江蘇淮安推出“共有產(chǎn)權(quán)”住房模式引起了全國(guó)關(guān)注,政府出50%或者30%和你湊份子,并按出資比例擁有對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán),5至8年后,你只要將政府出的那筆錢還了,房子就全歸自己了。在國(guó)務(wù)院發(fā)展研討中心組織的研討會(huì)上,有專家提出值得向全國(guó)推廣。

　　共有產(chǎn)權(quán)房制度在我國(guó)可能還是一個(gè)新鮮事物,但在英國(guó)卻已經(jīng)是一個(gè)成熟成功的事物了。為了幫助困難家庭群體實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想,英國(guó)政府于2005年推出了 “新居者有其屋計(jì)劃”,其方式就是先購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán),然后逐步購(gòu)買完全產(chǎn)權(quán)。英國(guó)的成功實(shí)踐,讓共有產(chǎn)權(quán)房制度在世界范圍有了一定的吸引力。2009年3月6日,美國(guó)政府正式宣布啟動(dòng)名為 “居者有其屋”的第二代房屋援助計(jì)劃,目標(biāo)是通過共有產(chǎn)權(quán)房制度讓900萬家庭圓夢(mèng)。

　　細(xì)細(xì)比較我國(guó)江蘇淮安和英國(guó)的做法,照顧弱勢(shì)群體、共有產(chǎn)權(quán)是相同之處,但也有一些不同的地方。我認(rèn)為,這些不同之處,正是我們需要向英國(guó)學(xué)習(xí)和借鑒的地方。

　　首先,在購(gòu)房者首期可以購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)比例上,英國(guó)比我國(guó)江蘇淮安更靈活�；窗操�(gòu)房者首期享有的產(chǎn)權(quán)只有50%或者70%兩個(gè)比例。購(gòu)房者首期享有產(chǎn)權(quán)比例的可選擇性越小,這項(xiàng)制度適應(yīng)的群體也就越少,受惠的群眾也就越少。英國(guó)開始推行時(shí),購(gòu)房者享有的產(chǎn)權(quán)可以在25%、50%或75%三個(gè)比例中選擇,后來變得更加靈活,購(gòu)房者可以在25%到75%之間自主確定比例,更多地考慮了購(gòu)房者的不同情況,更加以人為本。

　　其次,在購(gòu)房者享有完全產(chǎn)權(quán)之前,在如何對(duì)待政府的產(chǎn)權(quán)上,英國(guó)和我國(guó)江蘇淮安有很大的不同�；窗操�(gòu)房者只需要在5年之后還清政府的部分款項(xiàng)即可,其間不需要支付任何成本,5年之后如果不能購(gòu)得完全產(chǎn)權(quán),可以申請(qǐng)延長(zhǎng)3年,而這3年需要支付利息。8年之后仍無法購(gòu)得完全產(chǎn)權(quán),政府就白送給他住。而在英國(guó),購(gòu)房者獲得完全產(chǎn)權(quán)沒有具體的時(shí)間限制,但在購(gòu)得完全產(chǎn)權(quán)之前,政府會(huì)向購(gòu)房者收取共有產(chǎn)權(quán)部分的租金,從而有效提高了公共資源的使用效率,也提高了購(gòu)房者購(gòu)得完全產(chǎn)權(quán)的積極性。

　　第三,在可購(gòu)房的范圍方面,江蘇淮安只能買政府指定的小區(qū);而在英國(guó),卻沒有具體范圍的限制,購(gòu)房者如果購(gòu)買的是非政府指定小區(qū),只需向共有產(chǎn)權(quán)房制度的實(shí)際操作者——“住房協(xié)會(huì)”申請(qǐng)即可。雖然淮安方面說,不讓人感覺是“窮人區(qū)”,但由于只能購(gòu)買指定的小區(qū),而讓指定小區(qū)成為了實(shí)際上的“窮人區(qū)”,英國(guó)通過不限制購(gòu)房的范圍,則有效避免了這個(gè)問題。

　　第四,在共有產(chǎn)權(quán)房的處理方面,淮安和英國(guó)也存在一些差別。從新聞來看,江蘇淮安的共有產(chǎn)權(quán)房在購(gòu)房者完全購(gòu)得產(chǎn)權(quán)之前,似乎是只能住,或者允許賣,而不允許出租。而在英國(guó),不僅允許賣,而且只要購(gòu)房者在征得“住房協(xié)會(huì)”以及提供貸款機(jī)構(gòu)的同意后,可以將住房全部甚至部分出租給他人,只不過出租的價(jià)格必須是市場(chǎng)價(jià),出租的收益需要按照享有的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。在購(gòu)房者取得完全產(chǎn)權(quán)之前,也可以出售房屋,只不過政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),必須按照市場(chǎng)價(jià)出售,出售的收益也必須按照享有的產(chǎn)權(quán)比例分配。

　　第五,關(guān)于房屋的維修義務(wù)方面,淮安似乎沒有規(guī)定,但英國(guó)明確規(guī)定,不論購(gòu)房人擁有房屋多大比例的產(chǎn)權(quán),房屋的一切維修費(fèi)用均由購(gòu)房人承擔(dān)。其中,房屋內(nèi)部的維修由購(gòu)房人自己委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行,費(fèi)用個(gè)人承擔(dān)。房屋的公共部分可以由住房協(xié)會(huì)來維修,也可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)來維修,但費(fèi)用要最后分?jǐn)偨o每個(gè)購(gòu)房人家庭。

　　第六,政府享有產(chǎn)權(quán)部分的資金運(yùn)作方面,淮安是從土地出讓金中拿出一部分來實(shí)施,而英國(guó)是�？顚Ｓ�,在政府撥付一定啟動(dòng)款項(xiàng)后,由住房協(xié)會(huì)按照基金的形式運(yùn)作,從而保證這一筆賬始終是清楚的,也保證了基金的保值增值。

　　一項(xiàng)制度的好壞,取決于其設(shè)想的初衷;一項(xiàng)好的制度能否很好地實(shí)施,能否收到理想的效果,則在于其細(xì)節(jié)。共有產(chǎn)權(quán)房制度,作為我國(guó)保障性住房建設(shè)的新探索,要想穩(wěn)步地走下去,能夠在全國(guó)推廣，是必須注意細(xì)節(jié)的，而英國(guó)先行的經(jīng)驗(yàn)也許可以提供一些借鑒。