2009年,在中央政府刺激內需,推動8%經濟增長目標的一系列強力政策措施支持下,2008年壓抑多時的購房消費需求驟然迸發(fā),房地產業(yè)的成交全面回暖。隨著在下半年后市場進一步瘋狂,持續(xù)拉升的房價和此起彼伏的地王現象,令中央政府在考慮刺激政策退場機制的同時,終于在2009年歲末向房地產領域連續(xù)出手,以種種政策組合拳,拉開2010年房地產調控大幕。

　　與以往的調控相比,此輪調控更強調利用金融信貸、財政稅收、土地供應、交易規(guī)范等多管齊下精密配合。在政策運用上,也更重視連續(xù)性、穩(wěn)定性、針對性和靈活性。在遏制高房價打擊投機購房的目標以外,2010年的房地產調控目標,也直指行業(yè)結構調整,通過不斷抬高企業(yè)開發(fā)門檻,加強行業(yè)管理,規(guī)范市場秩序,引導市場供求,來改變以往市場一擁而上,一抓就死、一放就過熱等混亂狀況,促進房地產行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

　　嚴格抑制投機需求

　　2009年,在寬松信貸和購房優(yōu)惠政策支持下,自住購房消費需求爆發(fā),而眾多投資客則由于通貨膨脹預期而尋求不動產保值增值,也極大刺激投資、投機性購房消費的增長。這一投資性購房狂熱在歲末年初的海南島到達了頂峰。2010年1月《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》頒布后,海南房地產和土地價格不斷攀升。半個月海南主要城市房價漲幅就超過30%。另據不完全統(tǒng)計,介入海南房地產市場的投資和開發(fā)資金已超過1500億元。高檔樓盤銷售更為火爆。1月11日三亞鳳凰島剛剛創(chuàng)造出銷售奇跡,該項目一期開盤700套,開盤當天便銷售一空,均價每平方米高達6.5萬元,不但在海南創(chuàng)下銷售紀錄,在全國也極為罕見。

　　面對市場現狀,國務院總理溫家寶在國務院會議上明確提出要促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,加強對市場需求的分類調控,抑制投機投資性購房�！皣�11條”明確提出:一是增加普通商品住房和保障性住房有效供給。二是加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策,合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求。三是加強防范風險和市場監(jiān)管。四是加快推進保障性安居工程建設。五是落實地方各級人民政府責任。

　　以核心區(qū)位優(yōu)勢、豪華裝修、超大戶型為特征的豪宅產品,在2009年尤為投資客青睞和追捧。在2010年的調控之手下,豪宅的投資品屬性將受到更多的遏制,而更為強調居住屬性的普通商品房,其開發(fā)也將更多地受到政府鼓勵和支持。

　　嚴控央企進入地產

　　2009年的瘋狂土地市場中,央企憑借雄厚實力爭奪稀缺土地資源,屢屢奪得“地王”,不差錢且異常高調,令眾多民營地產企業(yè)望塵莫及。據中國指數研究院統(tǒng)計數據,2009年成交總價排在前10位的地塊中,國有企業(yè)就占了8個,成交樓面地價前10位的地塊中,國有企業(yè)同樣也占據了8個席位。與此前誕生“地王”最頻繁的2007年相比,當時國企與民企在總價和單價最高的地塊中的比例分別為3比7和4比6。土地市場“面粉貴過面包”現象再度出現,輿論也發(fā)出了“國進民退”的驚嘆。

　　在此輪房地產調控中,對土地市場的監(jiān)管,也瞄準了去年表現突出的央企。央企、國企大規(guī)模投資房地產成為新一輪地產調控的重點之一。3月18日下午,國資委召開新聞發(fā)布會,公布了央企地產業(yè)務的具體情況。國資委表示,除16家以房地產為主業(yè)的中央企業(yè)外,還有78戶不以房地產為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快調整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業(yè)務。

　　國務院發(fā)展研究中心研究員廖英敏表示,2009年部分上市的國有大企業(yè)紛紛進入房地產市場,還拿了不少“地王”。國有大企業(yè)瘋狂拍地的行為,不利于房地產市場健康發(fā)展。這次政府特別提出要進一步規(guī)范國有大企業(yè)投資房地產,也是希望國有資本在房地產市場上能夠起到好的主導作用。南方日報記者李廣軍

　　調控背景

　　瘋漲成交釀過熱危機

　　根據國家統(tǒng)計局公布的數據,2009年,全國商品房銷售面積93713萬平方米,比上年增長42.1%。其中,商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。2009年,商品房銷售額43995億元,比上年增長75.5%。其中,商品住宅銷售額增長80.0%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。

　　與火爆的銷售場面相比,投資開發(fā)和土地供應市場并沒有出現與之相配的增長。國家統(tǒng)計局數據顯示,2009年,全國完成房地產開發(fā)投資36232億元,比上年增長16.1%。其中,商品住宅完成投資25619億元,增長14.2%,占房地產開發(fā)投資的比重為70.7%。而同年全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米,比上年下降18.9%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米,下降19.9%。

　　分析這一年市場整體走向,供不應求趨勢明顯。由于經歷2007年瘋狂拿地,2008年銷售底迷,隨之而來的緊張資金鏈,使眾多房地產企業(yè)在2009年開局之時,在開發(fā)節(jié)奏和拿地策略上表現謹慎。直至上半年市場狀況已趨向明朗后,冷靜已久的土地市場開始啟動,各地“地王”開始再現,項目建設開發(fā)也明顯加快。

　　眾多合力之下,在市場原有存貨被大量消化,而新增供應無法應對猛增的需求之時,降價促銷不再成為市場利器,“稀缺價值”更多地被強調,房價高漲趨勢也日益明顯。數據顯示,去年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%,漲幅比11月份擴大2.1個百分點；環(huán)比上漲1.5%,漲幅比11月份擴大0.3個百分點。其中新建住宅銷售價格同比上漲9.1%,漲幅比11月份擴大2.9個百分點；環(huán)比上漲1.9%,漲幅比11月份擴大0.4個百分點。

　　2009年,房價持續(xù)高漲、銷售接連火爆,令眾多房地產企業(yè)創(chuàng)出歷史銷售新高紀錄,也直接拉動房地產投資持續(xù)升溫,也引發(fā)了政府、專家和公眾對房地產陷入過熱危機的擔憂。李廣軍

　　地價房價高漲加重泡沫化

　　2009年,部分城市、部分地區(qū)出現房價暴漲的局面,屢創(chuàng)新高的房價不僅讓住房問題凸顯,社會公眾的焦慮感也日益明顯。今年“兩會”房價問題成為最熱點話題,可見高房價已成“社會之累”。

　　據國家統(tǒng)計局數據,2009年全國商品房銷售額43995億元,比2008年增長75.5%。其中,商品住宅銷售額增長80%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。而根據此銷售額數據,再除以上述銷售面積,便得出去年全國商品房成交價格約4695元/平方米,比2008年的3882元/平方米上漲近24%。平均每平方米上漲813元,也達到了前所未有的水平。

　　在廣州,據市國土房管局通報,2009年全市十區(qū)商品住宅成交面積和成交金額分別為1937.6萬平方米和1374.55億元,分別同比增92.5%和92.3%,比2007年分別增25.1%和38.8%。2009年廣州成交面積和成交金額接近翻番,并創(chuàng)歷史新高,居民住房內需消費得以全面釋放。市國土房管局表示,2009年廣州房價連續(xù)飆升,未來走勢不確定性增加；當前房價租金比已超過國際公認的風險警戒線水平,商品住宅市場投資風險增加。

　　與房價同時上漲的還有地價。1月17日,國土資源部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布報告顯示,去年全國居住地價為3726元/平方米,累積漲幅7.92%。此前,國家發(fā)改委公布的數據顯示,去年全國70個大中城市房價漲幅為7.8%,略低于地價漲幅。報告顯示,截至去年末,全國105個主要監(jiān)測城市的地價總體水平為2595元/平方米,同比增長5.05%,遠高于2008年0.47%的增長率。該報告認為,2009年房地產市場高位運行,刺激了居住地價的快速上漲。

　　國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌認為,在中國經濟復蘇的過程中,房地產投資發(fā)揮了很大的作用。但是,今年要警惕房地產的泡沫進一步吹大,防止房地產泡沫突然之間的破滅,這也是今年中國政府宏觀調控政策中的重要內容。李廣軍

　　調控政策一覽

　　2009年12月9日,國務院常務會議決定,個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年。

　　2009年12月14日,中央經濟工作會議指出,要增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求。

　　2009年12月14日溫家寶總理主持召開國務院常務會議上,就促進房地產市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措。會議同時明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”。

　　2009年12月17日,財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部和審計署聯合發(fā)出通知,規(guī)定開發(fā)商拿地首付款不得低于全部土地出讓款的50%。

　　2009年12月23日,財政部、國家稅務總局正式下發(fā)《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》細則,明確了從明年起,不足5年的普通住宅轉讓,將按照其銷售收入減去購房款后的差額征收營業(yè)稅,非普通住房則將全額征收,并強調各地要嚴格清理與房地產有關的越權減免稅。

　　2010年1月10日,國務院發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,包括:增加保障性住房和普通商品住房有效供給,合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求,加強風險防范和市場監(jiān)管,加快推進保障性安居工程建設,落實地方各級人民政府責任五大方面共11條措施,簡稱“國十一條”。

　　2010年1月12日,中國人民銀行宣布從2010年1月18日起,上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

　　2010年2月20日,銀監(jiān)會正式發(fā)布《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》,出拳打擊炒房者和投機行為。

　　3月10日晚,國土資源部出臺《關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》,被業(yè)內稱為“國19條”。按照通知要求,各地應加快編制住房建設用地供應計劃,確保不低于住房建設用地供應總量的70%用于保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建設,嚴格控制大套型住房建設用地,嚴禁向別墅供地。在整治“囤地”、“炒地”方面,按照通知,今年開發(fā)商交付的競買保證金不得低于出讓最低價的20%。土地出讓成交后,必須在10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,余款付款時間不得超過一年。李廣軍