鄭州一民間房地產(chǎn)調(diào)查人士透露，目前鄭州房地產(chǎn)市場捂盤比例至少為30%。這一數(shù)字也得到鄭州市房地產(chǎn)管理部門監(jiān)察人員的認可。

　　專家認為，捂盤的背后正是房價飛漲過程中，開發(fā)商謀求利潤最大化的正常反應。政府出臺懲治房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售的政策，無疑是頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳的老辦法。而真正的解決之道，在于政府如何拉住這架不斷上漲的房價馬車。

　　【記者調(diào)查】

　　房子沒賣完就對外關閉銷售

　　8月下旬，鄭州的王女士說，她買房時發(fā)現(xiàn)一個奇怪的現(xiàn)象。

　　她一直留意北環(huán)附近的一個以中小戶型為主的樓盤。開盤當天，王女士趕到現(xiàn)場選購，結果，看好的戶型的價格比當初宣傳時每平方米高了近1000元。銷售人員聲稱，已經(jīng)出售90%。

　　“明明是今天開盤，沒見多少人來買，怎么這么快就賣完了？”王女士以及前來買房的市民提出質(zhì)疑。

　　8月28日起，記者對鄭州房地產(chǎn)銷售市場展開調(diào)查。在金水東路銀基王朝售樓處，工作人員表示，數(shù)百套樓房只余下尾盤，不足十套和朝向不太理想的房子。“本月又剛剛上調(diào)了300元／平方米，如果再不趕快買，就買不上了�！�

　　剛開盤不久的建設路和秦嶺路交叉口附近的某樓盤售樓員也宣稱只剩十余套尾盤。

　　但據(jù)鄭州市房管局官方網(wǎng)站、鄭州市房地產(chǎn)網(wǎng)上公開的已拿到預售證和銷售證的樓盤銷售信息顯示，“銀基花園”(該樓盤登記時的名稱)1、2、3號樓盤銷售動態(tài)圖一半左右還亮著綠燈(未售)，其中，擁有44套房的4號樓和6號樓，僅售出6套房。對此，“銀基花園”解釋說，房子都被預定出去了。

　　建設路和秦嶺路交叉口附近的某樓盤僅26號樓，便有32套未售。類似的情況在記者隨后調(diào)查的名門盛世、國興觀洲、宏達花園等十幾個開盤的樓盤，普遍存在。其中，現(xiàn)已對外關閉銷售的某樓盤一期，網(wǎng)上顯示，一期17號樓60套房尚余26套，19號樓38套房余15套。

　　【民間機構】

　　“鄭州捂盤比例至少為30%”

　　一位房地產(chǎn)資深人士指出：這是開發(fā)商常用的“捂盤”手法。開發(fā)商常用的手法有兩種。

　　第一種：拉高一部分戶型、位置較好樓盤的均價，使之無人應價，等待房價上漲后再出手。人為拉長銷售周期，屬于典型的長期捂盤行為。

　　第二種：開發(fā)商謊稱尾盤，制造買方持幣搶購的心理，而實際上拿出的卻是一個樓盤中較差的房子，待這些房子處理完，余下的好房子便可等房價上漲后，以更高的價位出售。

　　以現(xiàn)已對外關閉銷售的某樓盤為例：從開盤至今，一期房價每平方米已漲300元達5300元平方米(均價)，預計二期開盤將達到6000元平方米以上。捂盤所預期的正是，“一期剩余的房子，不久便可追平二期的房價�！�

　　一位不愿意透露姓名從事鄭州房地產(chǎn)調(diào)查的民間調(diào)查機構人士透露，銷售前廣泛認籌、等吸足籌碼后再逐步提價，以及拖延辦理預售證時間的辦法，都是房地產(chǎn)開發(fā)商常見的捂盤手段。捂盤手法在房地產(chǎn)業(yè)應用非常普遍，目前鄭州房地產(chǎn)市場捂盤比例至少為30%。這一數(shù)字也得到鄭州市房管局監(jiān)察人員的認可。

　　【為啥捂盤】

　　收益高幾乎不用擔風險

　　開發(fā)商捂盤的條件是如何形成的？為什么要捂盤？開發(fā)商怎么才無需再捂盤？

　　就鄭州房地產(chǎn)市場而言，2003年是一個分水嶺。此前，房地產(chǎn)市場普遍低迷，住房供大于求，房地產(chǎn)商唯恐出手不及，當然無人捂盤。從2003年開始，住房需求大增，房產(chǎn)價格也節(jié)節(jié)攀升。房地產(chǎn)商作出市場判斷的提前反應(捂盤)的邏輯是：預期房價繼續(xù)上漲，而未來所獲得的收益，必然大于正常銷售并投入新樓盤開發(fā)所產(chǎn)生的利潤。

　　河南財經(jīng)學院房地產(chǎn)學副教授劉社認為，這是因為開發(fā)商捂盤的風險幾乎忽略不計：由于需求無法平抑，樓盤滯銷形成泡沫的可能性簡直不存在；另一方面，沒有任何跡象表明，政府準備拿出大量土地平抑房價；而今年第四次加息后，銀行的利息遠遠低于今年上半年鄭州住宅商品房價格17.59%的漲幅。

　　“就是一場博弈，房地產(chǎn)商賭的就是房價不跌的格局。所以，只要房價上漲得不到抑制，捂盤就會長期存在�！焙幽县斀�(jīng)學院經(jīng)濟學博士樊明指出。

　　開發(fā)商的思路印證了經(jīng)濟學家的判斷——一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，樓盤放在那，承擔的那點利息成本，房價上漲后獲得的利潤足以彌補。

　　【整治難題】

　　區(qū)分難、取證難、處罰難

　　今年年初，建設部出臺《規(guī)范房地產(chǎn)市場管理》，規(guī)定凡已經(jīng)領到預售證的房子，必須在10天內(nèi)銷售。此規(guī)定也被業(yè)內(nèi)解讀為管理層打擊房地產(chǎn)商捂盤惜售的重要依據(jù)。

　　到下半年，各地政府的調(diào)控手段達到高峰：8月28日，鄭州市房管局發(fā)布了《鄭州市商品房認購管理辦法》，該辦法自10月1日起正式實施，明確規(guī)定：“開發(fā)商接受購房者認購時，必須通過聯(lián)機備案專網(wǎng)簽訂統(tǒng)一認購協(xié)議，并在房管局備案。認購協(xié)議有效期為15天，逾期未簽訂正式合同的，認購協(xié)議自動解除，該房的網(wǎng)上信息將自動恢復到‘可售’狀態(tài)�！�

　　在劉社看來，目前政策對限制捂盤無濟于事�！胺康禺a(chǎn)開發(fā)商可以把房子從預售拖到現(xiàn)房再領銷售證，也可以先把價格提高到無人應價，你根本無從指責房地產(chǎn)開發(fā)商的做法�！�

　　作為房地產(chǎn)市場的監(jiān)管部門，鄭州市房產(chǎn)局監(jiān)察隊的工作人員也承認這一點：“捂盤惜售與正常的市場行為很難區(qū)分，而且相關取證非常困難�！边@位工作人員舉例，以前接到舉報去調(diào)查，開發(fā)商就會出示與客戶草擬的意向書和協(xié)議，今后雖然規(guī)定15天的有效期，但開發(fā)商仍會通過其他方式來規(guī)避監(jiān)督。

　　對于房產(chǎn)局監(jiān)察隊來說，真正的難題在于：《規(guī)范房地產(chǎn)市場管理》只是行政規(guī)定，不具備執(zhí)法效力。即使監(jiān)察隊掌握了確鑿的捂盤證據(jù)，也只能責令違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商在10天內(nèi)進入銷售環(huán)節(jié)。

　　【政府努力】

　　各地都在增加保障性住房

　　日前，國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號，以下簡稱24號文件)的發(fā)布，被業(yè)內(nèi)人士廣為看好，理解為國家平抑房價的重要信號。

　　這不失為一種正確的解讀：據(jù)了解，北京、上海等地已經(jīng)開始著手圍繞政府保障性住宅的建設和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，進行實施辦法的研究。

　　然而，此舉或許對長期抑制房價有利，但對于中短期市場作用卻不大：政策雖然已經(jīng)出臺，但如何劃分和界定低收入家庭、土地供應如何解決、政府是否有足夠財力支付，公共資源如何配置，卻需要一段時間。

　　對此，劉社表示，任何政策的出臺都有時滯效應，“政策調(diào)控不可能使房地產(chǎn)供應量短期內(nèi)迅速增加，這正是房地產(chǎn)開發(fā)商的底氣所在。”

　　一位接近建設部的專家分析，24號文件更像是對我國住房政策的回歸。我國房地產(chǎn)政策的初衷本是多種供應形式并存。但今天政府不得不反回來考慮保障性住房的供應。

　　“現(xiàn)實的解決方案是，拿出土地和資金，增加政策性保障住房的供應。”劉社說。理由是：即使在富裕得多的香港，仍然有50%的人住在政府提供補貼的租屋和居屋里。

　　【專家觀點】

　　治捂盤要先抑制房價

　　事實上，不止是24號文件，在影響住房價格至關重要的需求和供給兩個環(huán)節(jié)，國家一直試圖做宏觀調(diào)控。從對土地增值稅的增收，到提高按揭首付等一系列措施。

　　但正如經(jīng)濟學家陳志武所說，這幾年國家出臺的很多房地產(chǎn)調(diào)控政策，由于基本上是重復了“解決高利貸問題的辦法是打壓放貸者”的邏輯，因此收效甚微，甚至出現(xiàn)“調(diào)控越多，房價越高”這種尷尬的結局。

　　以增收土地增值稅為例，成本的上漲必然要轉(zhuǎn)嫁到買方和賣方其中一者的身上。而在目前的供給彈性較大的市場，成本的上漲實際由買者承擔。

　　與此相關的還有，政府嚴格限制土地供應，反而加劇了寡頭房地產(chǎn)商的出現(xiàn)：一些房地產(chǎn)商比別的人更容易拿到土地，導致的后果是，寡頭形成聯(lián)盟更便于操縱價格。

　　除了居民的必然需求(買房用于住宅)，投資需求對房地產(chǎn)價格的影響也不容忽視——在目前經(jīng)濟過熱與投資品種稀少的雙重背景下，熱錢仍然傾向于流入股市和樓市。而央行加息緩慢，這意味著，投資樓市的熱情將不能得到抑制。

　　增加保障性住房供應是否能抑制房價？樊明認為，香港的模式雖好，但未必能照搬過來。首先，內(nèi)地以低收入為主的人口結構與以中產(chǎn)階級為主的香港不同，香港能以多數(shù)人的財富承擔少數(shù)人的福利，以內(nèi)地現(xiàn)有的財力，恐怕難以實現(xiàn)。其次，政府主導社會資源分配，需要一個重要的前提：廉潔、高效。這也是短期內(nèi)內(nèi)地政府需要努力的方向。

　　樊明認為，國家對房地產(chǎn)價格的多次調(diào)控表明，過度干預不能解決問題。由市場調(diào)控，他認為是理想的解決之道，“提供更多的土地供應，增加商品房供應，以平抑房價。”(張婷）