昨日，包括本報(bào)(江南時(shí)報(bào))在內(nèi)的南京多家媒體報(bào)道了南京奔小康最后四個(gè)“未達(dá)標(biāo)”指標(biāo)的進(jìn)展情況，其中，人均住房面積還未達(dá)30平方米的小康目標(biāo)，其實(shí)南京上半年在住房方面已經(jīng)下了大力氣，新開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用房達(dá)132萬(wàn)多平方米，調(diào)查顯示，江南八城區(qū)居民對(duì)住房滿意度也已達(dá)八成以上。但是，持續(xù)走高的房?jī)r(jià)使得普通市民購(gòu)房壓力進(jìn)一步加大。放眼全國(guó)，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)同比漲幅，南京超過(guò)10%排到第三位。整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)也都在高位上運(yùn)行。即便在收入大量增長(zhǎng)的背景下，居高的房?jī)r(jià)讓一些老百姓感覺(jué)不到富裕感。專家指出，房?jī)r(jià)居高所帶來(lái)的壓力，不僅給百姓，也給政府帶來(lái)了巨大壓力，如何抑制高漲的房?jī)r(jià)已是政府感到棘手而迫切需要解決的問(wèn)題。
南京八成居民滿意現(xiàn)住房狀況
“南京江南八區(qū)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)29.53平方米�！弊蛉�，南京市政府通報(bào)了南京江南八區(qū)的住房調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況，其結(jié)果令人欣喜，八成居民對(duì)現(xiàn)有住房狀況表示滿意。
據(jù)南京市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)郭宏定介紹，目前，南京市江南八區(qū)人均住房建筑面積大于30平方米的已占41.7%，戶均套數(shù)1.14套，也已達(dá)到“戶均一套房”的要求。此外，住房的成套率和完好率均超過(guò)90%，家庭對(duì)現(xiàn)有住房的滿意和基本滿意率達(dá)到八成，而“三區(qū)兩縣”的住房面積還應(yīng)大于江南八區(qū)，可以說(shuō)南京市已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了住房“小康”的目標(biāo)。江南八區(qū)城鎮(zhèn)居民有住房需求的家庭占到總戶數(shù)的22.7%，其中有購(gòu)房需求的為21.6%，租房需求的為1.1%；在居民購(gòu)房需求的家庭中，欲購(gòu)商品房(含存量房)的為16.3%，購(gòu)中低價(jià)商品房的為1%，購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的為4.3%；在購(gòu)房時(shí)間安排上，計(jì)劃在“十一五”期間購(gòu)房的占到70.8%，2010年后購(gòu)房的為29.2%。
今年1到5月，南京市由市房產(chǎn)局牽頭，市區(qū)統(tǒng)計(jì)局(城調(diào)隊(duì))開(kāi)展了江南八區(qū)城鎮(zhèn)居民住房狀況調(diào)查工作，目前已基本結(jié)束。據(jù)了解，南京市此次住房調(diào)查內(nèi)容信息量較大，不僅覆蓋了國(guó)家對(duì)住房調(diào)查的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，還滿足了江蘇省之后開(kāi)展的住房調(diào)查項(xiàng)目的要求。
據(jù)介紹，此次南京市住房調(diào)查范圍，涵蓋了江南八區(qū)國(guó)有土地上所有城鎮(zhèn)居民家庭的住房(不包括自然村的村民住房)，共涉及68個(gè)街道、467個(gè)社區(qū)居委會(huì)中的95.69萬(wàn)戶。調(diào)查成果表明，南京市江南八區(qū)住宅總建筑面積7714.5萬(wàn)平方米，城鎮(zhèn)家庭戶均人數(shù)為2.73人，人均住房建筑面積為29.53平方米，戶均套數(shù)1.14套，全市住房的成套率93.2%。據(jù)推算，江南八區(qū)中人均住房建筑面積在18平方米以下且人均月收入820元以下的有10.8萬(wàn)戶，實(shí)際戶數(shù)須實(shí)施保障時(shí)經(jīng)嚴(yán)格審核方可得知。
另外，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，南京市新建商品住宅價(jià)格數(shù)今年4、5、6月分別為108.8、109.2、111.3。針對(duì)該市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)的階段性上漲，市政府采取綜合調(diào)控，調(diào)整供求關(guān)系，使得近兩個(gè)月實(shí)際成交房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落。6月份全市商品房住房成交均價(jià)較5月份環(huán)比降低2.8%，7月份成交均價(jià)較6月份環(huán)比降低2.9%。其中，江南八區(qū)的商品住房?jī)r(jià)格6月環(huán)比漲幅較5月份下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)，7月份成交均價(jià)較6月份環(huán)比降低0.2%。南京市政府表示，將進(jìn)一步加大調(diào)控力度，抑制房?jī)r(jià)不正常上漲。
樓市“上火”沖淡居民富裕感
南京小康達(dá)標(biāo)“中考”過(guò)關(guān)，江南八區(qū)近八成的居民對(duì)現(xiàn)住房狀況滿意，也許這可以解釋南京5、6、7三個(gè)月房?jī)r(jià)為什么能出現(xiàn)穩(wěn)中回落。然而，昨日新華社播發(fā)的一篇“新華視點(diǎn)”指出，長(zhǎng)三角包括江蘇在內(nèi)地區(qū)上午16城市居民仍然有話講：長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展讓大家的錢(qián)包更鼓了，但是，房?jī)r(jià)的上漲速度卻讓錢(qián)包再次縮水了。
新華社的這篇名為《錢(qián)少了？長(zhǎng)三角樓市“上火” 居民富裕感“結(jié)冰”》的文章指出，最新資料顯示，長(zhǎng)三角16城市統(tǒng)計(jì)部門(mén)上半年度城市調(diào)查交換資料顯示：2007年上半年長(zhǎng)三角16城市居民人均可支配收入為10566元，突破萬(wàn)元大關(guān)，居民收入同比增長(zhǎng)15.3%。然而，高速上漲的房?jī)r(jià)沖淡了收入增長(zhǎng)帶來(lái)的富裕感。
“最近的氣溫在30多攝氏度，我都快受不了。但樓市比天氣還熱�！鄙虾Ｊ忻窀哂钫f(shuō)。他不久前剛在市區(qū)“淘”了一處價(jià)值200多萬(wàn)元的商品房，并為此背上了100多萬(wàn)元的債務(wù)。
新華社的報(bào)道列舉了一系列的數(shù)字，長(zhǎng)三角16城市中，有6個(gè)城市被納入國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的“全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”調(diào)查范圍。6月份，這6個(gè)城市中有5個(gè)新建商品住房?jī)r(jià)格同比環(huán)比都有大幅上漲。其中，南京11.3%、杭州6.9%、寧波8.6%、無(wú)錫3.8%、揚(yáng)州5.9%。而唯一不在漲幅榜上的上海其實(shí)也在6月出現(xiàn)了成交放量、價(jià)格上揚(yáng)的局面。
“居民收入一年的漲幅有可能抵不上房?jī)r(jià)一個(gè)季度的漲幅。面對(duì)這樣的房?jī)r(jià)，怎樣才能讓長(zhǎng)三角的居民有足夠的富裕感？不要說(shuō)普通的‘新移民’，就是有房的原居民也在為下一代的住房操心。”復(fù)旦大學(xué)一位經(jīng)濟(jì)學(xué)教授這樣說(shuō)。
文章中還指出，有關(guān)學(xué)者表示，長(zhǎng)三角居民內(nèi)部收入差距過(guò)大的問(wèn)題并沒(méi)有得到妥善地解決。以江蘇為例，2006年，江蘇所占比重為10%的城鎮(zhèn)最低收入組家庭和10%的最高收入組家庭人均可支配收入分別為3802元、38527元，兩者的倍率為10.1倍，大大高于1995年的3.36倍和2000年的5.39倍。
房?jī)r(jià)高漲拉大社會(huì)貧富差異
6月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲幅和上半年長(zhǎng)三角城市居民收入的數(shù)據(jù)近來(lái)不期相遇：盡管居民收入同比大漲15.3%，人們還是覺(jué)得錢(qián)太少。
一些社會(huì)研究者指出，房?jī)r(jià)上漲正在助推貧富分化，長(zhǎng)三角地區(qū)的政府必須有解決問(wèn)題的決心與勇氣。
不久前，杭州東部的余杭喬司鎮(zhèn)一個(gè)新盤(pán)上市，由于場(chǎng)面極度火爆，為了防止出現(xiàn)騷亂，當(dāng)?shù)卣坏貌怀鰟?dòng)警力維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。每年的7、8月間是樓市的淡季。然而，由于樓市反季節(jié)“上火”，長(zhǎng)三角不少地方出現(xiàn)了排隊(duì)購(gòu)房的局面。
在這些排隊(duì)購(gòu)房群體中，有人抱著投資目的，也有不少是害怕房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。上海市房地局官方網(wǎng)站顯示，截至23日17時(shí)30分，上海市一手房普通住宅可售房源只有384.91萬(wàn)平方米。而當(dāng)日一手房簽約套數(shù)高達(dá)891套，成交面積達(dá)9.59萬(wàn)平方米。不少房地產(chǎn)專家指出，有效供給不足，需求強(qiáng)烈釋放，在賣方市場(chǎng)格局之下，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，買(mǎi)方恐慌性入市追漲，是引起長(zhǎng)三角再度“發(fā)燒”的主要原因。
“這其實(shí)是一件極為可怕的事。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的過(guò)程中，抱著投資目的購(gòu)房的消費(fèi)者獲取了高額利潤(rùn)，而為自住目的被迫買(mǎi)房的消費(fèi)者則透支了未來(lái)發(fā)展空間。其結(jié)果，必然是加劇貧者愈貧、富者愈富的社會(huì)經(jīng)濟(jì)分層態(tài)勢(shì)。”南京大學(xué)政治學(xué)副教授呂磊說(shuō)。
有關(guān)學(xué)者指出，長(zhǎng)三角居民內(nèi)部收入差距過(guò)大的問(wèn)題并沒(méi)有得到妥善地解決。以江蘇為例，2006年，江蘇所占比重為10%的城鎮(zhèn)最低收入組家庭和10%的最高收入組家庭人均可支配收入分別為3802元、38527元，兩者的倍率為10.1倍，大大高于1995年的3.36倍和2000年的5.39倍。呂磊認(rèn)為，長(zhǎng)三角要實(shí)現(xiàn)富民目標(biāo)，必須考慮房?jī)r(jià)過(guò)度上漲對(duì)社會(huì)的負(fù)面影響。
政府應(yīng)該兼顧兩種效益公平
房?jī)r(jià)急速狂飆的同時(shí)，長(zhǎng)三角的地價(jià)也在不斷刷新行情。7月里的杭州土地市場(chǎng)，雅戈?duì)栆?4.76億元的高價(jià)競(jìng)得總面積為50余畝的浙江工商大學(xué)地塊，樓面地價(jià)高達(dá)15712元／平方米，打破了同在杭州市區(qū)中心地段的原金松洗衣廠地塊樓面地價(jià)剛剛創(chuàng)下12245元／平方米的紀(jì)錄。當(dāng)?shù)夭簧俜康禺a(chǎn)人士認(rèn)為，地價(jià)的飆升對(duì)杭城樓市的劇烈升溫起到了比較關(guān)鍵的作用。但真的是地價(jià)飆升導(dǎo)致的房?jī)r(jià)狂漲么？“可以是地價(jià)影響房?jī)r(jià)，也可以是房?jī)r(jià)影響地價(jià)。兩者其實(shí)是雞生蛋、蛋生雞的關(guān)系。”一位房地產(chǎn)專家這樣說(shuō)。而長(zhǎng)三角目前的情況是，地價(jià)、房?jī)r(jià)輪著上漲，兩者結(jié)成了互利互惠的“戰(zhàn)略聯(lián)盟”。
“分析這種‘聯(lián)盟’背后獲益集團(tuán)，斬?cái)嗥溟g的聯(lián)通紐帶，可能會(huì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生有益的作用�！眳卫谔岢隽诉@樣的觀點(diǎn)。
“房?jī)r(jià)并不僅僅是市場(chǎng)的事情。它關(guān)系到社會(huì)財(cái)富分配，也關(guān)系到社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)�！鄙鐣�(huì)學(xué)研究者這樣說(shuō)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)新一輪的發(fā)展中，長(zhǎng)三角各地紛紛提出了各自的社會(huì)和諧發(fā)展目標(biāo)。其中，社會(huì)群體之間的和諧是重要一環(huán)。作為最有希望率先實(shí)現(xiàn)和諧發(fā)展的地區(qū)之一，長(zhǎng)三角地方政府必須在經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益之間作出恰如其分的選擇，而由于這輪房?jī)r(jià)上漲與市場(chǎng)供需矛盾有著直接的聯(lián)系。長(zhǎng)三角地方政府必須在加大中低價(jià)位住房供給和住房保障上付出更大的努力。
高房?jī)r(jià)還能走多遠(yuǎn)
許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)下半年，房?jī)r(jià)仍有加速上漲的可能。到底是一只怎樣的手“導(dǎo)演”著房?jī)r(jià)唱衰與唱漲的曲目？我們?cè)噲D用新近發(fā)生的種種事件以及專家學(xué)者們對(duì)房地產(chǎn)目前形勢(shì)的判斷，拷問(wèn)一下——高房?jī)r(jià)還能走多遠(yuǎn)？
7月末，國(guó)家有關(guān)部門(mén)分析原因認(rèn)為，去年以來(lái)，加稅、加息等打擊買(mǎi)房投機(jī)的政策落實(shí)，推行90平方米70%住房戶型結(jié)構(gòu)，可以相對(duì)降低總價(jià)提高有效購(gòu)買(mǎi)力。這些措施并沒(méi)有從根本上解決推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要矛盾——供應(yīng)與需求的緊張狀況，緩解土地價(jià)格飛漲和土地供應(yīng)緊缺給住房建設(shè)用地需求的壓力。應(yīng)該說(shuō)，去年以來(lái)，緊縮的銀根和不足的土地供應(yīng)與住宅建設(shè)、住房需求之間矛盾的加劇，是房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住房?jī)r(jià)格上漲的最主要原因。
而通州一個(gè)超級(jí)大盤(pán)的老總對(duì)記者說(shuō)，由于土地的稀缺，捂盤(pán)惜售、坐地漲價(jià)的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。國(guó)家雖然推出了一些限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房，但由于準(zhǔn)入制度的不完善，不能從根本上解決實(shí)際需求，因此造成了需求比例的失衡。供求比例的失衡造成一種現(xiàn)象：價(jià)格越漲，人們?cè)劫I(mǎi)，于是價(jià)格就會(huì)再漲。專家將此稱為“跟風(fēng)型消費(fèi)”。
在開(kāi)發(fā)商環(huán)節(jié)，配建比例也不會(huì)給他們帶來(lái)太多的影響。雖然在同一個(gè)地塊，但開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)成本核算來(lái)解決，無(wú)非高檔房?jī)r(jià)格承擔(dān)一部分便宜房的成本，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)還是能夠得到保證。
“在現(xiàn)有的游戲規(guī)則下，土地、地價(jià)、房?jī)r(jià)之間已經(jīng)形成了一個(gè)難以打破的怪圈，這個(gè)循環(huán)不打破，房?jī)r(jià)便很難得到抑制。全國(guó)的房地產(chǎn)商現(xiàn)在在爭(zhēng)著吃同一塊奶酪，那最后結(jié)果只能是誰(shuí)出的錢(qián)多誰(shuí)來(lái)吃。但是，是不是可能多出一塊奶酪呢？舉例說(shuō)明，比如前些時(shí)間爭(zhēng)議一時(shí)的小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，雖然這種住房最終可能得不到官方的認(rèn)可，但在實(shí)際上，這種房子恰恰是在多出一塊‘奶酪’上做的嘗試，并達(dá)到了對(duì)買(mǎi)房人有益的結(jié)果。像這樣的事情都在提示我們，在現(xiàn)有游戲規(guī)則的基礎(chǔ)上作出一些調(diào)整，恐怕才是撬動(dòng)房?jī)r(jià)唯一的杠桿。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生的采訪發(fā)言，多少代表了房?jī)r(jià)擔(dān)憂者乃至政府有關(guān)部門(mén)平抑房?jī)r(jià)的決心。
最近，國(guó)家有關(guān)部門(mén)分析研究了目前全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作，認(rèn)為只有在“投資”和“土地”方面做好文章，控制房?jī)r(jià)上漲才有一線希望。
除了剛性的政策，在持有環(huán)節(jié)上，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)考慮重拳出擊。在開(kāi)征物業(yè)稅條件并不成熟的情況下，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組報(bào)告建議，應(yīng)選擇部分問(wèn)題比較突出的典型城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。(黃蕾 邱俊子 徐壽松 蔡國(guó)兆)
