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長三角集中征二手房土地增值稅 抑房價管用嗎?
2007年07月19日 08:49 來源:中國證券報


    漫畫:上海征二手房土地增值稅 賣方向購房者轉嫁稅負。 2007年07月16日 《中國青年報》消息:15日起,上海正式對轉讓居住未滿5年的非普通商品住房開征土地增值稅。這一原本意在抑制投機的舉措,在二手房指數(shù)創(chuàng)近年新高、供需存在缺口、價格漲幅顯著放大的情況下,開始演變成對買房人的稅負轉嫁。 中新社發(fā) 謝正軍 作


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  繼杭州今年2月開征土地增值稅后,7月15日,上海開始對居住未滿5年的非普通住宅交易征收土地增值稅,而南京市地稅局也在7月16日宣布將強制征收這一稅種。長三角3個中心城市在全國率先開征土地增值稅,宣稱要借此進一步調(diào)控房價,但這一招會管用嗎?

  稅負層層加碼

  房價節(jié)節(jié)攀升

  自2005年以來,國家開始在房屋產(chǎn)權流通環(huán)節(jié)加征稅款,希望能借此調(diào)控飛漲的房價,長三角各個城市也據(jù)此出臺了一些地方政策。加上受市場大勢影響,房產(chǎn)交易成本確實增加不少。然而,長三角地區(qū)的房產(chǎn)價格仍然節(jié)節(jié)攀升。

  以上海為例,即便將土地增值稅(0.5%)放置在一邊,非普通二手住宅在交易環(huán)節(jié)所課的稅負已至少達到交易價格的9.05%。主要包括:營業(yè)稅(5.55%)、契稅(1.5%)、個人所得稅(2%)。此外,還有印花稅、手續(xù)費等。

  但是在如此高額的稅收壓力下,上海的房價依然上漲。繼今年5月份上漲之后,6月份上海二手房指數(shù)繼續(xù)大漲70點,達1751點,漲幅4.16%,創(chuàng)近年來新高。由于市場需求量明顯增加,供需存在缺口,二手房價漲幅明顯放大,其中,超過7成區(qū)域二手房價格漲幅超過3%。漢宇地產(chǎn)市場研究中心數(shù)據(jù)顯示,這個月上海市中心部分二手房成交價上漲達到10%。上海一家房產(chǎn)中介門店店長告訴記者,6月店里100萬元左右的二手房源漲幅3%至5%,而7月在加征土地增值稅的情況下,此類房源上漲5%至7%。

  不僅是上海,南京、杭州等城市的二手房價格也是“一路小跑”。從今年3月開始,長三角房地產(chǎn)市場一直熱得發(fā)燙,售樓處排隊、“午夜交易”等現(xiàn)象屢見不鮮。特別是5月以來,上海及杭州的一、二手房成交量急劇攀升。整個5月,上海成交量在100套以上的樓盤達到41個之多,有7個交易日成交量超過1000套。

  在南京,按照開發(fā)商的話來說,上半年“市場好得可怕”;而對于普通老百姓而言,房價還將上漲也成了共識,很多人甚至發(fā)出“調(diào)控變空調(diào)”的慨嘆。

  賣方市場

  負擔加在買方身上

  在這種情況下,強征土地增值稅是否能達到調(diào)控房價的作用,人們對此并不樂觀。由于房地產(chǎn)仍然處于賣方市場階段,這筆稅負往往是直接轉嫁在買方身上。

  南京市地稅局稅政二處副處長郭智華表示,由于土地增值稅屬于價外稅,對其進行征收并不會增加房屋成本,因此對房地產(chǎn)價格并沒有直接的影響。土地增值稅的規(guī)范收取,主要作用是對房地產(chǎn)商、房屋轉讓人的利潤進行調(diào)控,減少他們的利潤額,從而抑制炒房現(xiàn)象!敖鼛啄,南京市地稅部門就房地產(chǎn)市場出臺過多種稅收政策,比如去年對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收的規(guī)范等,但是要規(guī)范

  房地產(chǎn)市場,僅靠單一稅種是無法實現(xiàn)的,需要多種稅收政策綜合調(diào)控!彼f。

  然而,對于近幾年南京市通過稅收形式對房地產(chǎn)價格調(diào)控的效果,郭智華卻表示:就其分管的所得稅和土地增值稅方面來看,直接效果很難說。

  長三角各地陸續(xù)開征的住宅轉讓土地增值稅調(diào)控的初衷顯然在于增加房產(chǎn)轉手成本、抑制投機行為。在稅務部門看來,增加交易成本,打擊房產(chǎn)交易暴利無異于一招“釜底抽薪”的好計。然而事實并非如此,在二手房價格指數(shù)持續(xù)走高、供需缺口加大、價格漲幅顯著遞增的情況下,政策的良好初衷顯得有些一廂情愿。

  記者在南京市房產(chǎn)家居門戶網(wǎng)站上看到,二手房標價后面往往注明“不含稅”,言下之意就是這是賣方實際拿到手的收入,稅負部分則由買方承擔。

  增稅調(diào)控房價

  是不是“揚湯止沸”

  業(yè)內(nèi)人士普遍認為:從二手房土地增值稅政策本身特征、先行經(jīng)驗和市場大勢來看,這無異于“揚湯止沸”,實質(zhì)性效果一時難以看到。

  年初,土地增值稅在北京、杭州率先實施后,這兩地的二手房市場反而繼續(xù)走強。在上海,6月13日公布了征收土地增值稅的時間點和開征辦法,但在此后的“政策緩沖期”內(nèi)并未出現(xiàn)集中交易的高峰,市場反應平靜,與以往調(diào)控政策出臺時的情形大相徑庭。

  “房屋不是普通商品,政府要從賣房者手中拿走一分錢收益,他們就會立即把它作為成本轉嫁到買房人身上。賣方要的是到手價!币晃毁Y深房地產(chǎn)中介對記者說,由此只能導致二手房的真實房價因增稅再被推高。

  除了轉嫁稅負之外,在住宅交易中還普遍存在上下家串通,“做低房價”的做法。一家地產(chǎn)中介公司物業(yè)顧問告訴記者,通常的做法是簽兩份合同,一份填寫壓低后的虛擬成交價,給稅務機關看;一份寫明應補償?shù)牟顑r,作為上下家私下運作的憑據(jù)!把a償”的名目繁多,有“裝修補償費”、“戶口遷移費”、“搬遷費”等。

  “買房人在交付首付款時,將差價一并付清,賣房人的權益我們會保障的。”這位物業(yè)顧問說,“買家也愿意這樣做,因為做低房價,買家的稅負也可以少繳納些!

  “二手房市場與新建住房市場、流動性情況、貨幣政策、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策以及整個資本市場聯(lián)系密切。當前在經(jīng)濟基本面持續(xù)向好背景下,流動性過剩和資產(chǎn)價值重估的大潮使得房地產(chǎn)成為積聚財富并創(chuàng)造財富的重要載體。在這種情況下,土地增值稅這類的制度微調(diào)除了增加政府的稅收外,很難對調(diào)控房價起到實質(zhì)性作用!蹦暇┐髮W經(jīng)濟系的講師王宇偉對記者說。(姜帆 陶維洲)

 
編輯:王菲】
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