舉世矚目的奧運(yùn)會(huì)即將落下帷幕，奧運(yùn)會(huì)后的樓市走向再次成為關(guān)注焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季或是考察“后奧運(yùn)”樓市往何處走的一個(gè)重要時(shí)點(diǎn)，但全國(guó)樓市在全年甚至未來(lái)一兩年繼續(xù)保持調(diào)整態(tài)勢(shì)的可能性依然較大。

　　樓市奧運(yùn)無(wú)行情

　　在此輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的大背景下，奧運(yùn)會(huì)期間的各地樓市延續(xù)著前期低迷態(tài)勢(shì)，奧運(yùn)會(huì)主辦城市北京的樓市行情更顯冷清。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)：“因?yàn)楸本┦袌?chǎng)的需求有相當(dāng)一部分來(lái)自外地人，而奧運(yùn)會(huì)期間的一些交通限制措施給外地人進(jìn)京帶來(lái)一些不便。所以，目前低迷的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)在奧運(yùn)會(huì)期間的這一個(gè)月里好轉(zhuǎn)，反而會(huì)使8月份成交額下滑。但這是暫時(shí)的，不是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的、根本的原因。”

　　事實(shí)上，北京商品住宅市場(chǎng)在7月份就預(yù)演了奧運(yùn)無(wú)行情的走勢(shì)。新房市場(chǎng)上，成交量呈現(xiàn)出被“腰斬”的局面。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，7月北京新建商品住宅(期房、現(xiàn)房)網(wǎng)上簽約6226套，簽約面積78萬(wàn)平米，分別比今年6月下降了31.9%和26.6%；分別比去年7月下降了59.7%和60.4%。二手房市場(chǎng)上，一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，7月出現(xiàn)了北京數(shù)年來(lái)的首次二手房?jī)r(jià)量齊跌。

　　而在奧運(yùn)會(huì)期間，各地開(kāi)發(fā)商紛紛推出各種與奧運(yùn)掛鉤的促銷(xiāo)手段。有的是中國(guó)隊(duì)獲得一枚金牌，就推出一套特價(jià)房，特價(jià)房?jī)r(jià)格普遍低于市場(chǎng)價(jià)2成；有的是請(qǐng)奧運(yùn)獎(jiǎng)牌獲得者做廣告；有的則推出房?jī)r(jià)與金牌數(shù)量掛鉤的優(yōu)惠活動(dòng)。

　　盡管如此，成交情況仍難逃慘淡。搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，8月11日-17日這一周，北京商品住宅成交面積為78126平方米，比上周跌了2.43%。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)顯示，京城中高檔二手商品房8月1日-15日的買(mǎi)賣(mài)成交量環(huán)比7月同期有19.86%的下浮，同比去年8月同期有23.56%的下浮。

　　此外，一度火爆的奧運(yùn)短租市場(chǎng)也在7月底降溫，二手商品房租賃市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)與6月持平，房源供應(yīng)充足和租金過(guò)高使得短租市場(chǎng)表現(xiàn)大大遜于預(yù)期。

　　同樣，其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是成交平淡。7月份，上海住宅新房成交11207套、118.7萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降了18.9%和20.5%；成交面積同比下降了約57%。8月11日-17日這一周，深圳商品住宅成交面積為58783平方米，環(huán)比下跌20%；廈門(mén)成交了12245平方米，環(huán)比下跌28%；福州成交了15253平方米，環(huán)比下跌29%。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，奧運(yùn)與樓市的直接聯(lián)系并不大，奧運(yùn)因素之所以被放大，主要是因?yàn)樵谇捌诜績(jī)r(jià)猛漲階段，“奧運(yùn)概念”被開(kāi)發(fā)商大肆炒作，一定程度上夸大了奧運(yùn)因素對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用，從而有了奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)可能下跌的預(yù)期。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整階段，這個(gè)預(yù)期就被更多的人所接受而被強(qiáng)化，加劇了市場(chǎng)觀望氣氛。

　　“金九銀十”難再現(xiàn)

　　那么，奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期會(huì)變成現(xiàn)實(shí)嗎？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即將到來(lái)的“金九銀十”或是觀察未來(lái)一段時(shí)間樓市走向的重要時(shí)點(diǎn)，此間樓市成交量小幅反彈的可能性較大，但難以再現(xiàn)前幾年的火熱。

　　從一些龍頭企業(yè)的業(yè)績(jī)分析，市道不佳使得開(kāi)發(fā)商要實(shí)現(xiàn)全年的銷(xiāo)售目標(biāo)難度增加。比如，首創(chuàng)置業(yè)上半年的簽約銷(xiāo)售面積約為13萬(wàn)平方米，同比下降六成；簽約銷(xiāo)售總額約為17.33億元，同比下降48%。截至7月，碧桂園僅完成了全面銷(xiāo)售計(jì)劃320億元的31.56%。萬(wàn)科則將全年的新開(kāi)工面積和竣工面積，分別從848萬(wàn)平方米、689萬(wàn)平方米下調(diào)為683萬(wàn)平方米、586萬(wàn)平方米。

　　潘石屹認(rèn)為，在房?jī)r(jià)上漲幅度很小，而土地價(jià)格、水泥鋼鐵等各項(xiàng)成本價(jià)格都是超過(guò)30%的上漲幅度情況下，房地產(chǎn)行業(yè)很可能出現(xiàn)虧損，尤其是去年瘋狂拿地的那些開(kāi)發(fā)商。

　　銷(xiāo)售壓力、盈利危機(jī)會(huì)不會(huì)促使開(kāi)發(fā)商大規(guī)模降價(jià)促銷(xiāo)，在即將到來(lái)的銷(xiāo)售旺季放手一搏呢，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此并無(wú)一致意見(jiàn)。洲聯(lián)集團(tuán)上海五合智庫(kù)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，在未來(lái)市場(chǎng)不甚明朗的情況下，開(kāi)發(fā)商一方面不再盲目拿地，另一方面加速了對(duì)所持物業(yè)資產(chǎn)的處置，以及時(shí)補(bǔ)充現(xiàn)金流。奧運(yùn)會(huì)前，北京住宅市場(chǎng)已開(kāi)始調(diào)整，不少住宅項(xiàng)目都出現(xiàn)了打折銷(xiāo)售的情況，這一局面會(huì)在奧運(yùn)會(huì)后持續(xù)下去，但房?jī)r(jià)暴跌的概率很小。

　　一些券商報(bào)告認(rèn)為，在不繼續(xù)出臺(tái)更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策情況下，未來(lái)半年內(nèi)全國(guó)房?jī)r(jià)普遍下降15%-20%的情況屬于極小概率事件。

　　但網(wǎng)上調(diào)查反映出來(lái)的購(gòu)房者預(yù)期與此相反。截至21日，搜房網(wǎng)的調(diào)查顯示，70%的調(diào)查者認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)后一年內(nèi)北京房?jī)r(jià)將下跌，原高于18%和12%的看漲和看平比例，且49%的調(diào)查者認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)后不是買(mǎi)房時(shí)機(jī)。

　　建行研究報(bào)告認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)滯量減態(tài)勢(shì)將進(jìn)一步延續(xù)。下半年如果市場(chǎng)交易量進(jìn)一步縮小，迫于資金等壓力，樓盤(pán)降價(jià)銷(xiāo)售回籠資金的情況還會(huì)越來(lái)越多。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，急劇萎縮的成交量如果在“金九銀十”仍無(wú)起色，這將對(duì)一度緊繃的開(kāi)發(fā)商資金鏈構(gòu)成嚴(yán)重威脅，因?yàn)槟觋P(guān)將至，開(kāi)發(fā)商將面臨銀行貸款到期、工程款結(jié)算等資金使用的高峰期。屆時(shí)，可能會(huì)有一波降價(jià)促銷(xiāo)潮。

　　二手房方面，大多數(shù)中介公司對(duì)“金九銀十”還是充滿期待。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，9月份以后的北京二手房成交量將逐月走高，預(yù)計(jì)下半年北京二手房的成交量在4.5萬(wàn)-5萬(wàn)套之間，相比上半年的交易量可能會(huì)有10%的增長(zhǎng)，全年交易量在8.5萬(wàn)-9萬(wàn)套之間。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)部研發(fā)主任王志偉認(rèn)為，“金九銀十”期間的樓市成交量有可能環(huán)比小幅反彈，也有可能繼續(xù)維持不活躍狀態(tài)，但不管哪種情況都不會(huì)改變市場(chǎng)的調(diào)整大勢(shì)，只會(huì)影響到調(diào)整的時(shí)間長(zhǎng)短問(wèn)題。

　　調(diào)整態(tài)勢(shì)將持續(xù)

　　那么，已經(jīng)調(diào)整近一年的樓市還將調(diào)整多久，房?jī)r(jià)又將如何演繹呢。

　　國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)王一鳴認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)和樓市沒(méi)有必然聯(lián)系。這種調(diào)整，從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看是積極的，某種意義上說(shuō)，也是擠壓的泡沫成分。從中長(zhǎng)期的趨勢(shì)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體肯定是樂(lè)觀的，因?yàn)槲覀兂鞘谢�率還達(dá)不到全球的平均水平。

　　中國(guó)社科院研究員易憲容認(rèn)為，這種調(diào)整并不是一年半載可結(jié)束的，而是要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)期，香港上一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)就經(jīng)歷了1997年-2004年這樣長(zhǎng)的時(shí)間。經(jīng)過(guò)這種調(diào)整，市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰把一些資質(zhì)不好的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰掉，讓一些好的房地產(chǎn)企業(yè)存活下來(lái)。

　　中金公司認(rèn)為，由于2006年、2007年良好的銷(xiāo)售增厚了開(kāi)發(fā)商自有資金實(shí)力，一直緊縮的銀行信貸也制約了大多數(shù)開(kāi)發(fā)商盲目擴(kuò)張，總體而言開(kāi)發(fā)商資金壓力沒(méi)有想像中的緊張，此次調(diào)整將是成交量的萎縮而非價(jià)格的大幅度下降，所以調(diào)整周期較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2009年上半年行業(yè)見(jiàn)底。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員張立群認(rèn)為，應(yīng)該采取一些措施進(jìn)一步把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在現(xiàn)在這個(gè)水平上。一方面積極引導(dǎo)釋放買(mǎi)房需求；另一方面防止房?jī)r(jià)持續(xù)回落把買(mǎi)房需求積壓得太多，以免集中爆發(fā)的時(shí)候供給又跟不上了。

　　盡管對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)猶如盲人摸象，但可以肯定的是，開(kāi)發(fā)商最好的日子已經(jīng)結(jié)束，但最難的日子是否過(guò)去還不得而知。(費(fèi)楊生）