近日有媒體報道，今年稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅。這一消息讓“空轉(zhuǎn)”了6年之久的物業(yè)稅再度成為各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。不過，隨后又有“權(quán)威人士”出來否認(rèn)今年開征物業(yè)稅。看來，今年開征物業(yè)稅的消息仍舊只是個傳說。不過也有專家表示，盡管住宅物業(yè)稅因諸多技術(shù)問題還不具備征稅條件，但是“今年有可能先針對商業(yè)地產(chǎn)”。

　　“空轉(zhuǎn)”到“實(shí)轉(zhuǎn)”

　　物業(yè)稅仍無時間表

　　據(jù)了解，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多。而所謂物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”，是指雖然沒有實(shí)際征稅，但一切步驟與真實(shí)收稅流程相同，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評估和稅收統(tǒng)計。

　　據(jù)了解，國家稅務(wù)總局在日前召開的一個工作會議上，布置了今年財產(chǎn)行為稅征收的相關(guān)工作，并對這一工作的10余項要點(diǎn)進(jìn)行討論。此外，會議還對在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，以及應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價格工作的有關(guān)問題進(jìn)行了說明。這是物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作進(jìn)行6年多之后，稅務(wù)部門在物業(yè)稅開征方面邁出的一大步。不少人士據(jù)此認(rèn)為，今年部分城市試點(diǎn)開征物業(yè)稅的可能性很大。

　　不過，隨后有媒體采訪“接近決策層的人士”表示，“中央已明確表態(tài)，短期內(nèi)不會推出物業(yè)稅”。如此，更讓物業(yè)稅一事變得更加撲朔迷離。而中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授劉桓表示：“今年在全國范圍內(nèi)開征物業(yè)稅的可能性還不大，但在局部地區(qū)試點(diǎn)對商業(yè)地產(chǎn)征收，還是很有可能的。”另有消息表示，目前北京等地已經(jīng)做好了物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”的方案，而深圳也已將開征物業(yè)稅寫進(jìn)了《深圳市綜合配套改革三年(2009~2011年)實(shí)施方案工作安排表》。

　　商業(yè)先實(shí)施 影響不太大

　　財政部稅政司副司長王曉華上月表示，經(jīng)過6年多的模擬評稅試點(diǎn)，按評估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。據(jù)介紹，物業(yè)稅改革的思路是“總體設(shè)計、分步實(shí)施”。劉桓表示，政府開征物業(yè)稅的設(shè)想是第一步對商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅；第二步是擴(kuò)大到對住宅進(jìn)行征稅，其中對非普通住宅和普通住宅的征稅也有先后順序。

　　據(jù)了解，目前商用物業(yè)的征稅稅種主要是房產(chǎn)稅和土地增值稅。按規(guī)定，房產(chǎn)稅依房產(chǎn)余值計征的年稅率為1.2%，依租金收入計征的稅率為12%；土地增值稅則采用四級累進(jìn)稅率，最高為60%。業(yè)內(nèi)人士介紹，商用物業(yè)主要稅種變更為物業(yè)稅后，征收總額不會有太大變化。同時，房產(chǎn)價值評估、征稅主體統(tǒng)計等也可沿用原稅種的統(tǒng)計方式，不存在技術(shù)上的障礙。

　　廣州某開發(fā)商表示，物業(yè)稅僅在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施，對樓市總體的影響比較小，因?yàn)槟壳吧虡I(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)基本上是兩個體系，相互影響較小。但在商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部可能對開發(fā)商的經(jīng)營模式產(chǎn)生一些影響。目前開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)物業(yè)一般分為自己持有型和出售型。如果開發(fā)商持有的話，物業(yè)稅其實(shí)跟以往的稅差別不大，影響也不大。如果出售，買家或因?yàn)槲飿I(yè)稅的存在而減少或者放棄購買，這便可能會給開發(fā)商帶來產(chǎn)品積壓情況，或者被迫轉(zhuǎn)為自己持有。

　　住宅怎么收 還是未知數(shù)

　　盡管物業(yè)稅有望先從商用物業(yè)開始，但畢竟過渡到住宅物業(yè)是大勢所趨。關(guān)鍵是，在住宅方面物業(yè)稅到底怎么收，還是個未知的問題。據(jù)了解，在物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)期間，物業(yè)稅的征收方案是將原有的土地使用稅、房產(chǎn)稅兩項合并征收。其中土地使用稅按面積征收。房產(chǎn)稅則有兩種模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準(zhǔn)，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租、投資用，就以投資回報的18%為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅。

　　“雖然物業(yè)稅在技術(shù)上已經(jīng)沒有問題，但是中國的現(xiàn)實(shí)決定了具體操作會有很多細(xì)節(jié)問題”。中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，“例如現(xiàn)在有普通商品房，還有保障房以及房改房、公房、拆遷房等，這些房如何區(qū)別征稅都是一個問題”。此外，房產(chǎn)登記信息不完整、房產(chǎn)價值如何評估，以及與現(xiàn)有的稅費(fèi)制度如何銜接等問題，解決這些問題很可能耗費(fèi)較長時間。據(jù)悉，此前有關(guān)部門提出了“新房新辦法、老房老辦法”的解決方案，購房者已經(jīng)一次性支付了地價和相關(guān)稅費(fèi)的問題，在其土地使用權(quán)期限內(nèi)采用差別稅率的方式。

　　住宅征收物業(yè)稅雖無定論，但是飽受高樓價之苦的普通大眾卻將物業(yè)稅當(dāng)作抑制樓價的“濟(jì)世良藥”，事實(shí)真會如此？不少人士認(rèn)為，開征物業(yè)稅后會加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，降低投資和投機(jī)需求，從而抑制房價上漲。

　　不過，一位業(yè)內(nèi)人士表示，物業(yè)稅的功能是保證財政收入而不是調(diào)控樓價。而且在國外，物業(yè)稅大多作為地方政府的主體稅種，主要作用是保障地方財政收入，尚無調(diào)控房地產(chǎn)價格的成功案例�！拔飿I(yè)稅可能會壓制投機(jī)需求，但是影響樓價的根本因素還是供求關(guān)系”，廣州某開發(fā)商則表示，“不要把降價希望寄托在物業(yè)稅上”。

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　　看看其他地區(qū)是如何征收物業(yè)稅的

　　新加坡：物業(yè)稅是對所有房產(chǎn)征收的稅種，包括政府福利房。自住房物業(yè)稅率是4%，其他類型房物業(yè)稅率是10%。

　　韓國：2007年，韓國財產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)房產(chǎn)總值的30%。如果出售第二套房產(chǎn)，各項稅率加起來為房產(chǎn)總值的50%，第三套房產(chǎn)為60%。

　　中國臺灣：按物業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，144平方米以上的房源，每年收取稅費(fèi)約為房屋總價的0.8%~1.5%。

　　中國香港：物業(yè)稅每年征收，按應(yīng)評稅值計算，如除租金外業(yè)主無其他收益，年租就是應(yīng)評稅值。若房產(chǎn)擁有人為法人團(tuán)體，可申請將租金視為公司營業(yè)收業(yè)，免繳物業(yè)稅而征利得稅。目前物業(yè)稅稅率為15%。

　　加拿大:政府對100%的物業(yè)征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收,對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等則有優(yōu)惠。

　　法國:政府采用土地年度稅的形式征收不動產(chǎn)稅。

　　美國:擁有房產(chǎn)后每年交不動產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同,幅度在房產(chǎn)價值的1%~2%之間。

　　澳大利亞:政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評估的房屋價值，按0.3%~1%征收。