“又加息了！我應(yīng)該怎樣應(yīng)對呢？是提前還款劃算還是應(yīng)該變更貸款方式呢？”在北京某公司工作的張小姐疑惑地問道。與張小姐面臨的困惑相同，隨著5月18日央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率后，很多打算購房的消費(fèi)者和已經(jīng)購房的“房奴”們都在盤算著應(yīng)對措施。
此次利率調(diào)整是自2004年10月29日央行上調(diào)利率以來的第六次加息，也是今年以來的第二次加息。近兩年政府頻繁動用利率工具對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，體現(xiàn)了利率市場化的趨勢，更表明利率已經(jīng)處于加息通道之中，在未來利率還會繼續(xù)調(diào)整的預(yù)期情況下，消費(fèi)者應(yīng)該如何選擇房貸、又應(yīng)注意哪些理財技巧無疑是眾人最為關(guān)心的話題。就此，記者采訪了北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”和北京中原地產(chǎn)等業(yè)內(nèi)人士并為消費(fèi)者“量身定做”了相應(yīng)的理財對策。
多次加息累計影響不小
加息對購房者來說，直接的影響就是月供的增加。對于此次加息，21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍說，對于消費(fèi)者而言，此次加息每月還款額增加的并不多，影響不大。
他舉例子說，以貸款30萬元，期限為20年，按等額本息的還款方式計算為例，可享受下限優(yōu)惠利率，加息前年利率為6.0435%，加息后年利率為6.12%，僅上漲0.0765%，每月月還款額僅增加13.28元。應(yīng)該說，這樣的成本增加對于普通自住消費(fèi)者來說還是可以承受的。
雖然單次加息幅度不大，但央行在不到兩年半的時間里已六次提高住房貸款利率，以最低優(yōu)惠下限計算，累計利率上調(diào)幅度超過100個基點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然每次加息幅度都不大，但六次加息累計后，其對購房者的還貸額的影響已經(jīng)非常明顯。以50萬元20年貸款計算，還款額增幅在10%左右。
盡管多次加息累計影響不小，但多數(shù)接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士一致表示，此次加息絕非針對樓市。寇海龍分析說，央行在兩個月左右兩次上調(diào)房貸利率實屬罕見。從目前來看，這主要是由于目前經(jīng)濟(jì)依然延續(xù)了傳統(tǒng)的增長方式，固定資產(chǎn)投資增長還是異常強(qiáng)勁。通過利率的調(diào)整來平抑經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性過熱，以防止經(jīng)濟(jì)冷熱不均導(dǎo)致矛盾更加的突出。加之一季度，全國居民消費(fèi)價格總水平同比上漲2.7%，尤其3、4月份更加突破了3%的警戒線，通貨膨脹的壓力非常明顯的。為了控制通貨膨脹率，抑制投資比例過快增長，使貸款成本增加，央行從而再次上調(diào)存貸款利率。
對于這種說法，北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示贊同。他說，此次央行實施的組合式利率調(diào)整政策，從根本來看，主要是通過這種多項的金融政策來遏制經(jīng)濟(jì)過快發(fā)展向過熱發(fā)展的苗頭，抑制固定資產(chǎn)投資特別是房地產(chǎn)投資的過快增長，同時，更主要的也還是給持續(xù)飆升的股票市場降溫。
首次貸款可選固定利率貸款方式
盡管此次加息并非針對樓市，但多次加息還是讓許多消費(fèi)者背上了較為沉重的負(fù)擔(dān)。那么面對頻繁的加息，消費(fèi)者應(yīng)該如何理財呢？
對于準(zhǔn)備貸款的購房者，金育松建議說，這部分消費(fèi)者可以考慮固定利率貸款方式，因為與浮動利率相比固定利率可以鎖定利率風(fēng)險，適合求穩(wěn)的消費(fèi)者。
金育松介紹說，在銀行宣布加息后，擁有定息產(chǎn)品的光大、建行等銀行相繼上調(diào)了固定利率，其中以光大銀行最為優(yōu)惠，五年至十年的固定房貸利率，基準(zhǔn)利率由此前的6.45%，上調(diào)至6.66%；優(yōu)惠利率由6.12%上調(diào)到6.18%。與浮動利率相比，光大固定利率的基準(zhǔn)利率比浮動利率還低0.54%；優(yōu)惠利率也只相差0.08%。例如，貸款30萬元，期限為10年，在執(zhí)行基準(zhǔn)利率時，固定利率比浮動利率每月少還83元，優(yōu)勢比較明顯；在執(zhí)行優(yōu)惠利率時，固定利率也僅比浮動利率每月多九元，二者相差無幾。
“現(xiàn)在利率處于上升通道之中，央行還會根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，隨時使用利率工具，在整體經(jīng)濟(jì)趨熱的局勢短期內(nèi)難以改變的情況下，未來加息的可能性較大，購房者先行選擇固定利率，可以輕松鎖定未來利率上調(diào)的風(fēng)險�！苯鹩烧f。
對比不難發(fā)現(xiàn)，固定利率定息的優(yōu)勢已經(jīng)較為明顯，但是由于大部分消費(fèi)者貸款期限多在10年以上，而固定利率最長僅為10年，這樣就限制了部分消費(fèi)者對固定利率的選擇。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，近期光大銀行又推出了期限組合和金額組合固定利率貸款產(chǎn)品，延長了固定利率貸款期，從原先最長貸款期限10年延長至30年。這打破了固定利率只能貸10年的最長期限。
這位業(yè)內(nèi)人士舉例子說，期限組合可以選擇“固定+浮動”，期限最長可到30年，前20年可選固定利率，后10年選擇浮動利率；金額組合則是指一部分貸款本金執(zhí)行固定利率，其余貸款本金執(zhí)行浮動利率；靈活多變，近期貸款購房的消費(fèi)者不妨關(guān)注這一新型房貸產(chǎn)品。
提前還款可選擇氣球貸
記者了解到，許多房貸客戶都有提前還款的意愿，不會按照實際的貸款期限還款，比如貸款30年，可能在五年后便選擇提前還款，一次還清，對于這部分有提前還款預(yù)期的消費(fèi)者，金育松建議消費(fèi)者可選擇氣球貸還款方式。
據(jù)介紹，今年2月，深圳發(fā)展銀行推出了“氣球貸”，此種貸款方式就是針對有提前還款要求的消費(fèi)者而提供的個性化房貸�！皻馇蛸J”為客戶設(shè)定五年的貸款期限，但是月供是按貸款30年的月供來還款，比如客戶貸款30萬元，申請五年期的氣球貸款，可以享受30年期的低月供，每月還款額為1822元，比30年期的普通貸款的月供少104元，利息可節(jié)省15942元。
如果客戶在五年期末不能一次性提前還款，深發(fā)展允許客戶可以在不需增加任何費(fèi)用的情況下獲得該行的再貸款服務(wù)，即原本30年期的普通貸款，可以通過連續(xù)六次申請氣球貸完成還款。
同樣是30年的期限，氣球貸享受的利率是五年期的低利率，即5.8905%，而30年期的普通貸款，其利率為6.12%，兩者相差0.2295%；因此，在加息預(yù)期下，消費(fèi)者提前還款的意愿往往比較強(qiáng)烈，而氣球貸不僅符合提前還款的愿望，而且可以為貸款者節(jié)省部分利息。但金育松同時指出，氣球貸雖然能夠節(jié)省利息，但銀行對客戶的資質(zhì)要求也比較高，比如房齡不超過10年，對客戶的還貸能力審查較為嚴(yán)格等等。
已貸款消費(fèi)者可考慮提前還款
對于已經(jīng)貸款的消費(fèi)者應(yīng)該如何選擇還款方式呢？北京中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，對于這部分消費(fèi)者而言，可根據(jù)自身財務(wù)狀況考慮提前還款的方式。她說，提前還貸可以減少利息支出，但前提是資金比較充裕，因此消費(fèi)者一定要量力而行，切忌盲目跟風(fēng)。
記者了解到，一共有多種方式可供消費(fèi)者進(jìn)行選擇。一方面，消費(fèi)者可選擇將剩余的全部貸款一次性還清，這樣提前還款部分不用支付利息，但對個人資金要求較高，需有較為充裕的資金；另一方面，消費(fèi)者可選擇部分提前款的或縮短還款期限的還款方式。
金育松說，部分提前還款共有三種方式，一是將剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，這樣節(jié)省利息多；二是剩余的貸款每月還款額減少，保持還款期限不變，減少月供負(fù)擔(dān)，但利息支出多于第一種還款方式；三是剩余的貸款每月還款額減少，同時將還款期限縮短，這樣會節(jié)省更多的利息。與此同時，消費(fèi)者還可選擇剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短，這種還款方式月供增加，可減少部分利息，但相對較不劃算。
與有大部分貸款未還消費(fèi)者相比，對于只有小部分貸款未還的客戶來說，加息的影響是最小的，即使每月還款額有所增加，但時限已不長，對日常生活以及未來的理財不會產(chǎn)生影響，對于加息可置之不理。但如果資金比較充裕，也可以考慮提前還款，節(jié)省利息成本。
對于消費(fèi)者具體應(yīng)該選擇何種還款方式，宮萍說，每一種房貸產(chǎn)品都會針對不同的細(xì)分客戶群體，不可能一種產(chǎn)品大包大攬，解決客戶所有的問題。因此，消費(fèi)者需要根據(jù)自身的還款能力、預(yù)期收入以及自己屬于哪類置業(yè)群體等多方面做出理性的評估，制定合理的理財規(guī)劃，選擇最適合自己的房貸產(chǎn)品。(李佳鵬 馬俊)
