中央經(jīng)濟工作會議明確“調(diào)結構”是我國明年宏觀經(jīng)濟政策的重點，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式刻不容緩。近日國務院連續(xù)召開會議，明確要遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，并出臺了一系列政策。

　　事實上，中央早就認識到房地產(chǎn)市場存在的結構性失衡問題，自2003年以來就開始實行嚴厲的宏觀調(diào)控政策，相繼出臺了《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》等一系列政策，2008年11月為應對國際金融危機的沖擊，住建部提出三年內(nèi)要新增總投資約9000億元，用于廉租房、經(jīng)濟適用房和棚戶區(qū)改造。然而，住房市場的供應結構并沒有得到根本的改善，2009年下半年房價反而還出現(xiàn)了始料不及的快速上漲，地王頻現(xiàn)，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象再度頻頻上演。

　　那么，進入2010年，如何準確把握國際、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場的運行態(tài)勢，積極穩(wěn)妥地推進房地產(chǎn)結構調(diào)整？中央一系列政策能否得到有效落實，并真正奏效？筆者認為，必須著力解決好以下三個問題：

　　一、房地產(chǎn)市場結構的調(diào)整要避免“雷聲大、雨點小”

　　中國房地產(chǎn)市場最突出的問題是出現(xiàn)了嚴重的結構性失衡，保障類住房供不應求，廉租房的實物配租量明顯不足，低收入家庭根本就買不起經(jīng)濟適用房，“夾心層”住房問題突出，限價房政策的初衷主要是解決這一群體的問題，但限價房的供應量也遠不能滿足市場的需求。近幾年來各級政府在保障性住房的建設力度上逐年加大，但正是由于房價上漲過快，住房困難已經(jīng)從低收入家庭擴散到中等甚至中高收入家庭，“夾心層”越來越多，政府的政策性住房建設和供給結構調(diào)整的力度似乎總趕不上市場現(xiàn)實需求的變化。同時，還導致管理難度和行政成本越來越大，不同時期建設的保障性住房在定價機制上出現(xiàn)扭曲，政策性住房成為一些人套利的工具，政府本意是通過政策性住房建設體現(xiàn)公平正義，但實際結果是加劇了分配不公，住房問題所帶來的利益格局越來越復雜。

　　究其原因，從根本上講，在目前經(jīng)濟增長方式下，地方政府缺乏調(diào)整住房供給結構的內(nèi)在動力，反而出于財政增收的目的，客觀上有推高房價和地價的本能沖動。因為增加經(jīng)濟適用房的建設必然會減少地方政府的土地出讓收入，而廉租房則需要地方財政掏出“真金白銀”。地方政府也往往以拆遷困難等種種理由延緩廉租房建設，一些地方還出現(xiàn)了在套取中央轉(zhuǎn)移支付資金后，廉租房“空轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象。

　　筆者認為，不從根本上改革和完善土地使用制度，規(guī)范政府行為，就很難改變當前“地價漲推動房價漲，房價漲又導致征地、拆遷成本加大，并進一步推動地價上漲”的怪圈。沒有長期相對穩(wěn)定的商品房價格形成機制，政策性住房的建設就永遠會是一個“無底洞”。

　　建議盡快完善基于公共財政的長期穩(wěn)定的保障性住房資金來源保障機制，建立責權對等的中央與地方間轉(zhuǎn)移支付制度。

　　二、房地產(chǎn)信貸結構的調(diào)整要避免引起市場的大幅波動

　　始于2002年以來的房價快速上漲，盡管始終受到宏觀調(diào)控的打壓，但卻越調(diào)越高，筆者曾依據(jù)國家統(tǒng)計局公布的1997—2008年中國31個省、區(qū)、市統(tǒng)計數(shù)據(jù)，建立商品房價格固定截距模型，對房價影響因素及影響程度進行了分析，結論是：信貸政策和市場監(jiān)管政策是決定房價的最根本的因素，中國房地產(chǎn)市場是一個典型的資金推動型市場和投資拉動型市場。

　　這一點從2008年國際金融危機考驗下的中國住房市場的演變得到了驗證。2009年北京、上海等城市始料不及的房價急漲，實際上是三股力量在推動：一是巨量銀行信貸流入樓市；二是外資在人民幣升值的預期下來了個“回馬槍”；三是政策效應極大地提高了房地產(chǎn)投資的杠桿率，巨大的“財富效應”刺激了投資性需求。二手房市場成交同比成倍放量就是一個證明。

　　評價一個時期的貨幣政策松緊是否適當，要看這一政策是否有利于解決當期的突出問題，更要分析其對下一個時期的流動性、穩(wěn)定性會產(chǎn)生哪些潛在的威脅或促進作用。綜觀美國的貨幣政策，總是在短期救急和長期發(fā)展之間不斷進行平衡，在抑制通脹和防止通縮之間不斷進行調(diào)整。中國也同樣面臨著在釋放流動性保經(jīng)濟增長和抑制通貨膨脹中尋找貨幣政策的平衡點。

　　因此，實行適度寬松的貨幣政策是由世界經(jīng)濟復蘇的進程、國際金融市場環(huán)境和我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展需要決定的。問題是房地產(chǎn)行業(yè)在服從和服務于宏觀經(jīng)濟大局的前提之下，如何規(guī)避寬松的信貸政策已經(jīng)帶來的推高房價、助長資產(chǎn)泡沫的現(xiàn)實風險，又要未雨綢繆地防范因未來貨幣政策收緊而可能帶來的沖擊，或?qū)⒁�發(fā)房地產(chǎn)市場的大起大落。

　　據(jù)推算，2009年我國全部新增信貸總量預計將達到10萬億元，而2010年新增信貸初步安排將控制在7.5萬億元左右。也就是說，新增信貸規(guī)模將同比下降25%。中央還明確要加大信貸結構調(diào)整的力度，引導更多信貸資金進入實體經(jīng)濟，進入消費領域，進入中小企業(yè)和服務業(yè)。按照這一邏輯推斷，進入房地產(chǎn)領域的信貸資金至少會同比下降25%以上，所以，假定房價不降，商品房銷售成交量也會下降25%以上，而一旦房價出現(xiàn)下跌勢頭，消費者出于“買漲不買跌”的心態(tài)，開發(fā)商也會根據(jù)資金面控制銷售節(jié)奏和策略，市場很可能又會出現(xiàn)2008年下半年“無量空跌”的局面，房地產(chǎn)投資將再度大幅萎縮，并進一步影響到GDP增長目標的實現(xiàn)和地方財政增收，市場的動蕩似乎在所難免。特別是，進入2010年三季度以后，如果美、歐等國加息，或要求人民幣大幅升值，中央則可能進一步對房地產(chǎn)信貸規(guī)模實行數(shù)量指標控制或者窗口指導，也有可能加息。那么房地產(chǎn)市場受到的影響將更大。

　　筆者認為，受未來世界經(jīng)濟動蕩和不確定性的影響，我國城鄉(xiāng)居民收入將進入一個變化較大、增長預期較不確定的時期，保持房地產(chǎn)信貸總規(guī)模的相對穩(wěn)定，保持融資成本的長期穩(wěn)定、可控是降低房地產(chǎn)金融系統(tǒng)性風險的主要手段。

　　建議在把握好信貸政策調(diào)整的力度、節(jié)奏的同時，盡快研究構建長期穩(wěn)定的房價形成機制的金融支撐政策體系。

　　三、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變刻不容緩

　　不可否認，改革開放30年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟又好又快發(fā)展做出了重大貢獻，總結房地產(chǎn)業(yè)的貢獻，一般認為集中體現(xiàn)在促進經(jīng)濟增長、財政增收、拉動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)機會、改善城鄉(xiāng)面貌、完善城市功能等六個方面。但是在充分肯定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于經(jīng)濟社會發(fā)展的巨大貢獻的同時，各級政府對房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展、房價上漲過快所帶來的負面影響并沒有引起應有的重視。一是人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾已經(jīng)十分突出；二是房價上漲過快，加劇了收入分配不公和不同收入階層的對立；三是房地產(chǎn)業(yè)的高利潤吸引大量資金，一些國有壟斷企業(yè)、特權部門靠房地產(chǎn)開發(fā)或高租金就能獲取高額利潤，對技術創(chuàng)新投入的動力弱化，企業(yè)的可持續(xù)競爭力和發(fā)展動力降低；四是高房價也必然抑制居民對其他領域的合理消費。

　　那么，為什么各級政府會對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)情有獨鐘呢？一是相對于消費和進出口，政府對投資特別是房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資的主導作用更強，更容易操作，而且立竿見影。二是相對于其他財政收入，政府在土地的收入和支出上的主導性、支配權更強，受到的約束和監(jiān)督更少。三是大規(guī)模的城市建設和拆遷能夠迅速改善城鄉(xiāng)面貌，對于上級政府和領導，是看得見的實實在在的政績。而社會保障、文化教育等往往需要幾屆政府的努力。四是樓宇經(jīng)濟單位面積的投入產(chǎn)出要遠遠超過工業(yè)經(jīng)濟，因此，盡管中央反復強調(diào)實行最嚴格的土地使用制度，但每一個地方政府都在爭奪有限的用地指標、建設指標、容積率。五是在房地產(chǎn)領域已經(jīng)形成了許多緊密的特殊利益群體，這個行業(yè)有太多的“潛規(guī)則”。

　　因此，盡管中央從2003年以來就提出要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，但具體到各地區(qū)在實際執(zhí)行上也出現(xiàn)了“上有政策、下有對策”的現(xiàn)象。在現(xiàn)行的政績考核指標影響下，傳統(tǒng)的發(fā)展方式在很多地區(qū)卻保持著強大的慣性，不論是面臨機遇還是遇到危機，都會轉(zhuǎn)化為以GDP增長和財政收入增加為中心的增長沖動，不少深層次矛盾難以解決或緩解的根源依舊是體制不完善，但是推動改革的有效動力不足、現(xiàn)實阻力增加，使得解決體制瓶頸本身成為一個難題。

　　因此，準確把握房地產(chǎn)業(yè)的定位，切實轉(zhuǎn)變住宅與房地產(chǎn)發(fā)展模式，是房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的前提，也是中央確定的一系列政策能否得到有效落實的根本所在。

　　建議必須加快建立適應科學發(fā)展的政績考核體系，科學控制房地產(chǎn)業(yè)的合理規(guī)模，切實把房地產(chǎn)業(yè)從追求數(shù)量增長轉(zhuǎn)變到追求發(fā)展質(zhì)量上來。I黃石松 陳紅梅)