面對買樓打折送家電送汽車,面對國家一系列調(diào)控政策“大棒”,面對房地產(chǎn)股票的“衰聲不斷”,面對專家、開發(fā)商對于樓市拐點(diǎn)的爭論不休,2008年房市到底將走向何處?
但就在這些“五味雜陳”中,作為樓市最終操盤手的開發(fā)商們,早已相時(shí)而動。
為回籠資金 開始打折促銷
為了保證資金鏈條的順暢,盡快回籠資金,從去年年底開始,降價(jià)打折送家電送汽車等樓盤銷售的促銷活動便異;钴S。但對此,消費(fèi)者并未完全買單,持幣觀望的氣氛籠罩著歲末年初的樓市。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì),去年12月份網(wǎng)上日簽約期房套數(shù)比上月下降近三成。
“一次性付款,銀行貸款每平方米優(yōu)惠100元”的消息剛剛發(fā)布沒幾天,位于朝陽區(qū)東四環(huán)四方橋的格林萊雅家園A座住宅樓昨日又一次性拿出十幾套特惠房繼續(xù)促銷,直降2000元。此項(xiàng)目均價(jià)為每平方米16000元。
銷售人員告訴記者,這次特惠活動是公司考慮到要盡快回款,年底前做財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)出業(yè)績。但記者查詢房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn),與此前開盤銷售的C座住宅樓滿堂紅相比,A座住宅樓從去年12月初開盤到現(xiàn)在只簽約了兩套。
為了爭奪春節(jié)前的地產(chǎn)消費(fèi)市場,京城開發(fā)商紛紛開始買房送大禮計(jì)劃,位于回龍觀黃金區(qū)域的項(xiàng)目東亞上北中心直接兌現(xiàn)成房款,最高可達(dá)8萬元。
近日“買C11棟3單元,送奧迪車一輛”的醒目廣告頻頻出現(xiàn)在各大門戶網(wǎng)站。而此廣告的始作俑者便是位于西三旗附近的富力桃園。從去年11月開始,該項(xiàng)目便陸續(xù)啟動購房送停車位、一次性付款9折優(yōu)惠等促銷手段。
“付全款打折,商業(yè)按揭打折”已經(jīng)成為目前京城樓市促銷打折“集結(jié)號”的音調(diào)。但記者在采訪中也聽到了不同的聲音。上周日,記者在位于南三環(huán)和南四環(huán)星河城五期的璽萌公館售樓現(xiàn)場看到,和想象中冷清的場景不同,均價(jià)18000元并未高處不勝寒。銷售現(xiàn)場不時(shí)有購房者前來咨詢,其中包括已經(jīng)入住星河城前幾期項(xiàng)目的業(yè)主。璽萌公館在售的樓盤均為超過110平方米以上的大戶型。開盤近一個(gè)月,已經(jīng)簽約了近60套房。
眼花繚亂的打折促銷賺得的并不是消費(fèi)者的購買欲望,反而讓更多的人陷入了觀望。根據(jù)最新公眾調(diào)查,相信2008年房價(jià)將有所下降的公眾比去年同期明顯增多,公眾持幣待購氣氛濃厚。在有購房需求的人中間,多達(dá)63.8%的受訪人持幣待購,表示“觀望一兩年再說”。有意在今年買房的公眾只有14.3%,而打算買房用于投資的有9.3%。
“現(xiàn)在買房子和股票一樣可能被套。”網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)出現(xiàn)了如此看跌言論。
調(diào)整投資結(jié)構(gòu) 以保證現(xiàn)金流
房價(jià)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)仍舊像霧里看花,但地產(chǎn)調(diào)控的高壓態(tài)勢無疑是明確的。在應(yīng)對銀根地根的緊縮上,北京億城集團(tuán)總裁鄂俊宇找到了有效的途徑。因?yàn)槠溥x擇了一條利用區(qū)域波動的差異,通過區(qū)域擴(kuò)張調(diào)整現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)均衡的模式。近年來,億城的觸角已經(jīng)延伸到了蘇州、秦皇島等多個(gè)城市。
不能把雞蛋放在同一個(gè)籃子里。開發(fā)商表示“為了分散企業(yè)操作的風(fēng)險(xiǎn),我們需要根據(jù)不同的城市和它的發(fā)展周期制定發(fā)展戰(zhàn)略。也能看到,一些企業(yè)已經(jīng)開始在二三線城市拿地了”。
區(qū)域戰(zhàn)略調(diào)整的同時(shí),投資結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整成為開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)選擇。在房地產(chǎn)商潘石屹看來,在政府加大廉租房、兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)力度后,某些地區(qū)的住宅產(chǎn)品確實(shí)存在過熱的危險(xiǎn)。但是,在城市化已經(jīng)成熟的地區(qū),寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)還是大大短缺的。
業(yè)內(nèi)人士分析,“走自己適合的路去生存,去發(fā)展,有的瞄準(zhǔn)低端,有的瞄準(zhǔn)高端,有的瞄準(zhǔn)商業(yè),有的走向外地,這都是樓市面臨的必然結(jié)果”。而對于目前負(fù)債偏高、資金鏈非常吃緊的企業(yè),最現(xiàn)實(shí)的問題是保留最賺錢、最有長期爆發(fā)潛能的資產(chǎn)和常規(guī)的主業(yè)資產(chǎn),盡早甩掉非主業(yè)資產(chǎn)、可有可無的資產(chǎn)甚至部分賺錢的資產(chǎn),爭取將負(fù)債降到合理的水平。
遭遇土地、信貸 雙重緊箍
從去年下半年開始,國家出臺一系列緊縮政策,嚴(yán)把土地和信貸兩大調(diào)控閘門。近日,國務(wù)院重拳出擊,拳頭直指房地產(chǎn)開發(fā)商囤地行為。要求土地閑置一年不滿兩年,需要按照地價(jià)20%的比例繳納土地閑置費(fèi),同時(shí)要求金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年,完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè),應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資,從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信。
不僅僅是違規(guī)囤地,未按合同日期開工的房產(chǎn)商將面臨融資障礙,在信貸從緊的根本原則下,即便是在以往年初時(shí)各商業(yè)銀行為了盡早完成信貸指標(biāo)都會放量,而今年的情形卻讓部分開發(fā)商感覺到“饑渴”。
對于資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說,向銀行借貸融資是最合算的,但面對著中央經(jīng)濟(jì)工作會議從緊的貨幣政策以及央行要求要嚴(yán)格控制信貸規(guī)模,房地產(chǎn)信貸不再受“寵”。
已經(jīng)上市的房企轉(zhuǎn)而企圖通過增發(fā)等手段,在股市上擴(kuò)容,而沒上市的房企則瞄準(zhǔn)了IPO。但從證監(jiān)會傳來的消息是,證監(jiān)會雖然仍舊接受IPO申報(bào),但程序比以往更復(fù)雜,而十多家已上市房地產(chǎn)企業(yè)的定向增發(fā)方案至今均未獲得批準(zhǔn)。
雪上加霜的是,自去年央行要求各商業(yè)銀行將個(gè)貸首付比例提高到40%,并要求以家庭為單位認(rèn)定,不少開發(fā)商開始想辦法幫助購房者申請個(gè)貸!皩τ谫彿空邅碚f,主要是銀行貸款的影響,利率壓力及審批難度加大。”
雖然華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)一直宣稱銀根收緊對開發(fā)商不會有什么太大影響,但面對由“緊”字帶來的這股寒流,即便是上市公司情況也不樂觀。中體奧林匹克花園副總裁陳順甚至用“感受到了寒冷”來描述,但他認(rèn)為,如果開發(fā)商能夠繼續(xù)得到資金和金融方面的支持,舞臺還是有的。
各方爭議
房價(jià)拐點(diǎn)引發(fā)各方爭議
對于開發(fā)商打折促銷、變相降價(jià)的現(xiàn)象,有開發(fā)商告訴記者,在對樓盤進(jìn)行定價(jià)的時(shí)候,后期開工的項(xiàng)目價(jià)格不可能低于之前開工的項(xiàng)目,在房價(jià)暴漲的時(shí)候,開發(fā)商標(biāo)的價(jià)格很高,但為了在年末回籠資金,平衡賬上資金,才主動打折,但這并不代表房價(jià)是降的。
國家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)顯示,上月全國36個(gè)大中城市住房價(jià)格呈現(xiàn)“有漲有跌”的格局。統(tǒng)計(jì)顯示,去年12月,36個(gè)大中城市一二類地段的普通商品住宅均價(jià)較上月分別上漲0.5%和1.9%,三類地段普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)略有下降,分別比上月下降0.3%和0.2%。
面對如此數(shù)據(jù),有媒體在報(bào)道時(shí)指出,12月大中城市房價(jià)出現(xiàn)的漲跌互現(xiàn)局面,只在2005年“國八條”出臺后短暫出現(xiàn)過。但業(yè)內(nèi)人士告訴記者,“每次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控時(shí)都會局部出現(xiàn)價(jià)跌和消費(fèi)者持幣觀望現(xiàn)象,但價(jià)格被撞了一下腰后,還會繼續(xù)回調(diào)的”!暗綍r(shí)候那些持幣觀望的人,只有后悔的分兒!痹撊耸勘硎。
目前,是否出現(xiàn)房價(jià)的“拐點(diǎn)”已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)熱烈討論的話題。
萬科集團(tuán)董事長王石去年年底拋出的“廣深地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)了拐點(diǎn)”的言論,但隨即王石給其所言的拐點(diǎn)加了“是房價(jià)從漲幅過快到回歸理性”的限制詞匯。
北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶分析今年深圳樓市降溫時(shí),如此表示,今年上半年深圳房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)活動相當(dāng)猖獗。國家實(shí)行了一系列宏觀調(diào)控政策之后,打擊了過度投機(jī),確實(shí)緩解了部分需求壓力,這是導(dǎo)致深圳房市降溫的重要原因。在徐滇慶看來,由于小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的大量建成,房價(jià)指數(shù)的上升趨勢可能得到緩解!笆欠衲軌虺霈F(xiàn)下降還要繼續(xù)觀察!
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生進(jìn)一步指出,去年,深圳、廣州第四季度的時(shí)候房價(jià)回落,是因?yàn)槠渫钢Я?008年的市場,從月度環(huán)比來看,房價(jià)雖然顯示出松動跡象,但是與上一年度的同比數(shù)據(jù)相比,按照整個(gè)年度來說,房價(jià)還是漲的!翱偸且獫q漲平抑,調(diào)整一下再上去!甭櫭飞绱伺袛。在徐滇慶看來,“必須警惕,投機(jī)活動隨時(shí)可能卷土重來”。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新認(rèn)為目前房價(jià)回落、下調(diào)是短暫性的,只是回應(yīng)一下局部的、微觀的市場變化。從瘋漲到回歸理性漲幅趨緩得到了業(yè)內(nèi)人士的普遍共識。
華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)近期也在多個(gè)場合觀點(diǎn)鮮明地強(qiáng)調(diào),個(gè)別樓盤降價(jià)打折不代表整個(gè)樓市出現(xiàn)拐點(diǎn),也不代表北京的房價(jià)會下降。徐滇慶的分析更加一針見血,“房價(jià)下降是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的”。
房地產(chǎn)商潘石屹在和網(wǎng)民在線交流時(shí)表示,目前市場的觀望情緒主要是來自于深圳、廣州兩個(gè)城市成交量大幅度下跌,再加上元旦、春節(jié)前后每年的成交量都不會非常多,因?yàn)榉偶倨陂g大家都在度假。潘石屹言談中表現(xiàn)的是并不擔(dān)心北京今年房地產(chǎn)的總體市場情況。但潘石屹表示,“單價(jià)在8000元以下房子的價(jià)格可能會出現(xiàn)拐點(diǎn)”。他的理由是經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和廉租房的供應(yīng)加大,市場上低于8000元/平方米的房子供應(yīng)更加擁擠。所以今年其銷售單價(jià)下跌的可能性很大,有可能出現(xiàn)拐點(diǎn)。(記者 丁蕊)
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