5月25日，國務院公布《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》�！吧罨�房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”被列入其中。

　　物業(yè)稅已不是第一次出現(xiàn)在文件中。從微觀上講，一個普通家庭，一輩子積累的財產(chǎn)可能就是一套自己住的房子，開征物業(yè)稅直接跟自己的房產(chǎn)掛鉤，因此，關注物業(yè)稅自然可以理解；從宏觀上看，國家出臺一項稅收政策，不僅關系到政府的財政收入，更涉及到房地產(chǎn)的命運，因此，物業(yè)稅可謂觸動了那根敏感的神經(jīng)。

　　物業(yè)稅是什么？

　　討論物業(yè)稅的前提，是我們首先要明確什么是物業(yè)稅。

　　“物業(yè)”一詞，源于我國香港的用法，意指房地產(chǎn)，往往成為房地產(chǎn)的別稱或同義詞�！侗本┩韴蟆肺恼陆忉屨f：物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)要求承租人或所有人繳納相應的稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。

　　2003年10月，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中指出：“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費。”由此，物業(yè)稅一詞進入百姓視線。

　　《深圳商報》的分析指出：按照目前房地產(chǎn)稅制改革的設想，所謂的物業(yè)稅，是將現(xiàn)行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。過去一次性征收的各種稅費，將在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批繳納。

　　《北京晚報》則用5個“有利于”概括了物業(yè)稅的效力：有利于樓市的健康發(fā)展；大大拓寬稅收征收面；有利于有效調(diào)節(jié)社會貧富差距；有利于避免重復征稅；有利于建立地方財政主體稅種。

　　物業(yè)稅能降房價？

　　一種較為普遍的看法是，物業(yè)稅開征之后，將導致房價大跌。這種說法的第一個理由是：物業(yè)稅開征之后，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地出讓金，征收模式將發(fā)生改變。開征物業(yè)稅之后，一次性征收的土地出讓金，變成了業(yè)主每年繳納的物業(yè)稅。開發(fā)商的資金壓力和建房成本，將大幅降低，自然會帶動商品房價格下滑。第二個理由是：按照目前國家對房地產(chǎn)稅制改革的設想，中國人房子消費的模式，將由原來的“高成本購買，低成本消費”，變成“較低成本購買，較高成本使用”。買房投資行為，成本大大提高，受益大大降低，房地產(chǎn)供需關系將得到改善。

　　住房系民生，房價無小事，《湖北日報》文章中提出的這個問題，無疑是時下討論物業(yè)稅時涉及的最熱議題。

　　對此，《中國青年報》的分析文章指出：我國人口眾多，土地資源有限，而且多數(shù)人都有購房置地的傳統(tǒng)思想，除非遭遇重大的經(jīng)濟危機使房地產(chǎn)市場陷于蕭條，否則大量購房者持幣待購的力量難免不對房價的不斷上漲起推波助瀾的作用。在購房需求持續(xù)剛性的情況下，高房價將在一定時期內(nèi)是常態(tài)。

　　筆者則認為，想通過開征物業(yè)稅的形式，將開發(fā)商目前的承擔的稅費降下來，借此降低開發(fā)商的開發(fā)成本，進而降低房價，可能只是一廂情愿。因為追求利潤最大化的開發(fā)商，會盡一切可能將房價仍維持在較高位置。到頭來，老百姓為了生活最基本的需求，可能會付出雙重代價。這不由得不讓我們警惕。

　　《文匯報》文章也指出：人們不應天真地以為，政府不向開發(fā)商收取土地使用權出讓金，房屋的售價就不會包括由土地級差效益決定的地價。事實是，開發(fā)商一定仍會通過“無形之手”最大限度地攫取土地級差效益。房價高低，仍主要由土地位置與環(huán)境決定。這時人們就會發(fā)現(xiàn)，開征物業(yè)稅，不僅難以抑制房價過快上漲，反而有可能加重購房者的負擔。

　　《上海證券報》則理性的分析說：征物業(yè)稅，對房價的影響非常不確定。希望物業(yè)稅降低房價，打擊房地產(chǎn)投機，從長期看，可能只是一廂情愿的幻想。

　　一向出語驚人的房地產(chǎn)大鱷任志強在博客中明確寫道：物業(yè)稅一定會提高房價。當開征物業(yè)稅之后，地方政府為了讓稅收保持增長，同樣會讓房價越高越好。

　　關于物業(yè)稅的其他思考

　　稅收政策是調(diào)節(jié)社會分配的杠桿，用得好，會優(yōu)化資源配置、推進社會公平。而任何一項稅收政策，都是一把“雙刃劍”。中國社會科學院金融研究所研究員易憲容也撰文指出，征收房地產(chǎn)物業(yè)稅的好處很多，但征收政策遲遲無法出臺的根本原因在于目前中國還沒有征收房地產(chǎn)物業(yè)稅的條件。開征物業(yè)稅需要具備四項基礎條件，一是詳實的不動產(chǎn)登記資料，二是用科學方法或市場方式對房地產(chǎn)進行低成本估價，三是政府的稅收征管能力，四是要有嚴格細化、科學規(guī)范的征收規(guī)則。但就目前的情況來看，中國還不具備這些條件，即使開征也可能是一種不公平公正的稅收。

　　對于易憲容的說法，我們雖不能做出是非分明的定性判斷，但保持對他所提到問題的清醒認識，勢必會對我們更好的制定、執(zhí)行物業(yè)稅政策有很好的幫助。對此，《湖北日報》的文章也指出，在開征物業(yè)稅之前，要先解決下面這些問題：第一，開征物業(yè)稅同時，其他房地產(chǎn)相關稅費是否取消；第二，開征物業(yè)稅之后，總體稅負是否超過開征物業(yè)稅前的總體稅費負擔；第三，物業(yè)稅的納稅主體、課稅對象如何確定；第四，房產(chǎn)價值如何能得到公平、合理的評估；第五，如何避免重復征稅；第六，政府在開征物業(yè)稅之后，資源分配是否公平，政府是否能給居民提供更多更好的公共服務。

　　說了這么多，檢驗標準其實就是一句話，咱老百姓有個房子住——這生存的最基本需求，是容易些了，還是更難了。(觀察員　張超)