2008年深圳樓市很熱鬧——連續(xù)數(shù)月低成交、出現(xiàn)價(jià)格“腰斬”樓盤(pán)、年底政策利好突放巨量。究竟過(guò)去的一年深圳樓市表現(xiàn)如何，未來(lái)走向怎樣？

　　中原地產(chǎn)深港研究中心昨天公布年度分析報(bào)告將深圳住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)描述為“巨量供應(yīng)，微量成交，價(jià)格暴跌，盤(pán)整持續(xù)”！

　　房?jī)r(jià)

　　部分樓盤(pán)樓價(jià)遭“腰斬”

　　該分析報(bào)告認(rèn)為去年深圳“豪宅掩蓋了房?jī)r(jià)深度調(diào)整的真相”。報(bào)告指出，去年深圳市一手住宅成交均價(jià)12800元/平方米，同比下跌4.4%。從全年數(shù)據(jù)看，去年全市房?jī)r(jià)僅小幅下滑，實(shí)際上，樓盤(pán)價(jià)格同2007年高峰時(shí)比跌幅超過(guò)三成的比比皆是，不少樓盤(pán)價(jià)格甚至“腰斬”，只是由于眾多豪宅的入市拉高全市均價(jià)。

　　與2007年12月份相比，去年12月90平方米以下住宅成交均價(jià)下跌約22%，90~144平方米的住宅成交均價(jià)下跌超過(guò)27%，跌幅不小。而144平方米以上住宅成交均價(jià)反而上揚(yáng)8%。

　　去年房?jī)r(jià)調(diào)整幅度較大的地區(qū)是供應(yīng)量多的寶安、龍崗、南山三區(qū)。去年的價(jià)格基本都比前年下跌20%以上，跌幅超過(guò)三成的也不少，其中尤以寶安、龍崗兩區(qū)供應(yīng)或存量大的區(qū)域?yàn)榈湫�，一些樓盤(pán)價(jià)格甚至“腰斬”；特區(qū)內(nèi)福田等三區(qū)價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，雖也有二成左右的調(diào)整幅度，但沒(méi)有樓盤(pán)不斷降價(jià)的情況。

　　供應(yīng)：

　　800萬(wàn)平方米達(dá)4年“新高”

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年深圳市新批準(zhǔn)預(yù)售住宅659.5萬(wàn)平方米，同比增加12%。由于一些項(xiàng)目推遲開(kāi)盤(pán)，去年全市實(shí)際供應(yīng)住宅552.6萬(wàn)平方米，同比減少11%。不過(guò)，由于2007年下半年開(kāi)始樓市逐漸低迷，至2007年年底全市存量住宅近250萬(wàn)平方米，因而去年全市實(shí)際可售住宅約800萬(wàn)平方米，大大高于前三年的供應(yīng)量。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，去年全市共有超過(guò)100個(gè)樓盤(pán)入市，推出住宅552萬(wàn)平方米。自2005年以來(lái)，隨著深圳特區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)日益減少，“關(guān)外”寶安、龍崗兩區(qū)逐漸成為深圳樓市供應(yīng)的主要區(qū)域。

　　成交：

　　頭冷尾熱成近年“新低”

　　新增供應(yīng)減少，本有助于樓盤(pán)銷(xiāo)售、消化存量，但去年深圳樓市依然十分“低迷”。統(tǒng)計(jì)顯示，去年深圳全市僅銷(xiāo)售住宅384萬(wàn)平方米，同比減少23%，而前10個(gè)月的銷(xiāo)售量甚至只有275萬(wàn)平方米，只有2007年同期的60%，十分低迷！只是由于10月底，政府相繼出臺(tái)降低首付、房貸利率優(yōu)惠等系列“樓市新政”利好刺激，11、12月份全市成交量放大拉高，推升全年成交至384萬(wàn)平方米。

　　報(bào)告指出，受一系列調(diào)控政策的影響，相對(duì)于2007年下半年，去年成交有所回升，但供過(guò)于求的局面沒(méi)有改變。從分區(qū)來(lái)看，去年深圳全市成交量最大的是寶安區(qū)，共成交143萬(wàn)平方米，供應(yīng)增加是主要原因，另外寶安中心區(qū)、西鄉(xiāng)、龍華三個(gè)片區(qū)市場(chǎng)認(rèn)可度較高，降價(jià)的樓盤(pán)大都取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售；龍崗的住宅銷(xiāo)售面積也有133萬(wàn)平方米，主流房?jī)r(jià)在6000~8000元/平方米之間，成交較活躍。

　　今年：

　　房?jī)r(jià)仍高需讓利調(diào)整

　　報(bào)告分析認(rèn)為，盡管去年年底深圳樓市成交活躍，盡管一些樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)較為合理，但是面對(duì)堪憂(yōu)的宏觀經(jīng)濟(jì)前景，面對(duì)超過(guò)400萬(wàn)平方米的市場(chǎng)存量，面對(duì)2009年仍然充足的新增供應(yīng)，面對(duì)整體仍屬高位的房?jī)r(jià)，深圳樓市的穩(wěn)定尚需時(shí)間。只有樓盤(pán)果斷讓利，堅(jiān)持低價(jià)策略，不斷消化存量，樓市才能盡快企穩(wěn)。

　　根據(jù)中原的統(tǒng)計(jì)，今年深圳全市依然有近700萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中約130萬(wàn)平方米的住宅是去年已經(jīng)取得預(yù)售許可證而尚未推出的，今年實(shí)際新預(yù)售住宅只有570萬(wàn)平方米左右。存量加上新增供應(yīng)，今年全市可售住宅達(dá)到1090萬(wàn)平方米，市場(chǎng)壓力非常大。

　　另外，2008年12月全市144平方米以下住宅成交均價(jià)仍比2006年12月份上漲超過(guò)10%，房?jī)r(jià)依然偏高。今年深圳樓市仍將是盤(pán)整之年，房?jī)r(jià)小幅波動(dòng)，成交則因?yàn)檎�府不斷出臺(tái)的利好、減低購(gòu)房負(fù)擔(dān)而比去年活躍。(劉暢 通訊員梁爽）