2009年北京樓市依然充滿著變數(shù)，許多地產(chǎn)商被曝出面臨資金鏈斷裂窘境。然而，資金投入較大、銷售周期較長的高端住宅項目因為銷售嚴重放緩，目前已經(jīng)滯留了資金844億元，占到去年北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額的四成。

　　三環(huán)至五環(huán)銷售壓力最大

　　據(jù)房地產(chǎn)投資顧問亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2009年2月1日，北京房地產(chǎn)市場銷售單價在18000元/平方米以上并已取得預售許可的待售項目套數(shù)累計達26483套，待售面積354.4萬平方米，分別占北京總存量的兩成左右。

　　雖然存量高端住宅的市場占比較低，但由于較高的銷售價格，使得其存量銷售額達到了844億元。而2008年全年北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為1908.7億元，與之相比，高端住宅市場沉積的資金占到了去年總投資額的44%。

　　而北京三環(huán)到五環(huán)之間面臨著嚴峻的銷售壓力。據(jù)統(tǒng)計，朝陽區(qū)共有42個高檔公寓項目在售，占京城總供應項目量的60%，成為北京供應高端公寓項目最多的區(qū)域。在售高檔公寓的整體開盤均價為27133元/平方米，整體成交均價為23491元/平方米，相當于平均8.7折。即便如此，銷售情況也不樂觀。截至2月1日，朝陽區(qū)高檔公寓的平均銷售率達到了35%。從朝陽區(qū)存量高檔公寓項目的環(huán)線分布來看，三環(huán)至五環(huán)共28個項目，占朝陽區(qū)總供應量的66.7%，存量公寓套數(shù)高達9884套，占朝陽區(qū)總存量住宅的74%、北京市總存量的37%。高檔物業(yè)的集中使得項目間的競爭壓力進一步加劇，存量也加大。

　　“限外令”解禁欲救高端市場

　　隨著國際金融環(huán)境的不斷惡化及國內(nèi)經(jīng)濟形勢的日益嚴峻，在國務院救市政策的帶動下，2009年初北京市發(fā)布了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的15項意見，其中對于“限外令”的解禁，也給京城高端住宅市場帶來了福音，至此，北京房市長達近兩年的限外政策宣告暫停。

　　2007年2月，北京市建委等5部門發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》，明確規(guī)定一人只能購買一套住宅。受此影響，購房群體以外籍和港澳臺人士為主的北京高端住宅市場遭受嚴重打擊，即使處于2007年旺市背景下，銷量仍出現(xiàn)暴跌，2008年又遭遇整體低迷市況，高端住宅銷量更是一蹶不振。

　　“高達844億元的資金沉淀在了高端住宅市場，而沒有得到合理的流轉(zhuǎn)、應用，造成了房地產(chǎn)開發(fā)投資的效率低下，大量開發(fā)完成的高端住宅產(chǎn)品空置，不僅加大了企業(yè)經(jīng)營風險，同時也是對城市稀缺資源的極大浪費。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男認為，“限外令”的松綁，有助于加快高端住宅產(chǎn)品存量消化，特別是位于中心城區(qū)，如CBD板塊、亞奧板塊等核心商務位置的優(yōu)質(zhì)項目。

　　加速存量消化還得靠價格

　　不過，也有人認為“限外令”解禁對于解救高端住宅只是杯水車薪�！坝捎谀壳敖�(jīng)濟形勢不好，股市又大跌，讓許多高收入者和新貴階層的資產(chǎn)大幅度縮水，他們對于住宅改善方面的需求也就降低了，從滯存的程度也可以看出經(jīng)濟危機程度。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，目前外部經(jīng)濟環(huán)境影響到的不僅是國內(nèi)，也一樣包括境外人士，而相對來說高端產(chǎn)品供應量還偏大，因此，“限外令”松綁的作用十分有限。

　　北京某高端項目銷售經(jīng)理向記者表示：“受2008年的經(jīng)濟環(huán)境影響，高端住宅項目的銷售周期都放緩了。即使在目前新增很少的情況下，還是有很多高端項目大量積壓。‘限外令’的取消對于高端市場影響也十分有限，因為外國人士也很理智，主要問題還是高端產(chǎn)品價格太高，還有下調(diào)空間。目前情況必須做到快速銷售，而快速銷售也只有降價。”