如果拿經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律來評判北京乃至中國房地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀,恐怕教綱就要改寫了。尤其是北京市,即使是面對限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、配建房的夾擊,各項(xiàng)嚴(yán)令的包圍,房價(jià)仍然在上漲:今年6月,據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查最新顯示,全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2007年4月份、5月份北京房價(jià)的漲幅分別高達(dá)10.7%和10.3%;北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年北京房屋銷售價(jià)格指數(shù)上漲了10.1%。許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)測下半年,房價(jià)仍有加速上漲的可能。
到底是一只怎樣的手“導(dǎo)演”著房價(jià)唱衰與唱漲的曲目?需求和供給在進(jìn)行著怎樣的博弈?我們試圖用新近發(fā)生的種種事件以及專家學(xué)者們對房地產(chǎn)目前形式的判斷,拷問一下———高房價(jià)還能走多遠(yuǎn)?
供求關(guān)系唱漲北京地產(chǎn)
供應(yīng)量不足市政配套完善奧運(yùn)會臨近投資者跟風(fēng)購買
“以往,回報(bào)率只有達(dá)到8%或者10%,很多投資型買家才會去考慮買房或者買鋪進(jìn)行投資,而現(xiàn)在,7%甚至6%都會吸引眾多投資型買家”,正在北京進(jìn)行整包酒店式公寓的業(yè)內(nèi)人士趙冬焱對記者說。分析原因,趙冬焱說,以前人們投資主要考慮有一個長期而穩(wěn)定的現(xiàn)金流,只要買入和租出(或賣出)達(dá)到一個合理的差價(jià)就可以了。但是由于房價(jià)的上漲,投資型物業(yè)的年回報(bào)率已經(jīng)由原來的10%、8%回落到目前的7%甚至5%左右。那么為什么還有大量的投資者一如既往地選擇投資呢?
“人們已經(jīng)從追求現(xiàn)金流轉(zhuǎn)向了對預(yù)期物業(yè)升值的追求,每個月現(xiàn)金的多寡和長期的投資回報(bào)相比,絕大多數(shù)會選擇后者。”趙冬焱說。
趙先生的經(jīng)營行為可以管窺目前北京地產(chǎn)市場的大勢。這僅僅是只占北京買房人群10%的投資型買家面臨的局勢,而在占有絕大多數(shù)的自住型買家那里,前幾年認(rèn)為6000元/平方米都覺得貴的房產(chǎn),現(xiàn)在11000元/平方米都算是“經(jīng)濟(jì)型”了。目前的北京樓市,四環(huán)之內(nèi)已經(jīng)基本“消滅”了10000元/平方米以下的樓盤,20000元/平方米的四環(huán)沿線樓盤比比皆是。原因何在?
7月末,國家有關(guān)部門分析原因認(rèn)為,去年以來,加稅、加息等打擊買房投機(jī)的政策落實(shí),推行90平方米70%住房戶型結(jié)構(gòu),可以相對降低總價(jià)提高有效購買力。這些措施并沒有從根本上解決推動房價(jià)上漲的主要矛盾———供應(yīng)與需求的緊張狀況,緩解土地價(jià)格飛漲和土地供應(yīng)緊缺給住房建設(shè)用地需求的壓力。應(yīng)該說,去年以來,緊縮的銀根和不足的土地供應(yīng)與住宅建設(shè)、住房需求之間矛盾的加劇,是房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住房價(jià)格上漲的最主要原因。
而開發(fā)商們則是從另一個角度詮釋了房價(jià)上漲的原因。以20000元/平方米即將入市的北京萬達(dá)副總經(jīng)理盧明在接受記者采訪時(shí)表示,目前,世界各國的房地產(chǎn)價(jià)格都在不同程度地上漲,中國作為一個發(fā)展中的大國,隨著經(jīng)濟(jì)水平的飛速發(fā)展,尤其是面臨著奧運(yùn)會的到來,像北京這樣正在邁向國際化大都市的城市來說,房價(jià)上漲應(yīng)該是正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。
“土地的價(jià)格在不斷攀升,開發(fā)商拿地的成本也相應(yīng)的大量提升,而且由于奧運(yùn)會的臨近,北京各個地域的市政配套建設(shè)已經(jīng)接近尾聲,尤其是軌道交通的大發(fā)展勢必使周邊物業(yè)升值,價(jià)格上漲是完全符合規(guī)律的!北R明如是說。
國家統(tǒng)計(jì)局局長謝伏瞻在接受央視采訪時(shí)稱,從1997年到2007年間,除了日本和香港之外,全球絕大多數(shù)地區(qū)房價(jià)漲幅都達(dá)到了100%以上,最高的是愛爾蘭,10年房價(jià)漲幅達(dá)到180%。
而通州一個超級大盤的老總對記者說,由于土地的稀缺,很多拿不到地的開發(fā)商已經(jīng)走向聯(lián)合拿地進(jìn)行開發(fā),而且無法預(yù)見下一個項(xiàng)目在哪里,因此,捂盤惜售、坐地漲價(jià)的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。國家雖然推出了一些限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房,但由于準(zhǔn)入制度的不完善,不能從根本上解決實(shí)際需求,因此造成了需求比例的失衡。
供求比例的失衡造成一個現(xiàn)象:價(jià)格越漲,人們越買,于是價(jià)格就會再漲。專家將此稱為“跟風(fēng)型消費(fèi)”。“前兩年很多人一直在觀望,以為房價(jià)會有轉(zhuǎn)機(jī)。但事實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這些人的預(yù)期,從現(xiàn)在看,大多數(shù)人都放棄了觀望,轉(zhuǎn)變成了市場上又一股非常強(qiáng)大的購買力!痹谶@位專家看來,近來很多均價(jià)每平方米萬元左右的樓盤一上市便被搶購一空,都是對這種“跟風(fēng)型消費(fèi)”的最好注解,甚至有很多家庭,6個工薪階層供一套房子,都折射出對價(jià)格繼續(xù)上漲的深刻憂慮,尤其中小戶型、低總價(jià)住宅更是一房難求。
種種跡象表明,今年下半年開盤的項(xiàng)目,基本還將是高開高走,甚至有人預(yù)言,未來五環(huán)沿線的商品房價(jià)也將超過每平方米萬元單價(jià)。
居者有其屋是未來樓市主題
保障性住房應(yīng)成“抑高”利器住房兩級化趨勢明顯
最近,北京市連續(xù)推出一大批經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房用地,在聶梅生看來,這是對以往宏觀政策的一種深化。“政策房和商品房分開應(yīng)該說是一個明智之舉,中低收入者的住房問題,政府有責(zé)任承擔(dān)起來,而不是簡單把這個責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給市場!甭櫭飞赋觯@種分化同樣是對消費(fèi)的一種疏導(dǎo),不要讓所有需求一股腦涌入商品房市場,而是在不同領(lǐng)域得到消化。但同時(shí),“房地產(chǎn)方面的政策不可能立竿見影,特別是保障性住房和限價(jià)房建設(shè)上,更需要有一個開發(fā)周期!甭櫭飞嬖V記者,轉(zhuǎn)移需求不是短時(shí)間能達(dá)到的目標(biāo),會體現(xiàn)出明顯的滯后效應(yīng),因此,宏觀調(diào)控的作用要在未來一兩年之內(nèi)才能充分地體現(xiàn)出來。
對于房價(jià)高低的爭論與判斷,中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為,如果放在大環(huán)境上看,房價(jià)無所謂高或者低。因?yàn)樗菄医?jīng)濟(jì)的一種體現(xiàn),是經(jīng)濟(jì)規(guī)律使然,而保障性住房應(yīng)該成為控制高房價(jià)的利器。
對社會上流傳的“未來房地產(chǎn)項(xiàng)目配建15%保障性住房會給兩種不同居住人群帶來心理障礙”的言論,李文杰說,在很多發(fā)達(dá)國家和地區(qū),高收入人群和低收入人群所住區(qū)域大多也是“混居”的,經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等便宜房根本不會造成心理落差。在香港的新市鎮(zhèn)建設(shè)中,開發(fā)商做項(xiàng)目配建比例達(dá)到了50%,而配建的公屋相當(dāng)于北京的廉租房,配建的居屋相當(dāng)于北京的經(jīng)濟(jì)適用房,高檔房與便宜房在同一區(qū)域。并沒有出現(xiàn)所謂的不和諧。而且開發(fā)商可以通過技術(shù)手段,將高低兩個社區(qū)有意識地分開。
香港房地產(chǎn)資深人士半求在接受媒體采訪時(shí)說,香港房價(jià)為什么這么多年還沒有飆升,其中一個原因就在于老百姓的解讀能力比較強(qiáng),他們得知政府在大力發(fā)展公屋和居屋,就能意識到房價(jià)會得到控制,因此不會輕易投幣,開發(fā)商亦因此而在房價(jià)上控制增長。
在開發(fā)商環(huán)節(jié),配建比例也不會給他們帶來太多的影響。雖然在同一個地塊,但開發(fā)商可以通過成本核算來解決,無非高檔房價(jià)格承擔(dān)一部分便宜房的成本,開發(fā)商的利潤還是能夠得到保證。在記者采訪的一些開發(fā)商當(dāng)中,絕大多數(shù)開發(fā)商表示,會積極配合政府有關(guān)部門關(guān)于配建房的開發(fā)。
“這不僅是項(xiàng)目開發(fā)成本與利潤的簡單意識,而是開發(fā)商們對于社會責(zé)任感與民生的一種義務(wù),房價(jià)上漲雖然是多方面原因造成的,但開發(fā)商在其中起到了至關(guān)重要的作用,也是房價(jià)上漲的既得利益者,因此,做一些關(guān)乎民生的工程是理所應(yīng)當(dāng)?shù)。”北京北辰置業(yè)經(jīng)營公司總經(jīng)理姜宏如是說。
如此看來,國家有關(guān)部門最近出臺的種種舉措的確在房地產(chǎn)市場上帶來了積極的影響,在紛紛擾擾有關(guān)房價(jià)高低的爭論中,也許建設(shè)部政策研究中心主任陳淮的一句話可以道破“天機(jī)”:政策出臺的根本目的,就是為了讓老百姓能住上房子。
不必仇富,不必嫌貧,只要人人有房住才是社會和諧的不變主題。
新政頻出欲挫高價(jià)銳氣
宏觀調(diào)控政策平抑 重稅在即供給增多
“在現(xiàn)有的游戲規(guī)則下,土地、地價(jià)、房價(jià)之間已經(jīng)形成了一個難以打破的怪圈,這個循環(huán)不打破,房價(jià)便很難得到抑制。全國的房地產(chǎn)商現(xiàn)在在爭著吃同一塊奶酪,奶酪大小是一定的,那最后結(jié)果只能是誰出的錢多誰來吃。但是,是不是可能多出一塊奶酪呢?舉例說明,比如前些時(shí)間爭議一時(shí)的小產(chǎn)權(quán)問題,雖然這種住房最終可能得不到官方的認(rèn)可,但在實(shí)際上,這種房子恰恰是在多出一塊‘奶酪’上做的嘗試,并達(dá)到了對買房人有益的結(jié)果。像這樣的事情都在提示我們,在現(xiàn)有游戲規(guī)則的基礎(chǔ)上做出一些調(diào)整,恐怕才是撬動房價(jià)唯一的杠桿!比珖ど搪(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生的采訪發(fā)言,多少代表了房價(jià)擔(dān)憂者乃至政府有關(guān)部門平抑房價(jià)的決心。
最近,國家有關(guān)部門分析研究了目前全國經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作,認(rèn)為只有在“投資”和“土地”———做好文章,控制房價(jià)上漲才有一線希望。
具體措施包括,首先對房地產(chǎn)投資要做到分類對待、有壓有保,壓公建保住宅。“有壓”就是要服從和服務(wù)于整體經(jīng)濟(jì)降溫和控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的目的,對辦公、商業(yè)等非住宅類項(xiàng)目投資可以階段性嚴(yán)控!坝斜!本褪且獙ΠūU闲宰》亢推胀ㄉ唐纷》康耐顿Y給予保護(hù)性甚至鼓勵性的政策傾斜。
其次,住宅用地要網(wǎng)開一面,快速有效提高供應(yīng)。除了提高新增出讓住宅用地效率以外,盤活存量閑置土地是快速提高土地供應(yīng)的有效途徑。
第三,應(yīng)當(dāng)提高住宅用地容積率,以期剛性提高有限土地的住房供應(yīng)規(guī)模,在有限的土地上建設(shè)更多的住宅,推動高層住宅比例快速提高。這樣可以節(jié)省地面,增加樓面,剛性增加住房供應(yīng)量,緩解住房需求,平抑住房價(jià)格。
而在此前,有關(guān)部門已經(jīng)提出了“十一五”期間,北京要建設(shè)總面積達(dá)到3000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的要求。不僅制定了將在定福莊、南苑、豐臺、石景山等區(qū)域大力發(fā)展兩限房,同時(shí)要求在5年之內(nèi)完成12個經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。更為重要的是,從2007年5月1日起,位于三環(huán)以外且不在政府土地儲備控制區(qū)域內(nèi)的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目,尚未取得規(guī)劃意見書和僅取得土地一級開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃意見書時(shí),必須按照15%的規(guī)劃面積配套建設(shè)保障性住房及兩限性住房。這意味著,國家將不再坐視商品房大量入市而需求性住房不足的現(xiàn)狀,用強(qiáng)力的政策直接要求開發(fā)商“扶強(qiáng)惜弱”。有人算賬,到2010年,不算集中建設(shè)的兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房,僅配建的保障房就將達(dá)到1200萬平方米,可提供17萬套左右的便宜房。
目前,方興未艾的兩限房雖然準(zhǔn)入門檻還未確定、經(jīng)濟(jì)適用房難覓蹤影,但不難想象,數(shù)年后當(dāng)數(shù)十萬套便宜房入市,它對高房價(jià)的影響將會如何,結(jié)果應(yīng)該不難預(yù)測。
除了剛性的政策,在持有環(huán)節(jié)上,政府有關(guān)部門也考慮重拳出擊。在開征物業(yè)稅條件并不成熟的情況下,國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組報(bào)告建議,應(yīng)選擇部分問題比較突出的典型城市作為試點(diǎn),盡快征收物業(yè)稅,促進(jìn)住房供給的有效釋放。(張艦 高彤)