進(jìn)入2008年，在持續(xù)宏觀調(diào)控和市場(chǎng)周期性收縮影響下，住宅市場(chǎng)陷入了普遍有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，交易量大幅下滑。但與低迷的住宅市場(chǎng)相比，京城寫字樓市場(chǎng)卻異常活躍，包括戴德梁行、高力國(guó)際等代理公司日前相繼公布的研究報(bào)告顯示，北京寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)了租金持續(xù)上漲、空置率下降的大好形勢(shì)。

　　新供應(yīng)少促使空置率走低

　　“從去年第四季度開始招租的世茂大廈，今年上半年出租率已超過55%，其中35%客戶已入駐辦公，”世茂集團(tuán)華北區(qū)總裁宋垚透露。而上半年以來(lái)，寫字樓租賃業(yè)務(wù)較好的不只位于CBD區(qū)域世茂大廈一家。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，包括東煌大廈、卓著國(guó)際金融中心、金長(zhǎng)安大廈等分布于京城各區(qū)域的寫字樓，均迎來(lái)了超過4000平米的新租賃交易。

　　戴德梁行研究報(bào)告顯示，僅今年二季度，京城寫字樓租賃市場(chǎng)的總吸納量近33萬(wàn)平米，平均空置率持續(xù)下降至9.24%。而來(lái)自高力國(guó)際的市場(chǎng)研究報(bào)告，也印證了寫字樓市場(chǎng)空置率下降，由于市場(chǎng)新供應(yīng)量少，整體空置率在2008年第二季度達(dá)到了五年來(lái)的最低點(diǎn)15.22%。

　　戴德梁行寫字樓部相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，空置率下降，一方面是由于一些大型國(guó)內(nèi)、國(guó)際租戶的需求帶動(dòng)，一方面由于奧運(yùn)前期暫時(shí)停止發(fā)放裝修施工牌照的規(guī)定，致使計(jì)劃在八月份之前入住和遷移的租戶提前完成了租賃和入住程序。

　　平均交易價(jià)漲3000元/平米

　　伴隨著北京寫字樓市場(chǎng)空置率下降的是寫字樓租金、售價(jià)水平的持續(xù)上揚(yáng)。據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，今年二季度，包括中國(guó)太平洋保險(xiǎn)在金融街購(gòu)置豐盛中心等多筆大交易，提高了當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)的售價(jià)水平，使得平均交易價(jià)格從24000元/平米升至27000元/平米。

　　而租金的上漲也很普遍。世邦魏理仕研究報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，北京寫字樓市場(chǎng)平均租金上升至人民幣205元/月/平方米，同比增長(zhǎng)9%。其中東二環(huán)地區(qū)租金上漲15%，達(dá)到208元/月/平方米；CBD租金仍然上漲了11%�！敖衲甓�季度，是北京近7年來(lái)寫字樓租金價(jià)格增速最快的一個(gè)季度。”第一太平戴維斯相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣表示。

　　大單交易頻現(xiàn)

　　在京城寫字樓市場(chǎng)空置率下降、租售價(jià)格上升的背后，是頻頻出現(xiàn)的大單銷售、租賃交易，因市場(chǎng)化程度較高，北京寫字樓市場(chǎng)相對(duì)住宅市場(chǎng)理性很多，在住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)萎靡狀態(tài)時(shí)，寫字樓市場(chǎng)交易并未因行業(yè)調(diào)整而萎縮。

　　據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)報(bào)告，僅今年二季度北京寫字樓市場(chǎng)就發(fā)生了12宗重要的租售交易，其中包括SOHO中國(guó)購(gòu)買3萬(wàn)平米的凱恒中心、中國(guó)人民保險(xiǎn)集團(tuán)購(gòu)買1萬(wàn)平米國(guó)盛科技園、索尼愛立信租賃德東煌大廈3萬(wàn)平米等。

　　“因限外政策的影響，國(guó)內(nèi)企業(yè)取代外資企業(yè)，在北京寫字樓大單租售交易中占了主角�！贝鞯铝盒袑懽謽遣肯嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　預(yù)期

　　甲級(jí)寫字樓將　增70多萬(wàn)平米

　　2008年北京寫字樓市場(chǎng)在一片向好的形勢(shì)背后，也潛藏著危機(jī)，因?yàn)閷懽謽菍⒂瓉?lái)大放量，這會(huì)加劇業(yè)主之間的租賃競(jìng)爭(zhēng)。

　　高力國(guó)際的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，下半年，寫字樓新增供應(yīng)211.18萬(wàn)平方米；到年底，寫字樓總存量比6月底增加15.14%。其中，下半年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供給量為73.5萬(wàn)平方米，使得總存量增加15.06%，達(dá)到561.43萬(wàn)平方米。

　　同時(shí)，乙級(jí)寫字樓將新增137.69萬(wàn)平方米的供給量，總存量將增加15.18%，達(dá)到1044.63萬(wàn)平方米。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，僅下半年開始就有多個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)入北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)，包括位于CBD的北京銀泰中心，金地中心A座，泰康國(guó)際和華貿(mào)中心三號(hào)樓，另外還有泛金融街區(qū)域內(nèi)的環(huán)球財(cái)訊中心、東二環(huán)的第五廣場(chǎng)及三里屯的泰盛中心等。這些項(xiàng)目總面積達(dá)近50萬(wàn)平米。

　　仲量聯(lián)行北京研究部經(jīng)理陳斌表示，因奧運(yùn)影響工期，下半年新增量會(huì)集中入市，短期給市場(chǎng)帶來(lái)一定壓力，在2008年第四季度和2009年上半年，租戶才可能吸納掉大部分新增空置面積。(記者 谷欣)