在加大房地產(chǎn)供應(yīng)端的政策導(dǎo)向下，日益高漲的地價已經(jīng)暴露出當(dāng)前土地市場的諸多問題。近期，國務(wù)院法制辦召集有關(guān)專家討論《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例(草案)》，這意味著目前飽受爭議的拆遷條例有可能在未來得到改進。再加上此前北京市推出的土地政策“從2010年1月1日起，土地一級開發(fā)將收歸國有”，顯然，作為供應(yīng)源頭的土地一級市場已經(jīng)開始引起管理層的重視，未來土地一級開發(fā)將得到不斷完善。

　　完善拆遷環(huán)節(jié)

　　由于拆遷條例事關(guān)民生問題，因此有關(guān)部門保持了審慎研究的態(tài)度。盡管目前還處于調(diào)研和討論階段，但不少業(yè)內(nèi)專家表示，現(xiàn)有的拆遷條例已經(jīng)不適合當(dāng)前市場發(fā)展，未來應(yīng)該進行修訂甚至廢除。這樣，除了解決民生問題外，還將極大減少目前土地一級開發(fā)中存在的糾紛，從而加快土地一級開發(fā)流程。

　　京華律師事務(wù)所的律師秦兵表示，近幾年在房屋拆遷過程中出現(xiàn)各種法律糾紛已經(jīng)屢見不鮮，主要是由于拆遷條例已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場發(fā)展。

　　拆遷條例誕生于1991年，于2001年經(jīng)過修改并沿用至今。專家指出，拆遷條例是在舊城改造的背景下誕生的。當(dāng)時政府是主導(dǎo)，不區(qū)分公益和商業(yè)拆遷，這成為了當(dāng)下頻頻出現(xiàn)的拆遷矛盾的根源。隨著樓市逐漸升溫，房屋已經(jīng)成為個人重要資產(chǎn)，而拆遷條例卻忽視了被拆遷人的合法權(quán)益，因此引發(fā)了諸多問題。

　　秦兵表示，應(yīng)該按照物權(quán)法的原則和民法的標(biāo)準(zhǔn)來解決房屋拆遷過程中的問題，采取市價補償?shù)姆绞讲⑶冶ＷC居民有穩(wěn)定的居住環(huán)境�！半m然拆遷條例的修改面臨很大阻力，但是目前國家已經(jīng)開始重視拆遷過程中存在的大量問題。”

　　除了被拆遷人的合法權(quán)益受到侵害外，拆遷糾紛也導(dǎo)致了土地一級開發(fā)推遲。北京某國有房地產(chǎn)開發(fā)公司的一位負(fù)責(zé)人表示，部分地塊由于拆遷問題難以得到解決，影響了開發(fā)商土地一級開發(fā)的速度，從而導(dǎo)致土地推遲上市，對土地供給造成了一定沖擊。“今年北京成交的一塊地王項目就是因為拆遷問題而推遲了一年才上市。”

　　該負(fù)責(zé)人指出，北京市國土局已經(jīng)開始在回龍觀村項目實行“拆遷配套先行”的一級土地開發(fā)模式，將學(xué)校和醫(yī)療等公共配套設(shè)施由政府先建設(shè)再進行回遷，這樣就解決了配套滯后等問題。“而拆遷的順利實施，將加快土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)和土地儲備的速度�！�

　　改善一級開發(fā)

　　不久前，北京市推出新的土地政策，從明年起將土地一級開發(fā)收回國有。分析人士認(rèn)為，這一政策將保證土地有效供應(yīng)，對平抑地價起到積極作用，同時也將使土地交易市場更加公平、透明。

　　專家指出，土地一級開發(fā)不同于商品房開發(fā)，主要包括上市出讓前的征地、拆遷、安置、補償?shù)榷鄠�環(huán)節(jié)，使土地達到熟地條件再進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓。根據(jù)國土部有關(guān)規(guī)定，一級開發(fā)企業(yè)的利潤率不得超過8%。這就使得土地一級開發(fā)的利潤空間被鎖定。

　　“不少開發(fā)商希望借助土地一級開發(fā)，幫助企業(yè)在二級市場上獲得開發(fā)資格�！北本┙üぶ玫氐囊晃回�(fù)責(zé)人表示，由于一級開發(fā)利潤率低，而二級市場的競爭壓力越來越大，一些一級開發(fā)商通過故意延期交地等方式左右土地上市時間，等地價攀升時抬高價碼。這對于土地的平穩(wěn)供應(yīng)影響很大。“如果一級開發(fā)集中在政府手中，可以采取例如提前預(yù)公告等形式，縮短土地入市的流程，避免由于推地不均造成的恐慌性拿地。”

　　分析人士認(rèn)為，土地是資源類商品，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節(jié)。對于當(dāng)前土地市場上存在的各種問題，未來國家將加大對土地一級和二級開發(fā)的綜合治理，以解決日益突出的土地稀缺性和需求增長之間的矛盾。