住房體系應實行“市場”和“保障”雙軌制度，對于前者，政府不應干預價格；而在保障方面，政府則應將工作重點放在廉租房、經(jīng)濟適用房以及住房租賃方面。

　　主 持 人　本報記者　謝利

　　對話嘉賓　上海易居房地產研究院綜合

　　研究部部長　楊紅旭

　　如何看待和平衡好市場與保障之間的關系？在住房市場化這一大方向下，政府又應當承擔起怎樣的職責？目前，對于這些問題社會各方面存在不同看法。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，住房體系應實行“市場”和“保障”雙軌制度，對于前者，政府不應干預價格；而在保障方面，政府則應將工作重點放在廉租房、經(jīng)濟適用房以及住房租賃方面。

　　主持人：面對目前社會上對住房市場化的質疑之聲，您提出的住宅“雙軌制”如何平衡市場與保障之間的關系？

　　楊紅旭：近幾年房地產宏觀調控效果不佳，尤其是穩(wěn)定房價的諸多措施不力，其中許多深層次的原因都與目前我國住宅體系的復雜性、混合性相關，如果不把保障性住房市場與商品化住房市場分開，有些問題很難解決。

　　發(fā)達國家經(jīng)驗表明，在住房短缺階段，政府對市場干預較多，普遍比較重視住房保障體系建設；隨著告別住宅短缺時代，絕大多數(shù)國家更傾向于發(fā)揮市場機制，減少住房福利預算支出。我國目前處于加強住房保障的階段，但這并不意味要放棄市場機制，實際上當前國家依然把住房發(fā)展的市場化方向作為重要原則。

　　因此，我認為應按照住宅的建設、供應、消費、管理等環(huán)節(jié)，把住宅市場劃分為兩個系統(tǒng)：保障型住宅系統(tǒng)和市場型住宅系統(tǒng)，并明確這兩個系統(tǒng)各自運行的體制、機制。保障型住宅系統(tǒng)由政府主導，服務特定群體，實行價格管制，其中廉租住房和經(jīng)濟適用住房政府要做主導者，棚戶區(qū)和舊城改造也要劃分清楚，部分符合標準的拆遷戶應納入經(jīng)濟適用住房和廉租住房體系；而市場型住宅系統(tǒng)由市場機制主導，政府不再干預價格。

　　主持人：自我國實行住房體制改革以來，住宅商品化、市場化取代傳統(tǒng)的福利分房，并形成一個龐大的產業(yè)。在片面追求市場化過程中，住房保障問題一度為人所忽略。但2004年房地產宏觀調控以來，住房保障開始成為政策重點關注的領域。在您看來，政府在這其中的主要職能是什么？

　　楊紅旭：近期，我正在為上海、武漢等一些城區(qū)的房地產管理部門做“房地產業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃”和“住房發(fā)展十二五規(guī)劃”的課題研究。在編制住房發(fā)展規(guī)劃的過程中，首先需要協(xié)調好保障性住房和市場化住房之間的關系與矛盾。

　　“十二五”既是我國住房保障大力度推進的時期，又是住房體系和制度進行重大調整的時期。我的看法是，在堅持住宅市場化方向的前提下，結合我國的現(xiàn)實經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，積極、穩(wěn)定、協(xié)調地推進住房保障體系的建設，最終目標是形成比較健全的住房“雙軌制”體系。按此住房發(fā)展模式，政府的主要精力應放在加強住房保障制度建設上面，其中重點發(fā)展廉租住房。

　　目前我國廉租住房的占比非常低。要進一步完善廉租住房的運作模式，進一步健全實物配租和租賃補貼相結合的廉租住房制度，并以此為重點加快城市住房保障體系建設，完善相關的土地、財稅和信貸支持政策。大力發(fā)展廉租住房，能夠真正讓住房保障落到實處，同時又不會干擾純粹市場化的商品住宅市場，可有效避免經(jīng)濟適用住房實際操作中的種種弊端。

　　主持人：除重點發(fā)展廉租房外，您還提出“弱化發(fā)展經(jīng)濟適用房”以及“完善住房租賃體系”的觀點，為什么？

　　楊紅旭：經(jīng)濟適用住房自誕生之日至今，就一直爭議不斷�？傮w而言，沒有大問題，卻有小隱患。考察國外住房保障體系，主要包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、各種租金和購房補貼。各國經(jīng)濟情況不同，住房保障的水平相差甚大。北歐、新加坡的水平最高，其他發(fā)達國家居次，發(fā)展中國家一般水平較低。就發(fā)達國家經(jīng)驗來看，首先要把發(fā)展重點放在廉租住房上，其次才是考慮讓部分中低收入家庭擁有產權房，也即經(jīng)濟適用住房。

　　我國香港地區(qū)的經(jīng)驗，對內地尤其是大城市的住房保障頗有借鑒價值。香港經(jīng)驗給我們的啟示是：在我國經(jīng)濟發(fā)展水平較低的條件下，且從社會公平的角度考慮，目前住房保障的重點只有一個——加強廉租住房建設；其次才是建設適量的經(jīng)濟適用住房。而近幾年我國經(jīng)濟適用住房的建設量遠超廉租住房，這是值得反思和深入研究的。

　　至于“公共租賃”，在我國的住房體系中一直是塊“短板”，1998年房改后，只重視居民購房，而忽視了租房問題。不僅廉租住房滯后，住房租賃市場也一直沒有加以規(guī)范，市場自我運行體系相當不完善，存在租客利益無法得到較好保障的現(xiàn)象，由此導致部分年輕人、中低收入群體被迫超前購房，從而成為社會問題。

　　住房租賃體系可細分為廉租住房、公共租賃住房、市場租賃住房三種類型。通過大力發(fā)展廉租住房，最終會達到一個相對動態(tài)穩(wěn)定的狀態(tài)，那就是能夠保障占城鎮(zhèn)總人口5%至10%左右的居住困難群體。但是，還有20%左右的低收入和中低收入群體買不起房，這就是我們常說的“夾心層”，政府應該通過公共租賃住房解決其居住問題，但其租金補貼標準要比廉租住房低。另外，對于住房困難的外來務工人員和新就業(yè)人群，也應通過公共租賃住房政策進行適度保障。