近一段時期以來,國內(nèi)不少城市出現(xiàn)了二手房價格比一手房高的現(xiàn)象,這種一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象雖然都還只是發(fā)生在這些城市的局部區(qū)域,但局部現(xiàn)象是否透露出了樓市走勢玄機(jī)?
“倒掛”現(xiàn)象局部顯形
福州金山新城二手房價格比一手房高的現(xiàn)象在今年年初就比較明顯!拔逡弧毙¢L假過后,一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象在福州市的多個區(qū)域呈現(xiàn)蔓延趨勢。
福州市朝陽房產(chǎn)金山區(qū)域經(jīng)理許俊武告訴記者:“金山新城一些早期的小戶型樓盤均價高的達(dá)到8000元左右,低的也有6000多元。而同一地段的不少新樓盤預(yù)售價卻在4000元到5500元之間。二手房價格比一手房高的現(xiàn)象太明顯了。”
另一家福州大型房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人介紹,目前,福州市的二手房價格水平總體有所回落,基本與去年同期持平,但局部區(qū)域的二手房價格卻出現(xiàn)較大幅度上漲。福州城東、城南也有幾個小區(qū)域出現(xiàn)一二手房價格“倒掛”。
北京市從各城區(qū)樓市現(xiàn)狀來看,地段仍舊是決定房價的重要指標(biāo),但也有少數(shù)區(qū)域出現(xiàn)一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士說,比如在馬家堡區(qū)域的東亞三環(huán)中心在售一手房均價為13000元左右,但通過開發(fā)商優(yōu)惠促銷,每平方米的房價可沖抵減少3000元左右,與附近12000元的二手房均價相比,就低了2000元以上。
目前,廣州市有不少新建商品房促銷價達(dá)到了近一年來的新低,甚至比同地段的二手房還要低。當(dāng)?shù)匾恍┓慨a(chǎn)中介公司介紹,今年3月以后,廣州市不少片區(qū)新樓盤比預(yù)期定價低了10%至40%,同一地段樓盤在售新房價格已經(jīng)比二手房低的約占10%。
強(qiáng)勁促銷風(fēng)吹出“倒掛”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一手房曾一直充當(dāng)著二手房的價格標(biāo)桿,尤其是在北京、廣州等一線城市,一手房樓盤的每次提價,都成為周邊二手房升值的最佳機(jī)會。近期,北京、廣州等城市的部分區(qū)域二手房價反超一手房價,一是樓市處于低迷時期,開發(fā)商都鉚足了勁促銷,直接壓低了一手房價格;二是許多二手房因朝向、樓層較好,交通便利,物業(yè)服務(wù)完善等良好條件,價格進(jìn)一步走高。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說,今年上半年,福州部分開發(fā)商急需回籠資金,集中上市的大量新樓盤促銷打折力度一陣猛過一陣,二手房業(yè)主大都沒有嚴(yán)重的資金壓力,雖然也有部分二手房出現(xiàn)議價松動,但松動幅度有限,二手房成交價相對穩(wěn)定。一手房與二手房價格經(jīng)過一個此降彼漲的過程后,出現(xiàn)價格“倒掛”是正常的。
王阿忠說,從各地樓市情況分析,一手房樓盤絕大多數(shù)仍是期房,不能立即入住,因此購房者需要面臨很多不確定因素,而通過正常程序購買二手房,既可以預(yù)防購買期房所承擔(dān)的投資性風(fēng)險(xiǎn),又可以即買即住。
不少購房者覺得二手房價格比一手房高,首付差異也是一個重要原因。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前,新開樓盤首付普遍較低,甚至有些開發(fā)商為了促銷,不惜以“代墊部分首付”的違規(guī)手段吸引購房者,但二手房的購買者除支付30%的首付款外,還要繳納由賣方轉(zhuǎn)嫁的稅費(fèi)和差額款等。
“倒掛”現(xiàn)象表明樓市成熟?
業(yè)內(nèi)人士指出,一二手房價格“倒掛”是現(xiàn)階段樓市調(diào)整過程中必然出現(xiàn)的現(xiàn)象,也是樓市趨向成熟的標(biāo)志之一。
福州陽光家園房產(chǎn)公司總經(jīng)理高巖認(rèn)為,一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象并非新鮮事,在二手房市場相當(dāng)成熟的國家和地區(qū)都曾發(fā)生過,而早在幾年前的上海樓市也出現(xiàn)了類似的價格“倒掛”現(xiàn)象,只是當(dāng)時沒有受到關(guān)注。
“二手房市場交易越活躍的地區(qū),這種‘倒掛’現(xiàn)象越容易出現(xiàn),這是市場成熟的表現(xiàn)!备邘r說,“許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū),一二手房市場交易比例通常能達(dá)到1∶5,然而在我國許多大中城市,這個比例在1∶1的范圍內(nèi),經(jīng)過今年的樓市調(diào)整,這個比例有望進(jìn)一步縮小,趨向合理!
王阿忠認(rèn)為,一二手房價格“倒掛”,是宏觀調(diào)控發(fā)揮作用、房地產(chǎn)市場逐漸冷卻的一個重要信號。這表明,房價上漲勢頭已經(jīng)得到有效遏制,投資和投機(jī)購房受到打擊,市場趨于理性,價格機(jī)制開始成熟和穩(wěn)定。然而,這種現(xiàn)象目前還處在局部階段,沒有形成全面的態(tài)勢。
業(yè)內(nèi)人士普遍表示,從短期來看,一些城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市化、人口規(guī)模膨脹等因素作用下,自住剛性需求仍將促使二手房市場保持穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。但從長期來看,二手房價一定會比一手房價低。隨著各地炒房團(tuán)的逐個潰退,這種“倒掛”現(xiàn)象維持不了多久。(來建強(qiáng))
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