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“租售比”走高加劇買房投資風(fēng)險 收益或?qū)⑾禄?/font>
2007年03月14日 09:32 來源:中國證券報


    有業(yè)內(nèi)專家指出,目前,房屋售價租金比過高,意味著房產(chǎn)投資收益將下滑,投資性買房高位踏空的風(fēng)險也在增加。 中新社發(fā) 井韋 攝


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  目前“租售比”過高已經(jīng)是大城市房價上漲的一個副產(chǎn)品。根據(jù)房地產(chǎn)中介機構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù),2006年北京市二手房售價與租金的比例在242:1至286:1之間。中國國際金融公司對北京等城市的調(diào)研結(jié)果也顯示,他們所調(diào)研的167個樓盤,購房資金成本與租金比率在2006年內(nèi)的平均升幅超過11%。因此有業(yè)內(nèi)專家指出,目前,房屋售價租金比過高,意味著房產(chǎn)投資收益將下滑,投資性買房高位踏空的風(fēng)險也在增加。

  “我們想買套小兩居,房子都看到五環(huán)邊上了,價格漲到7000元/平方米,而這套70平方米的房子要是租的話,月租金也就1300元左右!眲偖厴I(yè)不久的張先生如是說。

  目前,國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的售價租金比一般界定為200:1至300:1。如果售價租金比超過300:1,意味著房產(chǎn)投資價值相對變小,房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn);如果低于200:1,表明該區(qū)的房產(chǎn)投資潛力相對較大,房產(chǎn)后市看好。售價租金比無論是低于200:1還是高于300:1,均表明房產(chǎn)價格偏離理性真實的房產(chǎn)價值。

  一位金融專家解釋道,售價租金比的合理范圍,是根據(jù)資金的長期收益率確定的。如果把買房視作一種長期投資,那么200:1至300:1的售價租金比,折算成長期投資的年收益率,大約是4%至6%。由于房產(chǎn)還有房價上漲形成的增值收益,因此4%至6%的租金收益率是比較合理的。但如果售價租金比高于300:1,則意味著收益率低于4%。以目前的長期國債收益率為基準,低于4%是劃不來的。據(jù)介紹,目前美國房產(chǎn)的年租金收益率在5%左右。

  因此,目前國內(nèi)房價下的“租售比”逼近國際警戒線并非危言聳聽。近幾年來的二手房租賃市場基本上處于不溫不火的狀態(tài)。許多新的理財產(chǎn)品的出現(xiàn),正在弱化投資者對房地產(chǎn)的投資偏好。國家對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實施“三稅”政策,使得五年內(nèi)二手房的交易成本很高,投資者買房后,更多地會充實到租賃市場,而這將使租金水平進一步下滑。

  前幾年,上!俺礃腔ā陛^嚴重,投資性買房一路“炒”高房價,而租金水平一直沒有跟上去,“租售比”隨之不斷走高;但“觸頂”后,房價便開始下降了。對此,人們應(yīng)該提高警惕。(林喆)


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