龍頭企業(yè)不避降價言論 新盤低價開已成共識———

　　“長安8號一次性付款可省127萬元”，這是前幾日某電視臺播出的樓市新聞，頓時引起軒然大波。幾乎同一時間，恒大地產(chǎn)在中國率先宣布，所有恒大旗下樓盤價格都將下調(diào)15%，萬科、綠地等房企龍頭均有不同程度的響應(yīng)……

　　新盤也要大幅度降價了嗎？雖然二手房正處在擠壓泡沫的時期，很多熱點區(qū)域房價已經(jīng)降到了20%的預(yù)期，但“開發(fā)商資金充足可以堅守一年以上”等強勢語調(diào)，讓買房人對新盤價格下降并不抱太大希望。而上周這幾則新聞卻讓人們有所期待。面對市場上買賣雙方的博弈狀況，記者通過采訪一些開發(fā)商，就其中新盤價格制定原委一一道來，新盤價格降還是沒降，目前是不是最合適的買房時機，希望買房人都可以通過判斷得到自己的答案……

　　●全款有折扣符合定價法則

　　新盤否認(rèn)降價說

　　“只有不了解房地產(chǎn)的人才會誤將正常折扣當(dāng)成下跌。”長安8號副總經(jīng)理梁秀蕾對“折扣一下子有127萬”這種說法顯得無可奈何。

　　梁表示，作為長安街沿線的豪宅項目，長安8號根據(jù)樓層從50000元/平方米至80000元/平方米，一直實行差別銷售，根據(jù)銷控策略(即開發(fā)商對項目銷售樓層、樓座先后的手段)，市場不好時會拿出50000元/平方米的樓層去吸引眼球，而行情高漲時會推出最好的產(chǎn)品，這是最簡單的定價法則。而且作為千萬以上的豪宅，一個點的折扣就意味著10萬以上，但早在新政前，該項目便有一次性付款打9折的優(yōu)惠�！艾F(xiàn)在反而成了降價的證據(jù)”，梁表示，豪宅的漲價與降價與住宅市場真實的水平是有區(qū)別的，很多豪宅無論在淡季還是旺季都有折扣，畢竟總價過高，議價空間很大。

　　無論如何，促銷、打折的字眼已經(jīng)頻現(xiàn)于各個項目的營銷活動當(dāng)中。其中，不久前被認(rèn)為是泡沫最大的通州區(qū)域，K2清水灣公開表示，凡是一次性付款的買房人都可以得到每平方米4000元左右的優(yōu)惠；而該區(qū)域另一名盤，則由政策未至前傳言的30000元/平方米，回落至前不久開盤時的22000元/平方米；由富力集團(tuán)拿下的一塊通州旺地，當(dāng)時被看作“將刷新通州樓盤最高價”的項目，目前亦悄無聲息，今年能否入市還是未知數(shù)……

　　除了通州區(qū)域，大興、房山包括前不久被冠以“國奧板塊”的北苑區(qū)域，新盤開盤價也得以回歸。其中，該區(qū)域品牌最大、實力最雄厚的項目華貿(mào)城，據(jù)透露，即將新開盤的LOFT產(chǎn)品價格不會高于30000/平方米。

　　但大多數(shù)開發(fā)商都否認(rèn)了降價說。畢竟，新開盤項目的價格本來都是在新政前被預(yù)估的，真正的開盤價格要根據(jù)目前的市場狀況來定，因此，除了個別直接進(jìn)行價格優(yōu)惠的項目外，大多新盤只是將價格拉回到合理的水平。

　　●解密新政出臺前夕新盤價位

　　低開快銷已成開發(fā)商共識

　　記者多方了解到，東四環(huán)名盤萬科藍(lán)山本來預(yù)計開盤價格在45000元/平方米，但從目前在銷情況看，基本都保持在了40000元/平方米以下；綠地大興項目西斯萊公館由于新政出臺前排隊人數(shù)眾多，開發(fā)商本擬將20000元/平方米的開盤價提高到22000元/平方米，新政出臺后，則定價為18500元/平方米，短短幾天，收到了7億元的交易量；而同在大興區(qū)域的“神秘”項目首邑溪谷將價格“不可限量”的70年產(chǎn)權(quán)的LOFT產(chǎn)品調(diào)至24000元/平方米，估計6月前進(jìn)入市場……

　　種種跡象表明，隨著開發(fā)商放棄觀望、積極入市，大多數(shù)樓盤的定價將會歸真。而這種“暗降”的方式也為他們的資金回籠起到了良好的作用，正如K2清水灣的開發(fā)商所言，新政前價格雖然高，但一次性付款的較少，資金回收慢。而從推出的150套房源來看，其中120套選擇了一次性付款，這對于開發(fā)商來說利潤雖然少了，但資金迅速聚集帶來的良好效應(yīng)同樣不可估量。

　　其實，降價促銷的不可避免已經(jīng)被各方房企龍頭清醒地認(rèn)識到。萬科總裁郁亮曾明確表示，希望每個樓盤開盤當(dāng)月銷售率達(dá)到60%；如果達(dá)不到，也會調(diào)整開工節(jié)奏，以促銷手段把房子賣出去。而SOHO中國董事長潘石屹亦表示，預(yù)計在這輪政府密集出臺政策的調(diào)控下，住房價格下跌的幅度會在15%-20%左右，住房的價格回到2009年初的水平�？磥�，很多開發(fā)商都會在不久之后對降價事實坦然面對。

　　●開發(fā)商稱新政猶如雙刃劍

　　真正降價除非地價也降

　　在被采訪者中幾乎無人否認(rèn)，新盤存在下降的空間，但如果出現(xiàn)2008年那樣的大落基本不可能。在他們眼中，沒有大幅降價的“動力”，如果土地市場價格下降，他們?yōu)榱四玫�，也會進(jìn)行降價促銷，以便快速回籠資金。但現(xiàn)在只是房價發(fā)生震蕩，但土地市場遲遲沒有動靜，傳言中的放量也沒有出現(xiàn)，所以“堅守”恐怕是大型房企唯一的選擇。

　　在這些房企龍頭中，包括萬科在內(nèi)的好幾家開發(fā)商都曾經(jīng)在上一次的調(diào)控中采取了快速出盤、盡快解套的做法，將銷售所得用來在全國拿地，但土地價格卻沒有像房價一樣下跌，因此，得不償失成為那次調(diào)控很多房企共同的心聲。

　　“早知道就把那些便宜房留下了，最多撐半年市場就回暖了，現(xiàn)在高價買的地都成了高價盤，即使銷售遇阻也不會像上次那樣輕易促銷降價，但小幅度的讓利會成為常態(tài)，畢竟即使在銷售旺季也會有這樣的優(yōu)惠活動�！币患抑�名房企銷售總監(jiān)告訴記者。

　　包括龍湖、綠城一些北京高層均向記者表示，新政出臺其實有雙刃劍的效果，雖然房價會有所波動，但地價也會相應(yīng)地走低，前一輪大型央企掀起了拿地狂潮，使得很多房企無地可拿，只有抱著現(xiàn)有樓盤待價而沽�，F(xiàn)在他們都在等待拿地的機會，如果追求土地的過程中需要大量資金，現(xiàn)有樓盤肯定有“可觀幅度”的降價可能。(記者張艦)