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華爾街歸來信心盡失 潘石屹稱房市無法拯救

2008年10月24日 17:09 來源:人民網(wǎng) 發(fā)表評論

  在潘石屹看來,再出臺任何利好政策,均已難救房市,市場走勢是一個“L”型,何時出現(xiàn)反彈無法預期

  剛剛從美國華爾街考察金融危機歸來的潘石屹已經(jīng)變得無比悲觀。盡管SOHO中國可能是目前內地流動性最充裕的開發(fā)商。

  作為這家?guī)缀鯖]有任何負債,不太可能破產(chǎn)的上市公司的董事長,潘石屹告訴《財經(jīng)》記者,在聽取一些香港及美國市場人士的意見后,他如今在計算,如果自現(xiàn)在起公司沒有一分錢收入進賬,同時還需要繼續(xù)支付工程款及各種土地款、稅費的情況下,SOHO中國能否再支撐一年時間。

  “在這種最壞的情況下,只有能夠支撐這么久的開發(fā)商,才保證能夠生存下來!迸耸僬f,“大部分開發(fā)商遇到這種情況,可能連一個月都支撐不住”。

  10月22日晚,財政部出臺減免交易環(huán)節(jié)稅費的“救市”政策,并沒有令潘石屹對持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場恢復信心。

  “現(xiàn)在政府出臺任何救市政策,都已經(jīng)無法扭轉房地產(chǎn)市場的頹勢了”,潘石屹說。在他看來,政府已經(jīng)錯過了最佳的救市時機。

  市場走勢將是‘L’型

  潘石屹認為,政府目前已經(jīng)錯過了兩個救市時機。如今救市為時已晚。

  “今年4月,政府若救市,房地產(chǎn)市場很容易出現(xiàn)反彈。那么市場走勢就會是一個‘V’字。奧運期間,政府若救市,房地產(chǎn)市場可能會在持續(xù)一兩年的低迷之后,出現(xiàn)反彈,那么市場走勢就會是一個‘U’字型。如今,政府再出臺任何利好政策,均已難救房市,市場走勢只能是一個‘L’型,何時出現(xiàn)反彈,無法預期!

  潘石屹稱,長三角地區(qū)的南京、杭州等城市,近一周內出現(xiàn)的成交量的反彈,與救市利好沒有任何關系。

  9月15日,在雷曼兄弟破產(chǎn)當天,央行決定降息。潘石屹發(fā)表博文稱,“解放軍來了,好在來得不算太晚”。

  “我當時還認為,政府的救市政策可能在第二天就會公布出來,但是沒想到,拖了這么久”,潘石屹說,“那是最后一個機會,救市如救命,晚救一天,情況都會不一樣!

  潘石屹還認為,保障性住房的大量入市可能令北京商品住宅市場更難恢復。今年,有總規(guī)劃建筑面積約達760萬平米的保障性住房,將會進入市場。約相當于10萬套住宅入市。而北京一年的成交量也不過19萬套,這對住宅商品房市場將形成巨大的沖擊。

  仍應繼續(xù)刺激樓市

  潘石屹認為,即使救市已不能扭轉大局,政府仍應繼續(xù)刺激樓市。在眾多可能出臺的救市政策中,放松對居民購買第二套住房的限制,以及將開發(fā)商土地增值稅及企業(yè)所得稅由提前預征,改為銷售后再征收,可能是最有效的兩條救市政策。

  潘石屹表示,央行在近期很可能將徹底放開對居民購買第二套住房的限制。這可以釋放出希望改善住房條件的大量需求。此外,將土地增值稅和企業(yè)所得稅由預先征繳轉為銷售后再征收。將較大緩解開發(fā)商的流動性。據(jù)他透露,目前,因為預先征收占用的資金,大約占開發(fā)商預收款的10%。

  不會出現(xiàn)大崩盤

  盡管潘石屹已經(jīng)不再看好房地產(chǎn)市場短期內出現(xiàn)復興,但他也不認同房市會出現(xiàn)大崩盤的說法。

  “開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)了很大的問題,但不會像美國的投行一樣破產(chǎn)。中國與美國不同,如果這些企業(yè)在美國,按照現(xiàn)在的負債水平,可能早已宣布破產(chǎn)了。中國的一些問題開發(fā)商會以‘失蹤’的方式退出這個市場,就像當年的順馳一樣被收購”,潘石屹說。

  同樣,他也不認為,熱點城市的房屋均價會出現(xiàn)超過30%的下跌。盡管,一些地區(qū)的房價還有進一步下跌的空間。

  作為少數(shù)幾個曾經(jīng)歷過海南地產(chǎn)泡沫,幸存下來的開發(fā)商,潘石屹認為,如今的房地產(chǎn)市場已經(jīng)跌到了底部,這個糟糕的局面持續(xù)多長時間,無法預測。

  回顧1993年的海南地產(chǎn)泡沫,潘石屹表示,那時所有的開發(fā)商都面臨滅頂之災,但幾乎都是悄無聲息的死去。留給政府的則是無數(shù)的爛尾樓。(《財經(jīng)》雜志 張映光)

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