繼4月19日本報(bào)《二手房買(mǎi)賣(mài)遭遇“違約潮”》系列報(bào)道刊發(fā)以來(lái),讀者對(duì)此反響強(qiáng)烈。不少讀者致電本報(bào)咨詢(xún),針對(duì)日漸看漲的二手房市場(chǎng),消費(fèi)者在簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),該注意哪些問(wèn)題以防日后賣(mài)家突然“變臉”?一旦不幸遭遇違約,消費(fèi)者如何運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益?記者以不久前市民范小姐的真實(shí)案例,咨詢(xún)了政府部門(mén)及法律界相關(guān)人士,就違約事件進(jìn)行詳細(xì)解讀。
案例回放
合同剛簽完賣(mài)方漲10萬(wàn)
“剛剛簽完經(jīng)紀(jì)合同,賣(mài)方驟然將房?jī)r(jià)提高10萬(wàn)元!奔易×_湖的范小姐致電本報(bào)時(shí),既心急又無(wú)奈。
今年2月10日,范小姐在深圳一大型中介機(jī)構(gòu)的介紹下,看中某國(guó)有大型企業(yè)位于羅湖的花園頂層復(fù)式樓,面積163平方米,總價(jià)107萬(wàn)元。簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》當(dāng)日,由于該企業(yè)總公司在北京,該公司法人代表口頭授權(quán)深圳分公司負(fù)責(zé)人作為賣(mài)方代理人簽字!逗贤芳s定,賣(mài)方須于4月1日前提供相關(guān)過(guò)戶(hù)手續(xù),在此之前的定金以保證金形式托管于中介。隨后,范小姐當(dāng)場(chǎng)交付5萬(wàn)元定金。
范小姐告訴記者,在此期間,在中介方的催促下,她再次交納10萬(wàn)元作為定金。至此,范小姐共繳納定金15萬(wàn)元。3月27日,范小姐接到該中介通知,稱(chēng)賣(mài)方負(fù)責(zé)人一直在外出差,過(guò)戶(hù)手續(xù)得延遲辦理。無(wú)奈之下,范小姐只得繼續(xù)等待。
房?jī)r(jià)驟增10萬(wàn)元
誰(shuí)料,這一等,房?jī)r(jià)竟然抬高了10萬(wàn)元。4月10日,范小姐突然接到賣(mài)方深圳公司負(fù)責(zé)人的電話,對(duì)方表示,由于房?jī)r(jià)上漲,現(xiàn)在該樓盤(pán)的評(píng)估價(jià)至少120萬(wàn)元,北京總公司不同意以107萬(wàn)元的價(jià)格售出。當(dāng)范小姐提到,當(dāng)初簽訂的《合同》約定,如賣(mài)方不能履行本合同以至本合同不能順利完成,賣(mài)方須返回雙倍定金予買(mǎi)方。對(duì)于范小姐“違約金”一說(shuō),對(duì)方則表示公司未收到范小姐一分錢(qián),所有款項(xiàng)都在中介方手中。隨后,該負(fù)責(zé)人表示,如果范小姐需要,將盡力向總公司爭(zhēng)取,但可以肯定的是,107萬(wàn)元的價(jià)格無(wú)法成交。
對(duì)此,范小姐又氣又惱,她隨后與中介方取得聯(lián)系。豈料該中介相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴她,之前簽訂的只是履行合同,并不是正式合同,也不具備法律效力。此外,由于當(dāng)時(shí)簽字的并非法人代表,代理人只是被“口頭授權(quán)”,也沒(méi)有任何章?lián)C明,所以賣(mài)方根本不擔(dān)心范小姐將此違約事件告上法庭。
范小姐表示,現(xiàn)在賣(mài)方已開(kāi)出價(jià)格,比兩月前整整高了10萬(wàn)元,售價(jià)117萬(wàn)元。
賣(mài)方違約買(mǎi)方損失大
突如其來(lái)增加的10萬(wàn)元,讓吃了“啞巴”虧的范小姐感到頗為無(wú)奈。她告訴記者,如果不買(mǎi)的話,這107萬(wàn)元就目前市場(chǎng)價(jià)頂多只能買(mǎi)幾十平方米,前后差價(jià)損失達(dá)幾十萬(wàn)元;買(mǎi)下的話,就算不計(jì)較多出的10萬(wàn)元,但心里還是感覺(jué)有陰影。“我現(xiàn)在心急呀,如果不抓緊,現(xiàn)在已付的15萬(wàn)元定金,到時(shí)怕是連首付都不夠了!狈缎〗阏f(shuō)。
部門(mén)解讀
非正式合同一樣管用
工商部門(mén)表示,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同同樣具備法律效力,買(mǎi)房者可據(jù)此索賠
如今因二手房?jī)r(jià)上漲,許多賣(mài)房者在簽訂二手房經(jīng)紀(jì)合同之后主動(dòng)違約,給買(mǎi)房者造成損失。對(duì)此,市工商局有關(guān)人士表示,非正式的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同同樣具備法律效力,買(mǎi)房者可以據(jù)此向違約者索取賠償。
非正式合同也具法律效力
房地產(chǎn)交易過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)合同,一個(gè)是買(mǎi)賣(mài)雙方與地產(chǎn)中介三方簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,俗稱(chēng)居間合同,這是非正式合同;另一個(gè)就是辦理房產(chǎn)
過(guò)戶(hù)時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方到國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)共同簽定的房地產(chǎn)交易合同示范文本,這是正式合同。有兩個(gè)方面的原因?qū)е鲁霈F(xiàn)兩份合同的現(xiàn)象。一方面,法律規(guī)定,房地產(chǎn)交易雙方均須按房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格繳納相關(guān)稅費(fèi),尤其對(duì)于二手房交易,賣(mài)方不僅要繳納印花稅,還要繳納營(yíng)業(yè)稅、增值稅等等。為了減少這部分支出,賣(mài)方通常要求在正式的二手房交易合同示范文本中,只寫(xiě)一個(gè)象征性的成交價(jià),而不寫(xiě)出實(shí)際成交價(jià)格,前者價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于后者,從而逃避大額稅費(fèi)。但由于地產(chǎn)中介的傭金也是按照房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格乘點(diǎn)計(jì)算,客觀上賣(mài)方與地產(chǎn)中介便都會(huì)要求與買(mǎi)方在房地產(chǎn)交易初期簽定一個(gè)非正式的合同,合同中的房?jī)r(jià)為實(shí)際成交價(jià)格。
然而,非正式合同并非如地產(chǎn)中介口中所說(shuō)的不具備法律效力。為防止出現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)或者其他難以預(yù)料的因素,買(mǎi)賣(mài)雙方可以在非正式合同中約定,在一定的時(shí)限內(nèi)到國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)簽定正式合同,辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),以保障雙方合法權(quán)益。對(duì)于上述案例,如果范小姐做到了這一點(diǎn),對(duì)于后來(lái)出現(xiàn)的賣(mài)方負(fù)責(zé)人出差、無(wú)法及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的情況,只要超出了雙方約定的時(shí)限,范小姐就可以違約為由,要求賣(mài)方賠償。
此外,消費(fèi)者購(gòu)房時(shí),首先要弄清訂金與定金的區(qū)別。所謂訂金的“訂”,代表預(yù)訂的意思,一旦出現(xiàn)一方違約的情形,只需返還訂金,不用承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。如果是定金,情形就大不相同。定金的“定”,有確定的含義!稉(dān)保法》中明確規(guī)定,約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。可見(jiàn),賣(mài)方如果私自違約,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金給買(mǎi)方。消費(fèi)者給付定金的同時(shí),一定要在合同中予以明確。
口頭授權(quán)不同于書(shū)面委托
在范小姐的購(gòu)房案例中,賣(mài)方法人代表曾口頭授權(quán)深圳分公司負(fù)責(zé)人作為賣(mài)方代理人簽字,沒(méi)有任何書(shū)面證據(jù)證明。賣(mài)方最后違約時(shí)也正因?yàn)檫@一點(diǎn),不擔(dān)心范小姐將其違約事件告上法庭。工商部門(mén)對(duì)此提醒廣大房產(chǎn)消費(fèi)者,房地產(chǎn)交易過(guò)程中切忌口頭授權(quán)。中國(guó)有句俗話,叫“白紙黑字,口說(shuō)無(wú)憑!笨陬^授權(quán)不同于書(shū)面委托的法律效力,一旦出現(xiàn)糾紛不能作為固定的證據(jù)。對(duì)于范小姐,當(dāng)賣(mài)方提出口頭授權(quán)時(shí),應(yīng)堅(jiān)決要求賣(mài)方出具書(shū)面委托,以保障自己的合法權(quán)益。
定金入三方監(jiān)管賬戶(hù)即視賣(mài)方已收定金
當(dāng)范小姐針對(duì)賣(mài)方違約提出賠償時(shí),賣(mài)方稱(chēng)未收到范小姐一分錢(qián),所有款項(xiàng)都在中介方手中。工商部門(mén)指出,這一說(shuō)法違反了相關(guān)法律規(guī)定。對(duì)于目前房地產(chǎn)交易普遍的做法是,定金存入買(mǎi)賣(mài)雙方共同指定的地產(chǎn)中介的開(kāi)戶(hù)銀行,買(mǎi)方、賣(mài)方、地產(chǎn)中介方三方共同監(jiān)管該銀行賬戶(hù)(定金不同于交易傭金,地產(chǎn)中介無(wú)權(quán)單獨(dú)支取該筆款項(xiàng))。當(dāng)買(mǎi)方把定金存入該賬戶(hù)時(shí),即視為賣(mài)方已經(jīng)收到了定金(在未辦理正式過(guò)戶(hù)手續(xù)前,賣(mài)方無(wú)法真正得到這筆錢(qián)),如果有一方違約,則按相應(yīng)的定金罰則解決處理。因此賣(mài)方?jīng)]有收到一分錢(qián)的說(shuō)法是錯(cuò)誤的。
如果范小姐掌握了上述法律常識(shí),簽合同時(shí)明確定金,要求約定辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的時(shí)限,并要求賣(mài)方出具書(shū)面委托,則可以有效地保障自己的合法權(quán)益,當(dāng)賣(mài)方提高房?jī)r(jià)時(shí)就不會(huì)變得被動(dòng)。工商部門(mén)專(zhuān)門(mén)為范小姐算了一筆賬。當(dāng)初約定的房?jī)r(jià)為107萬(wàn)元,范小姐付定金15萬(wàn)元,傭金1.5萬(wàn)元,買(mǎi)賣(mài)雙方一共須付傭金3萬(wàn)元。如果賣(mài)方違約,不僅無(wú)權(quán)要求返還傭金,還須雙倍返還定金給買(mǎi)方,即多支出15萬(wàn)元,賣(mài)方須承擔(dān)的違約金一共約為18萬(wàn)元左右。事實(shí)上,賣(mài)方衡量得失后,很可能會(huì)以原價(jià)107萬(wàn)元賣(mài)房給范小姐。
律師支招
細(xì)化條款制約賣(mài)方
律師稱(chēng)加大違約成本將有效遏制賣(mài)房者“變臉”
對(duì)于范小姐的遭遇,廣東鵬城陽(yáng)光律師事務(wù)所王永生律師表示,只要范小姐在簽合同時(shí)稍加留意,并在適當(dāng)時(shí)候借助法律程序,就能保障購(gòu)房時(shí)的合法權(quán)益不受侵害。如果范小姐能與中介方進(jìn)行良好協(xié)商,并將合同條款細(xì)化,也能對(duì)賣(mài)方違約起到較強(qiáng)的制約。
中介有義務(wù)提示風(fēng)險(xiǎn)
王律師表示,買(mǎi)賣(mài)雙方與地產(chǎn)中介三方簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(即經(jīng)紀(jì)合同),其意思表示真實(shí),符合法律規(guī)定,具備相應(yīng)法律
效力。而地產(chǎn)中介作為居間方,有義務(wù)對(duì)賣(mài)方身份進(jìn)行審查,而出現(xiàn)上述“口頭授權(quán)”的代理人時(shí),中介方應(yīng)提醒買(mǎi)方將來(lái)可能出現(xiàn)的違約情況,并要求賣(mài)方提供章?lián)C明。所以中介公司所稱(chēng)“簽字并非法人,沒(méi)有任何章?lián)C明”,明顯是在為賣(mài)方的違約行為找借口。
違約方應(yīng)返還雙倍定金
事實(shí)上,中介方已收受買(mǎi)方15萬(wàn)元定金,范小姐繳納定金的目的則是為了訂立主合同,即正式《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》,這15萬(wàn)元定金就是為訂立主合同提供的擔(dān)保。因此,不管是中介方或是賣(mài)方原因?qū)е轮骱贤荒苡喠ⅲ歼`反了之前的所簽合同,即適用于定金罰則,違約方應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的義務(wù)。只不過(guò)承擔(dān)義務(wù)人因定金由誰(shuí)收取而有所不同。
王律師說(shuō),就此案例中,定金是由中介名義收取,則中介方應(yīng)為第三方的過(guò)錯(cuò)(賣(mài)方不愿以合同價(jià)出售)而承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任,然后再向過(guò)錯(cuò)方追索。
合同條款訂立可協(xié)商
“如果范小姐熟悉房地產(chǎn)合同相關(guān)程序,具體問(wèn)題在合同中作出明確約定,與中介方進(jìn)行良好協(xié)商,賣(mài)方違約就不會(huì)那么容易發(fā)生了!蓖趼蓭熖嵝,在雙方簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),買(mǎi)方應(yīng)仔細(xì)閱讀中介公司提供的格式合同,并詳細(xì)了解關(guān)鍵條款的含義,對(duì)表達(dá)不清的地方加以修改;在合同備注欄中,消費(fèi)者務(wù)必對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)、過(guò)戶(hù)日期、違約責(zé)任承擔(dān)的具體形式及承擔(dān)方式、物業(yè)水電等細(xì)節(jié)作出明確約定!斑@樣業(yè)主反悔也是有成本的,需要雙倍返還定金和支付中介的相關(guān)費(fèi)用。一旦業(yè)主反悔則得不償失,違約現(xiàn)象將會(huì)大大減少!