上周，廣渠路15號地傳出欲調(diào)整規(guī)劃，把建筑限高拔高20米的消息，引來業(yè)內(nèi)紛紛質疑。無獨有偶，近日北京市規(guī)委網(wǎng)站再次掛出奧運村鄉(xiāng)安立路西側居住用地欲調(diào)整規(guī)劃的公示，更改方式同樣是不改變?nèi)莘e率的前提下，對建筑進行“拔高”。雖然該地塊并非地王，但值此敏感時節(jié)，再度引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關注。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，2009年地王頻出，土地市場再現(xiàn)“面粉貴過面包”現(xiàn)象，但今明兩年，房價難以大幅上升，開發(fā)商成本壓力巨大，因此，大部分地王可能都會申請更改規(guī)劃。

　　地王欲增高謀厚利

　　2009年6月30日，經(jīng)過近百輪競價，中化集團下屬的中化方興投資管理(北京)有限公司以40.6億元的高價力壓SOHO中國、保利等對手，拿下廣渠路15號地，樓面均價高達1.624萬元/平方米，成為去年全國首塊地王，從此拉開了2009年地王頻現(xiàn)的土地市場高溫序幕。

　　競拍結束后，中化方興代表曾表示地價不算太高，而且這個價格不應該從短期看，而要從長遠來看。其魄力和大膽曾令業(yè)內(nèi)各位大佬為之吃驚，但時隔半年后，中化方興卻向北京市規(guī)劃委員會遞交了更改規(guī)劃的申請，提出要在建筑規(guī)模不變的前提下，將A4-1地塊建筑控制高度由60米調(diào)整為80米，A4-10地塊建筑控制高度由80米調(diào)整為100米；在用地面積不變的前提下，將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進行調(diào)整。

　　消息一經(jīng)傳出，立刻引發(fā)業(yè)內(nèi)頻頻質疑，認為中化方興此舉嚴重破壞了競拍公平性。一位曾經(jīng)參與競價的開發(fā)商甚至表示如果競拍時規(guī)劃是中化方興調(diào)整后的樣子，將會堅持到底，競拍結果很可能會改變。

　　廣渠路地王的質疑聲尚未平息，北京市規(guī)委網(wǎng)站再次出現(xiàn)更改規(guī)劃的申請。奧運村鄉(xiāng)安立路西側居住用地提出“由于用地東側高壓電纜線由臨時變?yōu)橛谰�，為了使�?guī)劃建筑與高壓電纜線保持合理距離，擬同意在容積率不變的情況下將建筑高度局部調(diào)整至80米，綠地率增加至35%”。去年9月7日，北京金力投資有限公司以13億元競得該地塊時，折合樓面地價約14900元/平方米，僅略低于當時附近的二手房價格。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商拿到土地后再申請更改規(guī)劃，就是為了更有利于自身開發(fā)，獲得更高的利潤率。

　　虛假地價擾亂秩序

　　首塊地王欲改規(guī)劃的消息一經(jīng)傳出，立刻引發(fā)業(yè)內(nèi)普遍質疑，紛紛指責中化方興此舉破壞市場公平秩序。甚至有網(wǎng)友組織萬人簽名，認為中化方興更改規(guī)劃將影響周邊小區(qū)的采光，因此反對其更改規(guī)劃。

　　陽光100副總裁范小沖認為，經(jīng)過公開招拍掛的市場競買后，競得者尋求政府公關更改規(guī)劃，這一行為嚴重違背市場秩序的公平原則，破壞了合約精神，而且變相哄抬了地價，并導致了不負責的地王現(xiàn)象頻現(xiàn)，而且還影響了政府的公信力，甚至滋生腐敗。

　　中國指數(shù)研究院近日推出的《2009年中國土地出讓金年終大盤點》顯示，去年中國土地出讓金總額達1.5萬億元。其中，國內(nèi)70個大中城市土地出讓金共計10836億元，同比2008年增加140%，比2007年增加49%。

　　土地出讓金暴漲的同時，各地地價也紛紛創(chuàng)下新高，并大幅推高房價。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士指出這些數(shù)字并不能真正反映市場，因為“地價是假的”。他告訴記者，這些高價獲得的土地相當一部分都會通過更改規(guī)劃降低地價，而且通過跟政府討價還價，很難痛快支付，地方政府獲得的只是名義收入，實際收入大打折扣。同時因為名義地價上升，房價也水漲船高一漲再漲，反過來又進一步推高地價，形成房價地價大漲的趨勢。“在這一過程中，獲益最大的就是地王的獲得者和不遵守市場公平原則的開發(fā)商，中小開發(fā)商和普通購房者成為最大的犧牲品�！�

　　地王改規(guī)劃是常態(tài)

　　據(jù)了解，從2006年、2007年頻現(xiàn)地王以來，地王更改規(guī)劃很常見，全國至少有半數(shù)以上的地王都調(diào)整過規(guī)劃。

　　據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士分析，地王更改規(guī)劃主要有增加容積率提高可售面積、增加高度改變產(chǎn)品性質、更改用地性質等方式，為了降低開發(fā)成本，還有地王跟地方政府協(xié)商更改付款方式，甚至索取地價回扣�！敖�(jīng)過一番后期調(diào)整后，地王的價格非但不算昂貴，甚至低于市場價，因此，地王更改規(guī)劃非常普遍。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者，要求改規(guī)劃，其實是一個相當常見的事，雖然有些是合理的，但多數(shù)都可能涉及到企業(yè)為了賺取更多利潤而與地方相關部門灰色交易的事。

　　據(jù)記者了解，僅以北京市場而言，2007年的大興地王——北京金融街開發(fā)拿得的黃村孫河組團地塊的容積率1.5、控高18米，調(diào)整為容積率2.1，控高30米。2007年的門頭溝地王——由華潤置地(武漢)發(fā)展有限公司競得的門頭溝新城馮村地區(qū)(一期)居住項目用地，也大幅調(diào)整了地塊容積率。

　　2009年地王頻出，土地市場再現(xiàn)“面粉貴過面包”現(xiàn)象，但今明兩年，房價難以大幅上升，開發(fā)商成本壓力巨大。記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，在房價上升預期不強的前提下，今年大部分2009年地王可能都會申請更改規(guī)劃。

　　本報記者 魯歡