“我們的合作建房有了新進(jìn)展�！焙献鹘ǚ�(武漢)聯(lián)盟發(fā)起人連巨生近日興奮地告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，目前有多個(gè)項(xiàng)目還在洽談中，其中處于將軍路的一個(gè)爛尾樓項(xiàng)目，接近啟動(dòng)階段，只待原開(kāi)發(fā)商與承建商善后事務(wù)處理完畢即可啟動(dòng)。
高房?jī)r(jià)激起自建夢(mèng)
1999年，連巨生買(mǎi)下了一套住房，由于還貸和物業(yè)費(fèi)壓力太大，他在新房住了一年就將其出租。
“隨后幾年，武漢的住房?jī)r(jià)格更是一路飆升，周?chē)枚嗳硕几以V苦，抱怨房?jī)r(jià)太高，買(mǎi)房太難。住房問(wèn)題逐漸升級(jí)為一個(gè)社會(huì)問(wèn)題�！边B巨生告訴記者，2003年于凌罡在北京率先發(fā)起個(gè)人合作建房聯(lián)盟，當(dāng)時(shí)他就想如果武漢有人發(fā)起合作建房，自己絕對(duì)參加。
“但是，等了好久都沒(méi)人愿意站出來(lái)組織。”連巨生說(shuō)，畢竟這是一個(gè)新事物，沒(méi)有成功案例可循，所以也沒(méi)人愿意挺身而出甘當(dāng)“第一人”。
“既然都不愿意‘出頭’，那我來(lái)吧！”就這樣，2004年底，連巨生在武漢首次發(fā)起合作建房(武漢)聯(lián)盟，踏上了漫漫求索路。
為了實(shí)現(xiàn)自己的合作建房夢(mèng)想，連巨生辭掉了工作。三年的實(shí)踐，碰壁無(wú)數(shù)。他將自己的合作建房道路總結(jié)為三個(gè)階段：2004年底至2006年初，是初始混沌階段，全憑一股子熱情，亂闖亂碰；2006年中是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)階段；2006年底至2007年是萌芽階段，開(kāi)始有方向和整體思路，對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)逐漸變得清晰。
“聯(lián)盟剛發(fā)起時(shí)，我就想著我們自己集資、拿地、建房，沒(méi)想到每一個(gè)環(huán)節(jié)都步履維艱。”連巨生說(shuō)，比如拿地，他首先想到的是競(jìng)拍。但是，拍出的價(jià)格之高讓他始料未及。這條路自然行不通。
其后，他主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系過(guò)，希望能夠探索出合作的新路子。
“起初，開(kāi)發(fā)商對(duì)我是十分?jǐn)骋暤�，怕合作�?lián)盟跟他們競(jìng)爭(zhēng)，搶了他們的市場(chǎng)�！边B巨生說(shuō)，經(jīng)過(guò)幾年的接觸與溝通，開(kāi)發(fā)商也意識(shí)到，合作建房只是為一部分中低收入者解決住房問(wèn)題，是一種非主流的建房模式，并不會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生直接的威脅。所以，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的態(tài)度也日趨緩和，雙方的合作也成為可能。
而對(duì)于敏感的資金問(wèn)題，連巨生坦言，聯(lián)盟會(huì)員也曾對(duì)其起產(chǎn)生過(guò)不信任，自己也承受了很大的壓力。不過(guò)，通過(guò)這幾年的交流與探索，尤其是近段時(shí)間以來(lái)，溫州的委托拿地模式、深圳的收購(gòu)已建項(xiàng)目模式等陸續(xù)取得成功，讓會(huì)員對(duì)合作建房的信心更加堅(jiān)定。與此同時(shí)，連巨生也積累了豐富的資源，不少項(xiàng)目都在洽談當(dāng)中。
“一切都在朝好的方向發(fā)展�！边B巨生說(shuō)，這些年來(lái)，他嘗試過(guò)多種模式，比如在爛尾樓、老住宅改造等當(dāng)中尋求機(jī)會(huì)，但最終都因?yàn)榉N種原因而無(wú)疾而終。
“特別是位于武勝路的爛尾項(xiàng)目——金石大廈，差點(diǎn)就簽合同了。”連巨生不無(wú)遺憾地告訴記者，由于其債權(quán)問(wèn)題無(wú)法理順，最后只能不了了之。
“這次的將軍路項(xiàng)目，是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)聯(lián)系我們的，雙方的磋商已有半年之久�！边B巨生說(shuō)，該開(kāi)發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)了一點(diǎn)問(wèn)題，希望和我們合作。其相關(guān)手續(xù)、債權(quán)都沒(méi)什么大問(wèn)題。所以，這次有成功的可能。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商想賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，我們當(dāng)然要爭(zhēng)取價(jià)格最低，目前雙方正處于討價(jià)還價(jià)階段。
連巨生告訴記者，現(xiàn)在將軍路周邊的房?jī)r(jià)起價(jià)是每平米3800元，而這個(gè)項(xiàng)目談下來(lái)后，每平米只要2000元左右，便宜不少。
與開(kāi)發(fā)商合作尚屬“練兵”
“個(gè)人合作建房組織與一些資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的小開(kāi)發(fā)商合作，確實(shí)是一條可行之路�！敝心县�(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究中心楊巧博士接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，開(kāi)發(fā)商有土地和資質(zhì)，合作建房者有資金，兩者各取所需，完全有可能成功。
“我們現(xiàn)在需要的是一個(gè)成功的案例來(lái)打破僵局，以擴(kuò)大合作建房的號(hào)召力，堅(jiān)定合作建房者的信心，為將來(lái)走得更好、更遠(yuǎn)，打下良好的基礎(chǔ)。”連巨生說(shuō)，像將軍路項(xiàng)目這樣在合作建房初期與開(kāi)發(fā)商合作，是取得成功的捷徑。
但他坦言，自己把合作建房組織與開(kāi)發(fā)商的合作，包括溫州模式、深圳模式等，視為一個(gè)練兵階段。因?yàn)槟壳暗膶?shí)際情況是，愿意與合作建房組織合作的開(kāi)發(fā)商往往是因暫時(shí)陷入困境的一時(shí)之需，沒(méi)有多少開(kāi)發(fā)商愿意與合作建房組織長(zhǎng)期合作。開(kāi)發(fā)商追求的目標(biāo)是利益最大化，而合作建房組織追求的目標(biāo)是“利益”(房?jī)r(jià))最小化。
“合作建房初期，在與開(kāi)發(fā)商的多種合作模式當(dāng)中，與其合作直接到土地市場(chǎng)上拍地的操作模式，還是應(yīng)該盡量回避的。”連巨生特別指出，在武漢市中心的好位置地塊，拍出的地價(jià)已經(jīng)高達(dá)600-1000萬(wàn)元／畝，每平方米房屋地面價(jià)格已經(jīng)達(dá)到3000元，加上建房成本和稅費(fèi)，建好后的房?jī)r(jià)與市場(chǎng)價(jià)差價(jià)不是十分明顯。
武漢人均月收入只有1千元左右，按1：6國(guó)際購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)公式，這樣操作出來(lái)的房?jī)r(jià)，一般人也承受不起。加之人與人之間的信任需要時(shí)間和成例案例，所以前期一般不召集會(huì)員搞拍地合作建房。
“經(jīng)過(guò)多方實(shí)地考察，我們發(fā)現(xiàn)武漢城郊結(jié)合部的閑置土地資源較豐富，也有些爛尾樓，價(jià)格比拍市區(qū)地便宜多了，因此，前期以與開(kāi)發(fā)商合作為主要目標(biāo)。”連巨生表示，武漢城鄉(xiāng)結(jié)合部有不少土地在私人手里，這些人拿地的成本非常低，如果和他們商議買(mǎi)地，地價(jià)不會(huì)太高。
政策真空成“硬傷”
“如果將軍路項(xiàng)目成功后，我可能會(huì)考慮在武漢城鄉(xiāng)結(jié)合部，與一些有拆遷和改善住房條件需求的村民合作開(kāi)發(fā)住房。”連巨生說(shuō)，他們出地，我們集資、建房。
當(dāng)記者質(zhì)疑這樣的房子就是政府明令禁止的小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，連巨生表示，小產(chǎn)權(quán)房是解決中低收入者住房問(wèn)題的一條非常現(xiàn)實(shí)的方法。他希望政府能夠看到這部分人群的住房需求，并出臺(tái)相關(guān)的支持政策。
“個(gè)人合作建房從2003年底出現(xiàn)至今已經(jīng)四年了，國(guó)家至今未出臺(tái)相關(guān)支持政策。”連巨生直言，這與一些發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)待個(gè)人合作建房的態(tài)度形成了較大的反差。
他認(rèn)為，有關(guān)方面始終都沒(méi)有能力把房?jī)r(jià)調(diào)控穩(wěn)定下來(lái)，就應(yīng)該轉(zhuǎn)換思路，跳出體制內(nèi)調(diào)控?zé)o效的怪圈，學(xué)習(xí)引進(jìn)國(guó)外個(gè)人合作建房的經(jīng)驗(yàn)，采用國(guó)外廣泛存在的個(gè)人合作建房模式，將地方政府手上過(guò)于集中的土地資源分散一部分給民間非盈利組織如個(gè)人合作建房組織，以便使其有能力和資源搞個(gè)人合作建房，多條腿走路，以便達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的，也有利于改善與民爭(zhēng)利的形象。
而國(guó)內(nèi)合作建房組織的現(xiàn)實(shí)情況卻是，與國(guó)際個(gè)人合作建房組織全部走非盈利性組織牌照的“待遇”不同，其被迫負(fù)擔(dān)名目繁多的商業(yè)稅費(fèi)，沒(méi)有相應(yīng)地位。
連巨生表示，長(zhǎng)期不出臺(tái)相應(yīng)配套政策是一種過(guò)失和不作為，希望政府能夠盡快給出相關(guān)的政策與資源支持。
資金安全有保證
“說(shuō)實(shí)話，我也對(duì)合作建房有很大的興趣�！睏钋筛嬖V記者，撇開(kāi)自己是房地產(chǎn)業(yè)研究人員的身份，她也是普通購(gòu)房者，在房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)實(shí)下，她也希望加入合作建房聯(lián)盟，買(mǎi)到低價(jià)房。
但是她表示，在房子沒(méi)有成形的前提下，自己不會(huì)貿(mào)然出資，對(duì)于合作建房形式下的資金安全問(wèn)題，還是比較擔(dān)心。
“資金問(wèn)題既是會(huì)員最關(guān)注的問(wèn)題，也是合作建房發(fā)起人最關(guān)心的事情。”連巨生表示，正是因?yàn)槿绱�，才�?huì)在初期階段回避拍地，從參與成形項(xiàng)目入手，逐步完善和獲得經(jīng)驗(yàn)，待市場(chǎng)心理成熟后，再介入拍地。
他介紹說(shuō)，目前該聯(lián)盟已經(jīng)尋求到民生銀行的合作，資金監(jiān)管方案也已經(jīng)設(shè)計(jì)出爐。除非有銀行、出資會(huì)員、聯(lián)盟三方的簽字，否則不能動(dòng)用資金。資金問(wèn)題，會(huì)員們初始疑懼，現(xiàn)在已基本能夠理解、接受。
而對(duì)于有人責(zé)難合作建房聯(lián)盟收取法律服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)等，連巨生表示，收取3%的管理費(fèi)，不是盈利，是管理成本和開(kāi)支，這是全國(guó)合作建房聯(lián)盟統(tǒng)一制定的“游戲規(guī)則”，與經(jīng)濟(jì)適用房的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)。管理費(fèi)用于組織運(yùn)作、成本開(kāi)支、人員工資、法律費(fèi)用等合理必要的開(kāi)支，是合理正當(dāng)?shù)�。合作建房只接納認(rèn)可“游戲規(guī)則”的人，合作建房組織不會(huì)強(qiáng)求不接受此理念的人加入。
“那么，銀行愿意為合作建房組織提供貸款支持嗎？”楊巧告訴記者，據(jù)她了解武漢的銀行目前在為開(kāi)發(fā)商發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款方面十分謹(jǐn)慎，一般只對(duì)有信譽(yù)、優(yōu)質(zhì)的、合作過(guò)的老客戶放貸，對(duì)新開(kāi)發(fā)商基本不放貸。
“由于合作建房沒(méi)有政策支持，銀行確實(shí)不愿意為我們提供貸款，包括住房按揭貸款。”連巨生對(duì)此也表示十分無(wú)奈，好在此次洽談的將軍路項(xiàng)目，每套房都在60平米至80平米之間，平均每套房?jī)r(jià)格在15萬(wàn)元左右。不少會(huì)員想點(diǎn)辦法，還是有能力一次付清的。其他無(wú)法一次付款的會(huì)員，我們現(xiàn)在還沒(méi)找到行得通的貸款方法。只能在日后逐步摸索，看能不能借助企業(yè)向銀行貸款，“曲線”房貸。
但是對(duì)于有聲音質(zhì)疑許多中低收入者無(wú)法將建房資金一步繳納到位，參與合作建房者中不乏炒房人和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，連巨生則表示，任何新生事物都不是完美的，需要一個(gè)完善過(guò)程，這很正常。法律上有權(quán)利與義務(wù)均等原則的表述。想讓個(gè)人或組織承擔(dān)一份義務(wù)就要讓其享受相應(yīng)的權(quán)益。
他說(shuō)，遺憾的是中國(guó)的個(gè)人合作建房組織至今都沒(méi)有享受到政府提供的一星半點(diǎn)的支持資源，更沒(méi)有任何優(yōu)惠。即使在調(diào)控房?jī)r(jià)無(wú)效的情況下，也沒(méi)考慮過(guò)個(gè)人合作建房。甚至到全國(guó)兩會(huì)上去要求政府制定一部“管”合作建房組織的法律、法規(guī)，至今都未能如愿。
因此從法理上說(shuō)，中國(guó)的合作建房組織是沒(méi)有法律義務(wù)去接受那些“非分要求”的，只要與一般的房地產(chǎn)公司那樣對(duì)待交房款難以及炒房者、業(yè)內(nèi)人士即為合法。
盡管如此，連巨生表示，中國(guó)的合作建房組織基于道德良知，還是沒(méi)有忘記合作建房的宗旨——以解決中低收入者住房難為已任，盡自己的最大能力來(lái)識(shí)別炒房者、業(yè)內(nèi)人士等問(wèn)題。
“做這些人們所希望的只會(huì)增加成本的事情，從法律上說(shuō)合作建房組織并無(wú)義務(wù)，只是出于道德高者的自律�！边B巨生說(shuō)，這就像學(xué)雷鋒，不學(xué)雷鋒的人，你無(wú)權(quán)指責(zé)他。學(xué)雷峰的人，學(xué)得不好的，學(xué)得不標(biāo)準(zhǔn)的，也不要在一旁指指點(diǎn)點(diǎn)說(shuō)人家——因?yàn)槿思覜](méi)享受到相應(yīng)的權(quán)益，自然也沒(méi)這個(gè)法律義務(wù)。
“在這里，我再次呼吁，有關(guān)部門(mén)應(yīng)按國(guó)際上通行的非盈利組織模式釋放必要的建房資源給個(gè)人合作建房組織，使其能獲得與國(guó)際合作建房組織相同的待遇，以便有條件和資源為老百姓實(shí)現(xiàn)個(gè)人合作建房，并按國(guó)際通行做法將合作建房從商業(yè)地產(chǎn)中分離出來(lái)。以解目前‘巧婦難為無(wú)米之炊’的困境�！边B巨生表示，經(jīng)過(guò)幾年的曲曲折折，聯(lián)盟的會(huì)員目前已有700多名，合作建房的思路也逐漸明朗。萬(wàn)事俱備，只欠“政策”這股東風(fēng)。(謝麗佳)
