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住了一年發(fā)現(xiàn)房子少了44平方米 被錯(cuò)劃到鄰居家
2007年07月02日 14:20 來(lái)源:深圳新聞網(wǎng)-深圳特區(qū)報(bào)

  2005年郭先生購(gòu)得一處房產(chǎn),住了一年后卻偶然發(fā)現(xiàn),房屋實(shí)際面積竟然比房產(chǎn)證載明面積少了44平方米。事后查明,該面積被錯(cuò)劃給了鄰居。2006年3月,郭先生將開(kāi)發(fā)商告上法庭,要求償還雙倍差額款。開(kāi)發(fā)商辯稱,是裝修公司出錯(cuò),并且業(yè)主在驗(yàn)收中沒(méi)有發(fā)現(xiàn)誤差,也要承擔(dān)責(zé)任。一審法院判決,郭先生訴求不當(dāng),予以駁回。郭先生不服一審判決,于2007年5月向深圳市中級(jí)人民法院提起上訴。目前此案在二審中。

  發(fā)現(xiàn)房子少了44平方米

  2005年7月18日,郭先生與開(kāi)發(fā)商深圳市美×置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱美×置業(yè))簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》,購(gòu)買位于福田區(qū)農(nóng)林路香××花園某棟1404室房產(chǎn),該房面積為244.09平方米,總價(jià)款為352萬(wàn)多元。同年8月15日,郭先生取得房產(chǎn)證,房產(chǎn)證表明房產(chǎn)建筑面積為244.09平方米。然而,一個(gè)偶然的機(jī)會(huì),郭先生卻發(fā)現(xiàn)了一件讓他意想不到的事情。

  2006年1月,郭先生去朋友家里玩,朋友家也購(gòu)買了一處同戶型的房產(chǎn),面積228平方米。讓郭先生感到不解的是,朋友的房子面積比自己的要小,但是他明顯感到朋友的房子空間比自己的要大。四處查看后,他發(fā)現(xiàn)多了一間20多平方米的房間。是不是自己家的房子少了一塊?郭先生迅速向國(guó)土部門調(diào)閱《建筑面積分戶計(jì)算書(shū)》進(jìn)行核對(duì),結(jié)果令他大為驚訝:自己購(gòu)買的房子竟然有44.09平方米的面積被劃給了他的鄰居。郭先生介紹說(shuō),在購(gòu)買房子前后,他也曾感覺(jué)自己的房屋面積不夠,并向開(kāi)發(fā)商提出質(zhì)疑。2005年11月,開(kāi)發(fā)商還傳來(lái)了加蓋國(guó)土局印章的《房屋建筑面積分套(單元)匯總表》,上面注明1404戶的面積是244.09平方米。他才打消息了疑慮。

  訴至法院要求賠償

  在確定房產(chǎn)面積不足之后,郭先生將這個(gè)情況反映給了美×置業(yè)。雙方交涉了一段時(shí)間,卻沒(méi)有滿意的解決方案。2006年3月,郭先生一紙?jiān)V狀將美×置業(yè)訴至法院。郭先生訴稱,美×置業(yè)向國(guó)土測(cè)繪部門報(bào)送了1404號(hào)房的分戶資料,在獲得國(guó)土部門的測(cè)量報(bào)告后,卻擅自改動(dòng)1404號(hào)房的結(jié)構(gòu),將屬于1404號(hào)房的44.09平方米建筑面積分割給別人,并隱瞞長(zhǎng)達(dá)1年時(shí)間。因此,他要求美×置業(yè)返還面積差額款1170865元,承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)15064元,并要求賠償13200元的經(jīng)濟(jì)損失及訴訟費(fèi)。

  面對(duì)郭先生的起訴,美×置業(yè)辯稱,郭先生以房地產(chǎn)買賣合同糾紛為由提起訴訟無(wú)事實(shí)依據(jù),本案應(yīng)屬于不當(dāng)?shù)美m紛。2000年12月,美×置業(yè)委托香××公司裝修包括郭先生的房屋在內(nèi)的4套樣板房。由于香××公司設(shè)計(jì)施工人員的失誤和疏忽,不僅沒(méi)有將應(yīng)該劃給1404號(hào)房的20余平方米劃給1404號(hào)房,反而將原來(lái)1404號(hào)房的20余平方米錯(cuò)劃給鄰居,導(dǎo)致1404號(hào)房的面積減少了44.09平方米。其責(zé)任應(yīng)該由第三人香××公司承擔(dān)。郭先生所購(gòu)房屋面積減少,是由香××公司的失誤造成的,美×置業(yè)并沒(méi)有欺詐郭先生的故意,也沒(méi)有從中獲取任何利益。所以,本案不適用雙倍返還面積誤差款的規(guī)定。而且,郭先生在驗(yàn)收過(guò)程中,沒(méi)有發(fā)現(xiàn)如此大的房屋面積誤差,也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

  一審判決:駁回訴訟請(qǐng)求

  2006年4月29日,一審法院受理此案,并兩次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。一審中,第三人香××公司出庭,同意美×置業(yè)的答辯意見(jiàn)。第三人鄰居業(yè)主沒(méi)有到庭參加訴訟,法院進(jìn)行缺席審理。

  一審法院認(rèn)為,原、被告簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》合法有效,具有法律約束力。被告作為房屋出賣人,負(fù)有向原告交付合同項(xiàng)下房屋的義務(wù),所交付房屋的面積應(yīng)當(dāng)與合同約定面積一致。由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移實(shí)行登記生效制度,被告除應(yīng)向原告履行現(xiàn)實(shí)交房義務(wù)外,還應(yīng)將符合合同約定的房

  地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記在原告名下。房地產(chǎn)是價(jià)值巨大的特殊商品,按涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算,房屋誤差面積的價(jià)值幾近百萬(wàn),如果機(jī)械理解司法解釋的文字含義,片面采用實(shí)際交付的交付標(biāo)準(zhǔn),則會(huì)出現(xiàn)被告在向原告承擔(dān)雙倍返還房?jī)r(jià)款的違約責(zé)任后,同樣因?yàn)樵摋l司法解釋關(guān)于房屋實(shí)際面積大于合同約定面積,面積誤差比超過(guò)3%的部分無(wú)償歸買受人所有的規(guī)定,無(wú)法向受益人第三人行使不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán),免除了第三人不當(dāng)?shù)美姆韶?zé)任,造成當(dāng)事人之間的利益關(guān)系嚴(yán)重失衡,不利于維護(hù)當(dāng)事人的正當(dāng)利益,不符合實(shí)質(zhì)正義的價(jià)值目標(biāo)和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

  一審法院認(rèn)為,最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱《解釋》)第十四條,是針對(duì)開(kāi)發(fā)商在商品房預(yù)售過(guò)程中缺斤少兩現(xiàn)象作出的特殊規(guī)定。而斟酌本案情況,因裝修公司設(shè)計(jì)施工人員的失誤,錯(cuò)將整間房屋劃給隔壁鄰居的情形應(yīng)不在司法解釋的調(diào)整范圍之內(nèi)。《解釋》第十四條關(guān)于出賣人雙倍返還房?jī)r(jià)款的規(guī)定,實(shí)質(zhì)上是一種懲罰性賠償約定。懲罰性賠償是為了制裁出賣人而加重其違約責(zé)任的一種特殊形式。因此,對(duì)懲罰性賠償?shù)倪m用有比較嚴(yán)格的限制,只適用于出賣人惡意違約的情形。被告在本案中雖然存在嚴(yán)重的過(guò)失,但未從其違約行為中獲取任何利益,不存在惡意違約的主觀故意,其過(guò)錯(cuò)程度較之惡意違約要輕,在對(duì)被告進(jìn)行制裁時(shí),應(yīng)考慮被告的過(guò)錯(cuò)程度,不宜過(guò)分加重被告的違約責(zé)任。

  經(jīng)過(guò)審理,一審法院作出如下判決:原告郭先生與被告美×置業(yè)簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》有效,駁回郭先生的訴訟請(qǐng)求,案件受理費(fèi)1.6萬(wàn)元由郭先生承擔(dān)。

  不服一審判決提起上訴

  郭先生不服一審判決,于2007年5月24日向深圳市中級(jí)人民法院提起上訴。請(qǐng)求撤銷一審法院的判決,判令美×置業(yè)返還面積差額款117萬(wàn)多元,賠償經(jīng)濟(jì)損失13200元,并承擔(dān)一、二審的訴訟費(fèi)。

  郭先生上訴狀中認(rèn)為,《解釋》第十四條明確規(guī)定:房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。郭先生表示,他只與開(kāi)發(fā)商美×置業(yè)存在房屋買賣合同關(guān)系。

  他不應(yīng)該也無(wú)權(quán)因美×置業(yè)的行為及后果向任何的第三方主張權(quán)利,更不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由于向第三人主張權(quán)利而可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)與訴訟成本。郭先生認(rèn)為,一審法院從保護(hù)被上訴人利益的角度出發(fā),過(guò)度運(yùn)用法律賦予的自由裁量權(quán),極不恰當(dāng)?shù)卣J(rèn)定最高人民法院司法解釋存在著法律漏洞,并在判決中作出了超出審判權(quán)限乃至違背立法原意的釋義,導(dǎo)致作為有明顯過(guò)錯(cuò)的被上訴人無(wú)須承擔(dān)任何的法律責(zé)任。

  郭先生認(rèn)為,一審法院的判決不僅違背法理,也違背了常理。這就如同A先生向B商場(chǎng)買了一臺(tái)電視機(jī),B商場(chǎng)卻將電視機(jī)錯(cuò)誤地送到C小姐家里。很顯然錯(cuò)在B商場(chǎng),B商場(chǎng)應(yīng)該向A先生交付電視機(jī)。至于其錯(cuò)將電視機(jī)送給C小姐,應(yīng)當(dāng)由其向C小姐追回。(馬培貴 高燕 張耀波)

 
編輯:王菲】
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