那個(gè)位置就能夠翻番了。”

　　而國(guó)企首開(kāi)股份開(kāi)發(fā)的首城國(guó)際項(xiàng)目，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是利用規(guī)則“合理”捂盤。對(duì)此首開(kāi)股份證券代表鐘寧解釋，首城國(guó)際每期推盤的量都非常小，然后隔1個(gè)到1個(gè)半月，根據(jù)市場(chǎng)的價(jià)格情況再推盤。推盤的節(jié)奏并不慢，但由于推盤量偏小，所以造成買不到房的現(xiàn)象很多。

　　而各種炒房資金則是房?jī)r(jià)上漲的又一重要推手。除了眾所熟知的“溫州炒房團(tuán)”，還包括國(guó)內(nèi)外的各種游資甚至國(guó)企、銀行等。

　　房?jī)r(jià)走高還有中介公司的推波助瀾。就在通州梨園城鐵站附近，今年新開(kāi)的房產(chǎn)中介就不下10家，房地產(chǎn)行業(yè)的火爆可見(jiàn)一斑。而中介自然也不會(huì)放過(guò)房?jī)r(jià)上漲這塊“蛋糕”。例如一位業(yè)主原本定下的掛牌價(jià)為10000元/平方米，而第二天中介公司掛到網(wǎng)上就已經(jīng)變成了10500元/平方米。

　　最重要的，則是相關(guān)政策被開(kāi)發(fā)商認(rèn)為是自己最大的“后臺(tái)”。

　　12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議圓滿落幕，房地產(chǎn)被認(rèn)為是“最大贏家”——本次會(huì)議傳達(dá)的政策“暖”信號(hào)甚至超出了此前業(yè)內(nèi)的預(yù)期。

　　本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議傳遞出兩大利好：一是“支持改善性購(gòu)房需求”的表述掃除了前期市場(chǎng)對(duì)政策的擔(dān)憂；二是提出“放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制”，二三線城市的城市化進(jìn)程將有望加快。有業(yè)內(nèi)人士分析，從本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的政策解讀上看，明年的房?jī)r(jià)即使不大幅上漲，至少也不會(huì)下跌。

　　國(guó)務(wù)院12月9日出臺(tái)的有關(guān)“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”的規(guī)定，終于讓社會(huì)各界爭(zhēng)論了很長(zhǎng)一段時(shí)間有關(guān)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的問(wèn)題塵埃落定。

　　恐慌，買房者成“幫兇”

　　一部《蝸居》濃縮了多數(shù)剛性消費(fèi)者的購(gòu)房辛酸。在一家外企工作的白領(lǐng)張昕(化名)年屆而立，今年初在父母的資助下加入了“房奴”的行列，在望京貸款買了一套二手房。雖然房?jī)r(jià)的暴漲讓張昕喜上心頭，但每月5000多元的房貸加上物業(yè)、水電等各種開(kāi)支讓月收入過(guò)萬(wàn)元的張昕也感到壓力頗大。還貸的壓力讓張昕告別了瀟灑的夜生活，并開(kāi)始注意節(jié)省開(kāi)支�！吧�活水平立馬下降了兩個(gè)檔次�！睆堦勘г�。

　　像張昕這樣的例子比比皆是。11月19日，《中國(guó)青年報(bào)》做了關(guān)于“幸福和房子的關(guān)系”的在線調(diào)查，結(jié)果顯示，八成中國(guó)調(diào)查者認(rèn)為“幸福和房子有關(guān)系”，這其中又有69.9%的認(rèn)為“房子是幸福家庭所必須的”。而近日，日本某網(wǎng)站也針對(duì)這一話題做了一個(gè)有趣的調(diào)查。不過(guò)對(duì)此結(jié)果，日本網(wǎng)友的意見(jiàn)大相徑庭，約九成以上日本網(wǎng)友認(rèn)為幸福和房子沒(méi)有關(guān)系：“中國(guó)人在為了買一個(gè)水泥做的大箱子而辛苦工作。”

　　調(diào)查顯示，就像股市的散戶一樣，普通購(gòu)房者普遍存在“買漲不買跌”的“追漲”心理。房?jī)r(jià)越漲人們?cè)劫I，繼而推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷走高，反而成了地產(chǎn)商漲價(jià)的“幫兇”。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰表示，最近幾周房?jī)r(jià)漲得非常快，這是購(gòu)房者恐慌性購(gòu)買的結(jié)果。

　　有專家近日表示，中國(guó)高房?jī)r(jià)的形成，主要原因是供給相對(duì)于小和需求相對(duì)于大。其深層次的原因是政府的土地供應(yīng)行政制度、壟斷性的賣地體制、對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地漲價(jià)謀利行為打擊不力。

　　“從今年的土地供應(yīng)和投資增長(zhǎng)來(lái)看，明年上半年在大部分城市會(huì)出現(xiàn)供給短缺、供給嚴(yán)重不足的現(xiàn)象。在個(gè)別地區(qū)還是突出的，在這些地區(qū)房?jī)r(jià)上漲會(huì)更快�！比沃緩�(qiáng)就認(rèn)為，明年上半年房?jī)r(jià)在統(tǒng)計(jì)數(shù)字上一定是同比高增長(zhǎng)的。如上海、北京，存量大概不能滿足半年以上的供應(yīng)過(guò)程。“所以，房?jī)r(jià)在今年下半年和明年上半年將會(huì)暴漲�！�

　　李文杰認(rèn)為，雖然當(dāng)前的房?jī)r(jià)的暴漲有些非理性。但這也是基于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)作用�！芭菽�已經(jīng)存在，但惡性的還沒(méi)有�！�

　　業(yè)績(jī)無(wú)憂，開(kāi)發(fā)商再謀暴利

　　近日，一則關(guān)于房?jī)r(jià)的消息在各股吧廣為流傳：近期房?jī)r(jià)急劇上升，主要是開(kāi)發(fā)商和炒房者的一些手段，還有一些灰色收入的進(jìn)入。據(jù)不同地區(qū)十二個(gè)承建商透露，現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)平均在300%~800%之間。

　　雖然無(wú)法印證該消息的真實(shí)性，但開(kāi)發(fā)商享受暴利顯然并非空穴來(lái)風(fēng)。“房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)是很大的，其他什么行業(yè)都很難相比�！辟Z臥龍告訴記者。

　　而談到今年的業(yè)績(jī)，招商地產(chǎn)副總經(jīng)理、董秘劉寧表示，“每家都很好，業(yè)績(jī)都穩(wěn)步增長(zhǎng)�！笔组_(kāi)股份證券代表鐘寧也表示，公司今年的業(yè)績(jī)“非常好”。

　　而房企調(diào)價(jià)顯然意圖在這一輪火爆的銷售行情下多贏取一杯羹�！坝捎诮衲赇N售任務(wù)已經(jīng)完成，漲價(jià)對(duì)銷售的影響顯得無(wú)所謂，同時(shí)為明年的價(jià)格作出鋪墊。”

　　看來(lái)，買不起房的投資者可以轉(zhuǎn)而通過(guò)購(gòu)買房企的股票獲利。但是，如果最后大家都只買股票、不買房子，那么，股票的價(jià)值又從何而來(lái)呢？況且，有些房企已經(jīng)到了明目張膽獲取不義之財(cái)?shù)牡夭健?/p>

　　“就這個(gè)價(jià)，不買可以退房�！睂�(duì)于當(dāng)下的“搶”房熱潮，一位開(kāi)發(fā)商居然公開(kāi)聲稱：“周瑜打黃蓋。我就是騙購(gòu)房者，有人就愿意上當(dāng)。這只能說(shuō)明我們智商高，錢是給智商高的人賺的。”

　　賈臥龍分析，價(jià)格是市場(chǎng)法則，房企追求利益最大化無(wú)可厚非。開(kāi)發(fā)商之所以敢把房?jī)r(jià)調(diào)到一個(gè)高位，是因?yàn)轭A(yù)測(cè)到在一定時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)需求旺盛，價(jià)格不會(huì)下跌，并且企業(yè)的資金鏈不會(huì)斷裂，金融政策也不會(huì)發(fā)生大的變化。“具備了這些要素，開(kāi)發(fā)商就敢大膽地賭一把，賭明年房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲。而這種策略將成為多數(shù)房企的選擇�！�

　　鑒于主要優(yōu)惠政策繼續(xù)維持，而供需矛盾繼續(xù)存在，賈臥龍也判斷明年的房?jī)r(jià)將不會(huì)下降。不過(guò)，如果明年4、5月份房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲，政府就有可能出臺(tái)新的調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)微調(diào)期。

　　總體上看，“中國(guó)有13億人口，并且城市化進(jìn)程正在加快，這可以保證中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)20年不會(huì)衰退。”賈臥龍對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期前景看好。