7 融資

　　盡管風(fēng)聲一陣緊過一陣，但這并不能遏制房地產(chǎn)企業(yè)的融資渴望。對于現(xiàn)在的房企來說，資金問題已經(jīng)不是關(guān)乎擴(kuò)張速度、擴(kuò)張規(guī)模的發(fā)展性問題，而是關(guān)乎存亡的生存性問題。

　　證監(jiān)會放緩房企IPO、卡緊直接融資，銀根緊縮堵住了常規(guī)融資之路，房貸新政又導(dǎo)致成交下降、銷售回款速度變慢，三大“枷鎖”牢牢捆綁住了房企的資金鏈。正因?yàn)槿绱�，房企融資不再是選擇性命題，而是不得不為的“生計(jì)”運(yùn)動，明年房地產(chǎn)行業(yè)的融資潮或許更為暗流洶涌。

　　“廣東十余家房企擬明年赴港上市�！币粍t這樣的消息近期出現(xiàn)在業(yè)內(nèi)視野。向來對市場最敏感、最善于把握潮流的“廣東幫”的舉動已經(jīng)足夠說明問題，這則消息的背景是，廣東400多家房企越來越感到生存的壓力，因此"逼迫"他們走上境外融資之路。

　　如“廣東地產(chǎn)五虎”中惟一一家尚未上市的恒大地產(chǎn)，已開始就明年在港上市具體事宜進(jìn)行運(yùn)作，預(yù)計(jì)將籌資約15億美元；總部在廣州的宏宇集團(tuán)也已聘用瑞銀和摩根士丹利處理上市事宜，預(yù)計(jì)將最多籌集10億美元；總部位于深圳的卓越集團(tuán)則預(yù)計(jì)籌資15億美元。

　　內(nèi)地房企似乎已視香港上市為殘酷生存戰(zhàn)略的關(guān)鍵戰(zhàn)役。據(jù)廣州地產(chǎn)界人士透露，打算赴港上市的公司至少有10家以上，如京基、佳兆業(yè)等，預(yù)計(jì)融資總額可達(dá)600億元以上。這些企業(yè)中，傳言還包括了已經(jīng)擁有A股融資平臺的綠景地產(chǎn)等，看來不僅僅是未上市企業(yè)奮力做生死一搏，甚至更多的房企謀求“A＋H”兩地上市模式，事實(shí)上不少已在香港上市的大型房企已喊出“回歸”口號，另一輪的資本競爭恐怕為時(shí)不遠(yuǎn)。

　　對于已上市公司，利用殼資源再融資則是另一個(gè)重要問題。定向增發(fā)、公開增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債、公司債等融資手段也因此一直是A股房企的“供血站”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來共有25家房地產(chǎn)公司實(shí)施定向增發(fā)，7家公司實(shí)施公開增發(fā)，2家公司實(shí)施配股，共計(jì)募集資金超過千億元。而企業(yè)債方面，金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、萬科、中糧地產(chǎn)、新湖中寶等6家房地產(chǎn)上市公司宣布啟動債券再融資程序，它們債券融資金額的上限合計(jì)為157億元。而再融資所得資金主要用于歸還銀行貸款，其次為補(bǔ)充流動資金。

　　自有資金不充裕、負(fù)債率過高，一直是困擾部分房地產(chǎn)企業(yè)的難題：2007年，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到63.07%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流出達(dá)到228.22億元，同比增加179.44%；投資活動現(xiàn)金流出90.88億元，同比增加49.32%，房地產(chǎn)公司資金仍然偏緊。

　　由此，信貸政策收緊、樓市的降溫，反而會讓資金缺口本就大的房企對直接融資更為渴望。盡管明年的政策導(dǎo)向是放緩IPO以及上市公司再融資，可是并不會讓房企對于資金的饑渴有所削弱，甚至?xí)�愈演愈�?#8212;—如果其他道路收緊，只有華山一條路的時(shí)候，誰都會不顧前途艱難險(xiǎn)阻也要咬緊牙關(guān)一試。

　　明年的房企融資潮像是風(fēng)暴前夜的海面，在政策限制下，或許看不到巨浪滔天，卻比任何時(shí)候都要暗流洶涌。

　　8 拿地

　　2007年的絕大部分時(shí)間，我們看到的是觸目驚心的地塊爭奪戰(zhàn)，而時(shí)至年關(guān)，競相抬價(jià)的激烈場景又變成鮮有問津的冷門局面，也為2008年的土地交易蒙上一塊面紗。在業(yè)內(nèi)看來，隨著土地價(jià)格一步步走高，也隨著樓市調(diào)控效應(yīng)累積，開發(fā)商對于拿地的態(tài)度開始冷熱不均起來。

　　不可否認(rèn)，近期開發(fā)商拿地?zé)崆殇J減成為不少主要城市一致發(fā)生的狀況。有分析指出，一是因?yàn)榻衲暌詠淼貎r(jià)攀升，新推地塊也不愿意“掉價(jià)”，而底價(jià)太高又使得不少開發(fā)商感到難以“下咽”；二是年尾的房地產(chǎn)調(diào)控措施不減反增，樓市交易也在萎縮，開發(fā)商因而對下一階段的房地產(chǎn)業(yè)形勢信心不足，表現(xiàn)在拿地方面便是產(chǎn)生膽怯情緒。

　　不過，要讓開發(fā)商集體“斷頓”也不現(xiàn)實(shí)。雖然近期內(nèi)地樓市“入冬”令國有土地出讓也遇冷，不過與越來越多謹(jǐn)慎觀望、不敢出手的開發(fā)商相比，具備資本實(shí)力的房地產(chǎn)公司依然不手軟。如新鴻基地產(chǎn)在本月內(nèi)已經(jīng)斥資逾47億元拿下3幅土地，并且均在無人競價(jià)的情況下以底價(jià)得手；又如世茂房地產(chǎn)本周宣布以約4.35億元摘得黑龍江省牡丹江市江南新區(qū)大型商住地塊，以穩(wěn)固其在東三省區(qū)域的戰(zhàn)略布局。

　　最令人側(cè)目的還屬萬科，一邊是董事局主席王石在電視上表態(tài)“2008年之后絕不拿地王”， 一邊是與復(fù)地聯(lián)手以24億元“吃進(jìn)”上海地杰國際城412400平方米的土地。也許正如王石所說，按照萬科現(xiàn)在的規(guī)模，沒有必要計(jì)較一城一池的得失，也沒有必要靠拿“地王”來表現(xiàn)競爭力。業(yè)內(nèi)也認(rèn)為，“面粉比面包還貴”的局面不應(yīng)該也不可能持續(xù)下去，未來通過兼并收購、“合縱連橫”的方式進(jìn)行土地儲備的情況在開發(fā)商中會越來越多。

　　“這也代表著土地市場內(nèi)的洗牌局面會率先加劇，開發(fā)商如何判斷市場趨勢、如何制定拿地策略，冷暖自知�！毙帕x房產(chǎn)的分析師認(rèn)為。他還表示，市場內(nèi)的存量土地最多可滿足 4-5 年的房地產(chǎn)開發(fā)需求，而國土資源部新政正促使開發(fā)商加速土地開發(fā)，從而在未來一段時(shí)間內(nèi)逐步減緩商品房供應(yīng)短缺壓力，雖然這還不足以逆轉(zhuǎn)現(xiàn)在的供求差，但提醒著開發(fā)商不但要有拿地實(shí)力還要有開發(fā)功力。

　　9 保障

　　“攻城為下，攻心為上�！薄秾O子兵法》的這句名言描述了今年并預(yù)示著明年保障性住房政策落地，帶給樓市供需雙方心理上的暗示和角逐。特別是，不久前建設(shè)部增設(shè)的住房保障與公積金監(jiān)督管理司，更加重了保障性住房的砝碼，形成對普通商品房的沖擊。

　　“與其說是調(diào)控市場，不如說是調(diào)控政府。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為，建設(shè)部增設(shè)住房保障司的意圖非常明顯，從中央政府層面建立起保障性住房管理機(jī)構(gòu)，并且監(jiān)管、調(diào)研各地方政府落實(shí)保障性住房政策，確保保障性住房強(qiáng)勢推進(jìn)、不打折扣。

　　經(jīng)過十幾年的探討、摸索和反思，社會各方已經(jīng)明確認(rèn)識到住房保障機(jī)制建立的必要性。特別是今年8月，隨著《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》浮出水面，在某種程度上給在市場化的單行道上一路飚升的房價(jià)在人們心理上踩了一腳剎車。隨之而來的是相應(yīng)的政策法規(guī)在年底落地，以《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》兩項(xiàng)辦法為代表保障性住房管理的出臺，讓低收入家庭吃了一顆"定心丸"。

　　實(shí)際上，在中央政府建立住房保障機(jī)制的同時(shí)，各地的細(xì)化政策正紛至沓來。以北京為例，不久前相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將通過"配租"的方式增加廉租房房源，并且在商品房配建兩限房或廉租房的基礎(chǔ)上，還將增加配建經(jīng)適房的商品房地塊供應(yīng)。

　　“但是，一些地方政府的非理性發(fā)展沖動或貫性依然存在�！币晃环康禺a(chǎn)專家表示，因此保障性住房強(qiáng)勢推進(jìn)的態(tài)勢不能有絲毫松動馬虎。記者也注意到，建設(shè)部新增設(shè)的住房保障司，首要一條便是“貫徹國家關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的方針、政策和措施并組織實(shí)施”，正是意欲調(diào)控各地政府。由此，地方政府的非理性發(fā)展沖動或貫性必然轉(zhuǎn)向。

　　此外，中央政府在住房保障方面的多項(xiàng)政策正在形成合力。如雙限房的供應(yīng)、公積金制度、住房補(bǔ)貼，以及各種對自住性住房的保護(hù)性金融和信貸政策傾向，都將抑制化解商品房“單核市場”時(shí)代的房價(jià)單邊上漲之勢。明年，保障性住房政策必將深層次填補(bǔ)和平衡房地產(chǎn)市場需求量。

　　還有以增加中小戶型普通商品房建設(shè)的90平方米占70%為引導(dǎo)的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，雖然今年讓人們最為關(guān)注的“70-90政策”的實(shí)施效果及其對房價(jià)的影響并不如人意，但隨著政策進(jìn)一步落實(shí)，將使自住性住房的供需結(jié)構(gòu)矛盾得到緩解，并有助于“夾心層”住房問題的解決。（于兵兵 李和裕 唐文祺 一凡 陳歆 于祥明）

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