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今日話(huà)題:日前,北京出臺(tái)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》,規(guī)定“今后預(yù)售住宅或現(xiàn)房銷(xiāo)售應(yīng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”,也就是說(shuō)購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)的面積是按房間內(nèi)實(shí)際面積計(jì)算,而包括樓道、電梯、配電室等的“公攤面積”不由購(gòu)房者承擔(dān)。規(guī)定還要求開(kāi)發(fā)商提供商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū),以便購(gòu)房人查詢(xún)所購(gòu)商品房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)。北京的這一規(guī)定被認(rèn)為是保證房?jī)r(jià)公開(kāi)、透明、真實(shí),保護(hù)了消費(fèi)者的利益。但也有人認(rèn)為改變計(jì)價(jià)方式并非實(shí)際的利好,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商完全可以通過(guò)其他方式比如提高單價(jià)來(lái)保證高額利潤(rùn)。要想真正使消費(fèi)者受益,關(guān)鍵是要建立公正透明的測(cè)量制度和更加嚴(yán)格的法規(guī),以制約開(kāi)發(fā)商在公用面積上的“暗箱操作”。
弄清公攤面積 至少買(mǎi)個(gè)明白
童意(深圳讀者):北京的規(guī)定是一項(xiàng)保護(hù)購(gòu)房者的好措施。雖然這些“公攤面積”也還會(huì)折算到“套內(nèi)面積”中一起計(jì)算房?jī)r(jià),但至少可以讓消費(fèi)者明明白白掏錢(qián),也可以規(guī)范樓市買(mǎi)賣(mài)的計(jì)價(jià)不明確和公用面積上的“暗箱操作”,應(yīng)在全國(guó)推廣,并寫(xiě)進(jìn)商品房統(tǒng)一銷(xiāo)售合同,要求開(kāi)發(fā)商必須執(zhí)行。
季建民(河北讀者):對(duì)于業(yè)主的自購(gòu)住房,“公攤面積”到底怎么計(jì)算,不僅許多業(yè)主說(shuō)不清,連許多開(kāi)發(fā)商也說(shuō)不清。業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)不僅要為這說(shuō)不清道不明的“公攤面積”花錢(qián),入住后更成了公攤面積的奴隸,因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等都有“公攤面積”。只有擠出房屋面積中的“公攤面積”的水分,才能保障業(yè)主權(quán)利的公開(kāi)和透明。
大灌籃(網(wǎng)友):改變傳統(tǒng)計(jì)價(jià)方式,顯然能有效規(guī)避這種“暗箱操作”,杜絕商品房交易過(guò)程中的諸多“貓膩”,使得商品房交易價(jià)格更為公開(kāi)、透明、真實(shí),從而有效保護(hù)購(gòu)房者的消費(fèi)權(quán)益。同時(shí),由于套內(nèi)面積更易于測(cè)量,價(jià)格不含太多水分,也能有效減少因公攤不“公”引發(fā)的爭(zhēng)議,降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的投訴、糾紛,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范、有序。
李嘉鼎(深圳讀者):目前國(guó)內(nèi)按建筑面積計(jì)價(jià)導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛假、水分太高。香港賣(mài)房子從來(lái)都是按房子的使用面積來(lái)計(jì)價(jià)的,它這個(gè)使用面積類(lèi)似于國(guó)內(nèi)的套內(nèi)面積,但又比后者更純粹、更精練、更實(shí)際。國(guó)內(nèi)即便按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)仍然會(huì)把墻體面積和陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算在內(nèi),而在香港,這兩大塊面積是不包含在整個(gè)房子面積當(dāng)中的。我認(rèn)為香港的這種算法是最直觀(guān)、最透明、最厚道的,也是最接近購(gòu)房者心理需求的。
保證公正測(cè)量 強(qiáng)化程序監(jiān)管
馬廷剛(山東讀者):客觀(guān)地說(shuō),公攤面積的存在是必然的,也需要一定的維護(hù)費(fèi)用。作為普通購(gòu)房戶(hù)而言,恐怕最焦慮的并非是公攤面積的存在,而是公攤面積測(cè)量上存在的貓膩。最近,山東高密市一個(gè)樓盤(pán)的公告顯示,此住宅區(qū)公攤面積高達(dá)48.7%。如此高的公攤面積是如何計(jì)算“出籠”的?顯然,在信息不對(duì)稱(chēng)的情況下,在監(jiān)督不力的情況下,消費(fèi)者只能充當(dāng)冤大頭,只能患上“公攤面積焦慮癥”。正如有評(píng)論所說(shuō),當(dāng)公攤面積成為開(kāi)發(fā)商作假的“貓膩”,不管用何種計(jì)價(jià)單位,房地產(chǎn)當(dāng)中的面積計(jì)算糾紛并不會(huì)因?yàn)橛?jì)價(jià)方式的改變而有所減少。這就需要用公開(kāi)透明醫(yī)治“公攤面積焦慮癥”。
楊國(guó)棟(江蘇讀者):不管是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)還是分?jǐn)傂^(qū)的公有建筑面積,保證測(cè)量單位的獨(dú)立性都是非常重要的,否則即使開(kāi)發(fā)商不在“公攤面積”上做手腳,也難免會(huì)在套內(nèi)面積上;樱吘固變(nèi)面積不是實(shí)有面積,墻體厚度如何計(jì)算大有講究。而且一般消費(fèi)者也很少會(huì)真的找一家測(cè)量公司來(lái)重新計(jì)算房屋的建筑面積,F(xiàn)在的“公攤面積”都是開(kāi)發(fā)商委托專(zhuān)業(yè)測(cè)量單位來(lái)測(cè)量和計(jì)算的,在測(cè)量的獨(dú)立性難以得到保證的情況下,購(gòu)房者難免對(duì)這一“公攤面積”心存疑慮。而且現(xiàn)實(shí)中也的確存在開(kāi)發(fā)商為了牟取暴利,故意擴(kuò)大公攤面積的事例。如果測(cè)量單位統(tǒng)一由主管部門(mén)指定,由開(kāi)發(fā)商付款,其公正性相對(duì)比較容易得到認(rèn)可。
呂國(guó)營(yíng)(深圳讀者):真正要想讓消費(fèi)者買(mǎi)到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房子,靠?jī)H僅變更計(jì)價(jià)單位或者寄希望于發(fā)展商的自律還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,還需要國(guó)家盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī),譬如在規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑施工許可行政審批環(huán)節(jié)即可以明確限定該項(xiàng)目的實(shí)用率或允許建筑的樓道、電梯、配電室等“公攤面積”,達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)或超過(guò)規(guī)定的就拿不到“準(zhǔn)生證”,以切實(shí)保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。
萬(wàn)闋歌(江蘇讀者):北京市率先打破這一做法,具有示范性,同時(shí),也有具有挑戰(zhàn)性。國(guó)家能否出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī),來(lái)監(jiān)督開(kāi)發(fā)商的行為呢?比如,對(duì)于公用面積如何處理,對(duì)于購(gòu)房實(shí)際建筑面積如何計(jì)算、計(jì)價(jià),有關(guān)數(shù)據(jù)如何向購(gòu)房者公開(kāi),發(fā)現(xiàn)弄虛作假行為如何處罰等等,都可通過(guò)法律法規(guī)進(jìn)行明確,從而保障購(gòu)房者的切身利益。
計(jì)價(jià)方式雖變 弱勢(shì)地位未變
武潔(江蘇讀者):假如認(rèn)為住宅按照套內(nèi)面積售房,購(gòu)房人的權(quán)益就可以立竿見(jiàn)影地得到保護(hù),顯然也有些為時(shí)過(guò)早。事實(shí)上,在房地產(chǎn)市場(chǎng)更多是開(kāi)發(fā)商的賣(mài)方市場(chǎng)時(shí),無(wú)論公攤面積是否計(jì)入,開(kāi)發(fā)商毫無(wú)疑問(wèn)都有著充分的輾轉(zhuǎn)騰挪空間。即便套內(nèi)面積清楚明白了,但開(kāi)發(fā)商想賺多少利潤(rùn),只需簡(jiǎn)單的在套內(nèi)單價(jià)上加價(jià)即可。從這個(gè)角度來(lái)看,房屋銷(xiāo)售的規(guī)范、公平、透明,其實(shí)更需買(mǎi)賣(mài)雙方的勢(shì)均力敵,在房?jī)r(jià)開(kāi)發(fā)商一口說(shuō)了算的前提下,套內(nèi)面積銷(xiāo)售并不能完全保障購(gòu)房者權(quán)益。
肖麗(深圳讀者):“公攤面積”不由購(gòu)房者承擔(dān),那由誰(shuí)承擔(dān)?羊毛最終還是出在羊身上。開(kāi)發(fā)商將抬高“實(shí)際”房屋面積的價(jià)格,以迂回的方式最終讓購(gòu)房者承擔(dān)。要求開(kāi)發(fā)商提供商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū),也不能保證購(gòu)房者所購(gòu)商品房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)是準(zhǔn)確的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)測(cè)繪帶有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性,如果房管部門(mén)和測(cè)繪部門(mén)不實(shí)行行政公開(kāi),公布測(cè)繪的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)和結(jié)果,公眾的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)無(wú)法行使,也只能被牽著鼻子走,“商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)”說(shuō)多少就是多少。
莫送弟(廣西讀者):表面上看,按套內(nèi)面積計(jì)算,顯然要比套內(nèi)面積、公攤面積一鍋燴來(lái)得科學(xué)合理,但仔細(xì)探究,其實(shí)卻是換湯不換藥,只是改變計(jì)價(jià)方式而已。因?yàn)閷?zhuān)業(yè)人士說(shuō)了,按套內(nèi)建筑面積賣(mài)房,購(gòu)房總價(jià)是保持不變的。此舉意味著,銷(xiāo)售面積雖然縮小,但銷(xiāo)售單價(jià)卻提高了。按理說(shuō),既然按公攤面積計(jì)價(jià)有不盡科學(xué)合理的一面,那么,構(gòu)筑于此基礎(chǔ)上的房屋總價(jià),也應(yīng)該隨著公攤面積的計(jì)價(jià)調(diào)整而適當(dāng)降價(jià)才是。如果僅僅是堤內(nèi)損失堤外補(bǔ),如果依舊是羊毛出在羊身上,那么,對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō),此舉就算不上是什么實(shí)質(zhì)性利好。
楊菁(江蘇讀者):以開(kāi)發(fā)商追逐暴利的本性,當(dāng)房?jī)r(jià)完全按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的時(shí)候,勢(shì)必會(huì)大幅縮減公攤面積。所以,表面上看按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的規(guī)定讓購(gòu)房者節(jié)約了成本,但是公用面積的減少,肯定會(huì)影響業(yè)主的生活。如此一來(lái),最終犧牲的還是業(yè)主的利益。
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