日前，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在天津調(diào)研期間再次強(qiáng)調(diào)，宏觀調(diào)控面臨的兩難問(wèn)題不少，應(yīng)防止多項(xiàng)政策疊加的負(fù)面影響，始終合理把握政策力度。在這之后，廣州、重慶等地細(xì)則“溫和”出臺(tái)。這是否意味著緊縮調(diào)控政策將轉(zhuǎn)向？

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》(以下簡(jiǎn)稱NBD)邀請(qǐng)合富輝煌市場(chǎng)研究中心副總經(jīng)理龍斌、雅居樂地產(chǎn)相關(guān)人士、第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)有限公司住宅銷售部高級(jí)董事朱兆榮走進(jìn)本期的《地產(chǎn)峰會(huì)》，讓他們來(lái)談?wù)剬?duì)當(dāng)前樓市的看法。

　　話題1：政策會(huì)否放緩？

　　NBD：從4月中旬差異化的信貸政策開始，各地樓市成交量顯著下滑。溫家寶總理的話是否意味著緊縮調(diào)控政策將轉(zhuǎn)向？對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)將起到怎樣的作用？

　　龍斌：由于國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境出現(xiàn)變化，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策會(huì)趨于謹(jǐn)慎，不是說(shuō)轉(zhuǎn)向，而是將考慮經(jīng)濟(jì)的承受力，更加務(wù)實(shí)。對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，政策不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)不計(jì)負(fù)面作用地疊加，一定程度上穩(wěn)定了預(yù)期。

　　朱兆榮：由于政策具體細(xì)則沒有出來(lái)，現(xiàn)在市場(chǎng)還在觀望。如果房產(chǎn)稅定了，買方和賣方都會(huì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)有個(gè)預(yù)期。調(diào)整要遵循市場(chǎng)規(guī)律，我認(rèn)為只要大家能承受，就是合理的。我認(rèn)為房產(chǎn)政策應(yīng)首要考慮為收入水平低的居民提供保障性住房，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

　　NBD：在種種傳聞后，不少地方政府樓市調(diào)控細(xì)則溫和出臺(tái)，是否意味著樓市政策由“緊縮”轉(zhuǎn)為“放緩”？未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？

　　龍斌：用“溫和”來(lái)概括各地細(xì)則不準(zhǔn)確，準(zhǔn)確說(shuō)是“務(wù)實(shí)”。未來(lái)樓市交易量在接近冰點(diǎn)的情況下，有可能溫和反彈，但幅度有限。至于房?jī)r(jià)，目前已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)的跡象，如新開盤售價(jià)低于預(yù)期、打折優(yōu)惠盤出現(xiàn)、二手樓放盤價(jià)有所下調(diào)等，估計(jì)四季度樓價(jià)可能出現(xiàn)分化式調(diào)整。

　　雅居樂：公司會(huì)密切關(guān)注市場(chǎng)的走勢(shì)，應(yīng)市場(chǎng)的變化而調(diào)整銷售策略。公司今年預(yù)計(jì)在同一地點(diǎn)、同一類型的產(chǎn)品售價(jià)將保持穩(wěn)定，在市場(chǎng)逐步穩(wěn)定的情況下，相信集團(tuán)整體的銷售均價(jià)將會(huì)有所提升。

　　朱兆榮：我們的客戶資金比較充裕，房?jī)r(jià)從10萬(wàn)漲到14萬(wàn)，或降到8萬(wàn)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)沒太大關(guān)系。但如果降到8000，那就不合理。國(guó)家富起來(lái)后，地價(jià)越來(lái)越貴是正常的�，F(xiàn)在一面壓抑供應(yīng)量，一面抑制房?jī)r(jià)，我覺得不是那么合理。

　　話題2：開發(fā)商怎樣應(yīng)對(duì)？

　　NBD：當(dāng)前市場(chǎng)不少樓盤表現(xiàn)不一，有漲有跌，這是怎么回事？

　　龍斌：觀察歷年宏觀調(diào)控，不同的市場(chǎng)和不同的產(chǎn)品確實(shí)有不同表現(xiàn)。從不同市場(chǎng)看，前期投資型市場(chǎng)、炒樓多的地區(qū)，調(diào)整時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng)，調(diào)整空間比較大；自住型地區(qū)調(diào)整時(shí)間與空間相對(duì)短小。從不同產(chǎn)品看，稀缺資源、城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)盤、外圍區(qū)域性價(jià)比高的品牌樓盤，市場(chǎng)關(guān)注度較高，銷售比較理想，調(diào)整空間十分有限；相反，一些品質(zhì)不佳、提價(jià)過(guò)快的樓盤，市場(chǎng)關(guān)注度小，銷售不佳，調(diào)整空間和幅度或許比較大。

　　雅居樂：目前公司的價(jià)格比較平穩(wěn)，只是不同的時(shí)間段有不同的促銷的手段，但這些都是常規(guī)的銷售策略。公司目前促銷，產(chǎn)品價(jià)格下降的幅度都不太大，且都是在原價(jià)上進(jìn)行調(diào)整的。此外，公司還對(duì)一次性付款的客戶有鼓勵(lì)性政策。

　　朱兆榮：現(xiàn)在大部分開發(fā)商都在觀望，等著政策出臺(tái)后再做出相應(yīng)的調(diào)整。先前一些開發(fā)商降價(jià)，不一定是理性的選擇。

　　NBD：開發(fā)商方面在項(xiàng)目推廣和開工上將做怎樣的調(diào)整？預(yù)期未來(lái)是否會(huì)有更嚴(yán)厲的措施出臺(tái)？

　　龍斌：估計(jì)在新的政策調(diào)控下，隨著需求量的萎縮，開發(fā)企業(yè)在拿地、開工、產(chǎn)品推售方面都將趨于保守，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量將減少，各個(gè)市場(chǎng)可能先后步入低水平、階段性買方市場(chǎng)；也可能會(huì)針對(duì)調(diào)控的特點(diǎn)，多推符合剛性需求的中小戶型產(chǎn)品以及品質(zhì)不凡的高端產(chǎn)品。預(yù)期短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)成交幾乎進(jìn)入冰凍期，樓價(jià)停止上漲，政策調(diào)控效果已經(jīng)比較明顯了。

　　雅居樂：由于2008年底到2009年初公司開工量大大減少，導(dǎo)致2009年底市場(chǎng)存貨僅64萬(wàn)平方米，今年我們公司的開工量將會(huì)大大增加，開工的新項(xiàng)目將達(dá)12個(gè)之多。目前公司還沒有做出任何調(diào)整，若要調(diào)整的話，都會(huì)是半年調(diào)整一次，不會(huì)兩三個(gè)月一調(diào)。

　　朱兆榮：因?yàn)橘Y金回籠問(wèn)題，開工量肯定會(huì)降低。我聽說(shuō)一些開發(fā)商要轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)更大，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需求不是普遍需求，且資金回籠時(shí)間長(zhǎng)，投入高。我碰到的開發(fā)商認(rèn)為，這次政府調(diào)整決心較大，今年的銷售不會(huì)太好，銷量會(huì)比較小。至于價(jià)格會(huì)不會(huì)調(diào)整，現(xiàn)在還說(shuō)不準(zhǔn)，開發(fā)商在互相觀望。(記者 朱玲 張初亮 楊羚強(qiáng))